부동산의 특성
1. 토지의 자연적 특성
(1) 부동성 (위치의 고정성)
토지는 지리적 위치가 고정되어 이동이 불가능하다.
파생현상:
- 부동산활동의 국지화 → 지역적 특화
- 임장활동과 지역분석 필요
- 국지적 시장 형성 (지방자치단체별 상이한 규제)
- 외부효과 발생 (주변 환경 변화의 영향)
- 부동산 조세수입의 근거 (지방세 근거)
(2) 부증성 (공급의 비탄력성)
토지의 양은 물리적으로 증가시킬 수 없다.
파생현상:
- 물리적 공급 완전비탄력적 (단, 용도적·
경제적 공급 은 가능) - 토지이용의 집약화 요구
- 토지의 독점소유욕 발생
- 공간수요의 입지경쟁 발생
- 지대·
지가 발생, 최유효이용의 근거 - 토지 공개념 도입의 근거
시험 주의: "부증성으로 인해 용도적 공급이 불가능하다" → 틀림 (물리적 공급만 비탄력적)
(3) 영속성 (내구성, 불변성)
토지는 멸실되지 않고 영원히 존재한다.
파생현상:
- 물리적 감가상각 적용 안 됨 (경제적 감가는 고려)
- 장기투자 가능 → 자본이득 + 소득이득
- 소유이익과 사용이익의 분리 → 임대차시장 발달
- 부동산활동의 장기배려
- 가치보존력 우수
(4) 개별성 (비동질성, 이질성)
모든 토지는 각각 다른 특성을 가진다.
파생현상:
- 일물일가 법칙 배제 → 완전한 대체관계 제약
- 불완전경쟁시장의 요인
- 부동산활동·
현상의 개별화 - 시장정보 수집 어렵고 거래비용 높음
- 감정평가 시 개별요인 분석 및 사정보정 필요
(5) 인접성 (연결성, 연접성)
토지는 다른 토지와 연결되어 있다.
2. 토지의 인문적 특성
(1) 용도의 다양성 (변용성, 다용도성)
토지는 여러 용도로 사용 가능하다.
- 최유효이용 판단기준
- 토지의 경제적(용도적) 공급 가능
- 토지이용의 이행과 전환 가능
- 토지의 창조적 이용 가능
(2) 병합·분할의 가능성
- 규모의 경제 및 플롯테이지(plottage) 현상 발생
- 병합 증·
감가, 분할 증· 감가 발생
(3) 위치의 가변성
토지의 자연적 위치는 고정이지만, 사회적·
| 구분 | 예시 |
|---|---|
| 사회적 | 인구 상태, 가구 구성, 도시 형성, 건축 양식 |
| 경제적 | 소득, 물가, 금리, 기술혁신, 교통체계 |
| 행정적 | 토지제도, 토지·주택정책, 세제, 토지이용 규제 |
시험 주의: "토지거래허가구역 지정·
해제로 주택가격 변동" → 행정적 위치 변화 (경제적 위치 아님)
(4) 고가성
- 소비자의 시장 진입 어렵게 함 → 불완전경쟁시장 요인
- 금융제도의 발달 필연적으로 요구
3. 자연적 특성과 인문적 특성의 비교
| 구분 | 자연적 특성 | 인문적 특성 |
|---|---|---|
| 성격 | 절대적, 불변 | 상대적, 가변 |
| 항목 | 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성 | 용도의 다양성, 병합· |
관련 개념: 부동산의개념과분류, 부동산시장특성, 감정평가3방식
핵심 암기 포인트
- 자연적 특성 5가지: 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성 (절대적·
불변) - 인문적 특성 4가지: 용도의 다양성, 병합·
분할 가능성, 위치의 가변성, 고가성 (상대적·가변) - 부동성 → 국지적 시장, 임장활동, 지역분석, 외부효과, 조세수입 근거
- 부증성 → 물리적 공급 완전비탄력적 (용도적·
경제적 공급은 가능), 최유효이용 근거 - 영속성 → 물리적 감가상각 불가, 소유이익과 사용이익 분리
- 개별성 → 일물일가 법칙 배제, 불완전경쟁시장 요인
- 용도의 다양성 → 최유효이용 판단기준, 경제적(용도적) 공급 가능 근거
- 위치의 가변성: 사회적·
경제적·행정적 위치 변화 구분 필수
OX 퀴즈
Q1. 부증성으로 인해 토지의 용도적 공급도 불가능하다. → X (물리적 공급만 비탄력적, 용도적·
Q2. 토지는 영속성으로 인해 물리적 감가상각이 적용되지 않는다. → O
Q3. 부동성은 부동산 조세수입(지방세)의 근거가 된다. → O
Q4. 토지거래허가구역 지정·
Q5. 개별성은 일물일가 법칙이 적용되는 근거이다. → X (개별성으로 인해 일물일가 법칙이 배제된다)
Q6. 플롯테이지(plottage) 현상은 병합·
Q7. 금리 변동에 따른 부동산가격 변동은 사회적 위치 변화에 해당한다. → X (경제적 위치 변화이다)
Q8. 부동성으로 인해 부동산시장은 전국적 단일시장을 형성한다. → X (부동성으로 인해 국지적 시장을 형성한다)
함정 노트
- ⚠️ "부증성 = 모든 공급 불가능" → 물리적 공급만 완전비탄력적, 용도적(경제적) 공급은 가능
- ⚠️ "위치의 가변성 = 자연적 위치 변화" → 자연적 위치는 고정(부동성), 사회적·
경제적· 행정적 위치만 가변 - ⚠️ "토지거래허가구역 = 경제적 위치" → 정부 규제·
정책 관련은 행정적 위치 - ⚠️ "영속성 = 경제적 감가도 없음" → 물리적 감가만 불가, 경제적 감가는 고려
- ⚠️ "최유효이용의 근거 = 부증성만" → 부증성 + 용도의 다양성 모두 최유효이용 근거