거래사례비교법 (비교방식)
📖 상위 문서: 감정평가3방식
1. 기본 공식
- 비교방식은 대상물건의 시장성에 착안한 감정평가 방식
- 기본 원칙: 대체의 원칙
- 일반 거래가 활발한 부동산에 적합
2. 사례 선정 요건
거래사례비교법 적용 시 비교 가능한 적절한 거래사례를 선정해야 함
사례 선정 기준
- 대상부동산과 용도가 동일하거나 유사
- 대상부동산과 인근지역 또는 유사지역의 사례
- 정상적인 거래에 해당하는 사례 (특수사정 배제)
- 거래시점이 기준시점과 가까운 사례
3. 4단계 보정·비교 과정
1단계: 사정보정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 목적 | 거래사례에 포함된 특수한 사정을 제거 |
| 사유 | 급매, 친인척 거래, 강제집행, 특수 동기 등 |
| 방향 | 정상가격 수준으로 보정 |
- 사정보정이 필요 없는 정상거래 = 보정계수 1.0
2단계: 시점수정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 목적 | 거래시점과 기준시점 간의 가격 변동 보정 |
| 사유 | 시간 경과에 따른 부동산 시세 변화 |
| 기준 | 지가변동률, 생산자물가지수 등 활용 |
3단계: 지역요인 비교
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 목적 | 사례부동산 소재 지역과 대상부동산 소재 지역의 차이 보정 |
| 요인 | 교통, 환경, 행정, 접근성 등 지역적 특성 |
| 방법 | 인근지역과 유사지역의 지역 격차 보정 |
4단계: 개별요인 비교
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 목적 | 사례부동산과 대상부동산의 개별적 차이 보정 |
| 요인 | 면적, 형상, 접면도로, 방위, 층수, 구조 등 |
4. 보정 순서의 중요성
거래사례가격 → ①사정보정 → ②시점수정 → ③지역요인 비교 → ④개별요인 비교 → 비준가액
- 순서 암기: 사(사정보정) → 시(시점수정) → 지(지역요인) → 개(개별요인)
5. 임대사례비교법 (임대료 평가)
- 임대사례를 비교하여 비준임대료 산정
- 보정 과정은 거래사례비교법과 동일한 4단계 적용
6. 개별성과의 관계
- 부동산의 개별성은 감정평가 시 개별분석의 필요성을 요구
- 개별성으로 인해 거래사례비교법 적용이 어려울 수 있음
핵심 암기 포인트
- 비준가액 = 거래사례가격 x 사정보정 x 시점수정 x 지역요인 x 개별요인
- 순서: 사 → 시 → 지 → 개 (사시지개)
- 사정보정: 특수 사정 제거 / 시점수정: 가격 변동 보정
- 지역요인: 지역 차이 보정 / 개별요인: 개별적 차이 보정
- 비교방식의 원리 = 시장성, 원칙 = 대체의 원칙
- 시산가액 = 비준가액
OX 퀴즈
Q1. 거래사례비교법의 보정 순서는 시점수정 → 사정보정 → 지역요인 → 개별요인이다. → X (사정보정 → 시점수정 → 지역요인 → 개별요인)
Q2. 사정보정은 시간의 경과에 따른 가격 변동을 보정하는 것이다. → X (가격 변동 보정은 시점수정. 사정보정은 특수한 사정 제거)
Q3. 거래사례비교법은 수익성에 착안한 감정평가 방식이다. → X (시장성에 착안. 수익성은 수익환원법)
Q4. 거래사례비교법으로 산정한 시산가액을 비준가액이라 한다. → O
Q5. 지역요인 비교는 대상부동산과 사례부동산의 개별적 차이를 보정하는 것이다. → X (개별적 차이 보정은 개별요인 비교. 지역요인은 지역 차이)
Q6. 부동산의 개별성은 거래사례비교법의 적용을 용이하게 한다. → X (개별성은 비교를 어렵게 함)
함정 노트
- ⚠️ "보정 순서: 시점수정이 먼저" → 사정보정이 먼저 (사→시→지→개)
- ⚠️ "사정보정 = 가격변동 보정" → 가격변동은 시점수정, 사정보정은 특수사정 제거
- ⚠️ "지역요인 = 개별적 차이" → 지역요인은 지역 차이, 개별적 차이는 개별요인
- ⚠️ "비교방식 원리 = 비용성" → 비교방식 = 시장성, 원가방식이 비용성
- ⚠️ "개별성 → 거래사례비교법 용이" → 개별성으로 인해 적용이 어려워짐