감정평가 3방식
감정평가 3방식은 부동산의 가치를 평가하는 3가지 접근법으로, 비용성(원가방식), 시장성(비교방식), 수익성(수익방식)에 각각 착안한다.
비교 정리
3방식 종합 비교표
| 구분 | 원가방식 | 비교방식 | 수익방식 |
|---|---|---|---|
| 원리 | 비용성 | 시장성 | 수익성 |
| 가격원칙 | 대체의 원칙 | 대체의 원칙 | 예측· |
| 평가법 | 원가법 | 거래사례비교법 | 수익환원법 |
| 시산가액 | 적산가액 | 비준가액 | 수익가액 |
| 적합 대상 | 건물, 특수부동산 | 일반 거래 활발 부동산 | 수익용 부동산 |
| 핵심 공식 | 재조달원가 - 감가수정 | 사례가격 x 보정· |
NOI / R |
| 임대료 평가법 | 적산법 (적산임대료) | 임대사례비교법 (비준임대료) | 수익분석법 (수익임대료) |
| 임대료 공식 | 기초가액 x 기대이율 + 필요경비 | 사례 비교· |
기초가액 x 환원율 + 필요경비 |
핵심 비교 요약
- 시산가액 명칭: 원가법=적산가액, 비교법=비준가액, 수익법=수익가액
- 가격원칙: 원가·
비교=대체의 원칙, 수익=예측· 수익배분의 원칙 - 환원율과 할인율: 순수익 일정 R=Y, 증가 R<Y, 감소 R>Y
- 감가 3유형: 물리적·
기능적=치유가능/불가능, 경제적=치유불가능만
세부 내용
- 원가법(원가방식): 재조달원가(복성식/대치식), 감가수정 3유형·
4방법, 적산가액· 적산임대료 - 거래사례비교법(비교방식): 사정보정→시점수정→지역요인→개별요인 4단계, 비준가액
- 수익환원법(수익방식): 직접자본환원법(NOI/R), DCF, 환원율·
할인율 관계, 환원율 산정방법