감정평가이론
1. 감정평가의 기본개념
- 감정평가: 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것
- 시장가치 기준 평가가 원칙
가격(price)과 가치(value)
| 구분 | 가격 | 가치 |
|---|---|---|
| 성격 | 과거 사실 | 미래 예측 |
| 결정 | 시장에서 결정 (객관적) | 평가주체가 판정 (주관적 요소) |
| 특징 | 실제 거래된 금액 | 적정한 시장가치 추정 |
가격과 가치의 관계 (심화)
| 구분 | 가격(price) | 가치(value) |
|---|---|---|
| 의미 | 실제 지불된 금액 | 장래 기대편익의 현재가치 |
| 시점 | 과거의 값 | 현재의 값 |
| 수량 | 기준시점에서 하나만 존재 | 기준시점에서 무수히 많음 |
| 성격 | 객관적· |
주관적· |
- 가격의 기초에는 가치가 있고, 가격은 가치의 화폐적 표현
- 화폐가치 상승 → 가격 하락 / 가치 증가 → 가격 증가
- 단기: 가격과 가치 불일치 가능 / 장기: 일치 (가치 = 가격의 장기 균형점)
- 가격 = 가치 / 화폐가치
시장가치 (원칙)
- 통상적 시장에서 충분한 기간 공개된 후, 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액
- 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정 (원칙)
시장가치 외의 가치 (예외)
| 가치 유형 | 내용 | 성격 |
|---|---|---|
| 사용가치 | 특정 용도로 사용 시의 가치 | 주관적 |
| 교환가치 | 거래될 가능성이 가장 높은 구매력 크기 | 시장가치와 유사 |
| 투자가치 | 장래 기대수익의 현재가치 환원 | 주관적 |
| 장부가치 | 취득가격 - 감가상각분 (장부상 잔존가치) | - |
| 공익가치 | 최유효이용이 공공목적 비경제적 이용일 때 | - |
- 시장가치 외 가치 기준 평가 가능한 경우: 법령 규정, 의뢰인 요청, 사회통념상 필요
감정평가의 절차 (감정평가에 관한 규칙 제8조)
- 기본적 사항의 확정 (의뢰인, 대상물건, 목적, 기준시점, 조건, 기준가치 등)
- 처리계획의 수립
- 대상물건의 확인 (실지조사 원칙, 예외적 생략 가능)
- 자료수집 및 정리 (확인자료, 요인자료, 사례자료)
- 자료의 검토 및 가치형성요인 분석
- 감정평가방법의 선정 및 적용
- 감정평가액의 결정 및 표시
기준시점 = 가격조사를 완료한 날짜 (개시 아님, 감정평가서 작성 완료일 아님). 미리 정한 경우 가격조사 가능한 경우에만 적용
감정평가의 분류
| 분류 | 내용 |
|---|---|
| 현황기준 평가(원칙) | 기준시점의 이용상황(불법· |
| 조건부 평가(예외) | 가치형성요인을 실제와 다르게 가정 (법령, 의뢰인 요청, 사회통념상 필요) |
| 소급평가 | 과거 시점 기준 |
| 기한부평가 | 미래 시점 기준 |
| 개별평가(원칙) | 대상물건마다 개별 평가 |
| 일괄평가 | 일체 거래 또는 용도상 불가분 관계 |
| 구분평가 | 하나의 물건에서 가치를 달리하는 부분을 구분 |
| 부분평가 | 일체 이용 물건의 일부분만 평가 (특수 목적· |
주의: 구분평가 ≠ 부분평가. 구분 = 가치가 다른 부분 / 부분 = 일체 이용 물건의 일부
2. 부동산 가격의 3면성
| 측면 | 내용 | 관련 방식 |
|---|---|---|
| 비용 측면 | 생산비, 재조달원가 | 원가방식 |
| 시장 측면 | 시장에서의 교환가치 | 비교방식 |
| 수익 측면 | 장래 기대수익의 현재가치 | 수익방식 |
3. 가격제원칙
최유효이용의 원칙 (가장 중요)
- 객관적으로 보아 양식·
통상적 이용방법 에 의한 가장 효율적인 이용 - 합리적, 합법적, 물리적으로 가능, 재정적으로 실현가능, 최대 수익
- 토지의 용도의 다양성이 근거
기타 가격원칙
| 원칙 | 내용 |
|---|---|
| 기여의 원칙 | 부분이 전체에 기여하는 정도로 가치 판단 (공헌의 원칙) |
| 수익체증· |
투입을 증가시키면 수익도 체증하나 어느 시점부터 체감 |
| 수익배분의 원칙 | 총수익을 토지· |
| 균형의 원칙 | 구성요소 간 균형 시 최고가치 실현 |
| 적합의 원칙 | 주위환경에 적합할 때 최고가치 (외부균형) |
| 대체의 원칙 | 대체 가능한 재화 중 최저가격 기준 (비교방식의 근거) |
| 경쟁의 원칙 | 초과이윤 → 경쟁 → 초과이윤 소멸 |
| 예측의 원칙 | 장래 편익에 대한 예측이 가치에 반영 |
| 변동의 원칙 | 가격형성요인은 끊임없이 변동, 시점 수정 필요 |
4. 지역분석 및 개별분석
지역분석
| 지역 유형 | 내용 |
|---|---|
| 인근지역 | 대상부동산이 속한 유사한 이용· |
| 유사지역 | 인근지역과 유사한 특성을 가진 다른 지역 |
| 동일수급권 | 대상부동산과 대체· |
개별분석
대상부동산의 개별적 특성을 분석하여 최유효이용을 판정하는 것.
- 대지의 형상, 면적, 접면도로, 방위, 고저
- 건물의 구조, 용도, 경과연수, 관리상태
5. 가치발생요인과 가치형성요인
가치발생요인
| 요인 | 내용 | 유형 |
|---|---|---|
| 효용(유용성) | 욕구 충족 능력. 주거지=쾌적성, 상업지=수익성, 공업지=생산성 | 경제적 |
| 상대적 희소성 | 수요에 비해 공급이 부족한 상태 | 경제적 |
| 유효수요 | 구매의사(욕구) + 구매능력을 갖춘 수요 | 경제적 |
| 이전성 | 소유권· |
법률적 |
- 가치발생요인은 상호결합에 의해 가치 발생 (하나만으로 불충분)
가치형성요인
- 가치발생요인에 영향을 주는 요인
- 일반요인(전국적·
광역적): 사회적· 경제적· 행정적 요인 - 지역요인: 지역 특성을 형성하는 요인 (인근지역의 가격에 전반적 영향)
- 개별요인: 개별 부동산의 특수한 상태·
조건
관련 개념: 감정평가3방식, 부동산가격공시제도, 부동산의특성 (개별성 → 개별분석 필요), 수요공급이론 (유효수요 개념)
핵심 암기 포인트
- 가격 = 과거 사실(시장 결정) / 가치 = 미래 예측(평가주체 판정)
- 가격의 3면성: 비용(원가방식), 시장(비교방식), 수익(수익방식)
- 최유효이용 조건: 합리적, 합법적, 물리적 가능, 재정적 실현가능, 최대 수익
- 최유효이용의 근거 = 토지의 용도의 다양성
- 기여의 원칙 = 공헌의 원칙: 부분이 전체에 기여하는 정도
- 대체의 원칙: 비교방식의 이론적 근거
- 예측의 원칙: 장래 편익 예측이 가치에 반영
- 지역분석: 인근지역, 유사지역, 동일수급권
- 가격 다원설: 효용 + 상대적 희소성 + 유효수요 3요소 결합
OX 퀴즈
Q1. 가격(price)은 미래 예측이고, 가치(value)는 과거 사실이다. → X (가격 = 과거 사실, 가치 = 미래 예측)
Q2. 최유효이용의 근거는 토지의 부증성이다. → X (최유효이용의 근거는 용도의 다양성)
Q3. 대체의 원칙은 수익방식의 이론적 근거이다. → X (대체의 원칙은 비교방식(및 원가방식)의 근거, 수익방식은 예측·
Q4. 경쟁의 원칙에 의하면 초과이윤은 경쟁을 유발하고 결국 소멸한다. → O
Q5. 인근지역과 유사지역은 동일한 개념이다. → X (인근지역은 대상부동산이 속한 지역, 유사지역은 인근지역과 유사한 다른 지역)
Q6. 적합의 원칙은 부동산이 주위환경에 적합할 때 최고가치가 실현된다는 것이다. → O
Q7. 가격 다원설에 의하면 부동산 가격은 효용과 희소성만으로 결정된다. → X (효용 + 상대적 희소성 + 유효수요 3요소)
함정 노트
- ⚠️ "가격 = 미래, 가치 = 과거" → 정반대. 가격 = 과거 사실, 가치 = 미래 예측
- ⚠️ "최유효이용 근거 = 부증성" → 부증성도 관련되나 직접 근거는 용도의 다양성
- ⚠️ "대체의 원칙 = 수익방식 근거" → 대체의 원칙은 비교·
원가 방식 근거, 수익방식은 예측·수익배분 원칙 - ⚠️ "균형의 원칙 = 외부균형" → 균형의 원칙은 구성요소 간 내부균형, 외부균형은 적합의 원칙
- ⚠️ "인근지역 = 유사지역" → 인근지역(대상부동산 소속)과 유사지역(유사한 다른 지역)은 별개 개념