부동산의 개념과 분류
0. 부동산학의 의의
부동산학의 정의
부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다. 부동산의 가치증진과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산에 대해 법적·
- 부동산활동이란 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 여러 가지 행위 또는 태도를 말한다 (자연현상은 포함되지 않는다).
- 부동산현상이란 부동산 그 자체로부터 파생되는 여러 가지 제반현상으로서 부동산활동을 둘러싼 모든 현상을 말한다.
부동산학의 성격
| 성격 | 내용 |
|---|---|
| 종합과학 | 다른 학문의 지적 축적을 원용하여 새로운 체계 구성 |
| 응용과학 | 다른 학문 성과를 현실에 활용 (순수과학이 아니다) |
| 규범과학 | 바람직한 방향 제시 (이론적 성격, 과학성) |
| 경험과학(실천과학) | 현실 문제 해결을 위한 실무적 학문 (기술성) |
| 사회과학 | 사회적 수요에 의해 탄생 (자연과학이 아니다) |
부동산학의 접근방법
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 종합식 | 복합개념의 사고로 부동산현상 분석. 우리나라 체계화에 기여 |
| 의사결정 | 인간은 합리적 존재, 자기이윤의 극대화 전제. 민간부문 중심 |
| 제도적 | 법률· |
| 분산식 | 각 학문분야별 개별적· |
| 중점식 | 특정 측면(중개, 감정평가, 건축 등)에만 중점 |
| 행태과학적 | 인간적 요인(부동산행태)에 착안 |
| 현상학적 | 토지는 인간 노동의 산물이 아님, 인간적 활동 강조 |
부동산학의 이념
| 이념 | 내용 | 주체 |
|---|---|---|
| 효율성 | 최소 비용으로 최대 산출 (최유효이용), 수익률 크기 | 사적 주체 |
| 형평성 | 분배의 문제, 정의의 개념, 애타적 협동심 | 공적 주체 |
- 민간부문 한정 시 효율성 중시, 사회 전체적으로는 효율성과 형평성의 균형점 추구
- 부동산학의 최우선 가치는 효율성
부동산활동의 속성
| 속성 | 내용 |
|---|---|
| 과학성· |
→ 전문성 파생 |
| 사회성· |
→ 윤리성 파생 |
| 정보활동성 | 부동성 → 통제 불가능 요인 많아 정보 중요 |
| 대인· |
사람과 부동산 동시 대상 |
| 임장활동성 | 근거: 부동성(부증성 아님) + 대물활동(대인 아님) |
| 배려의 장기성 | 영속성 + 용도의 다양성 → 장래 배려 |
| 공간활동성 | 3차원 공간(지표· |
| 복합개념성 | 법률적· |
부동산활동의 주체
| 주체 | 중시 가치 | 예 |
|---|---|---|
| 공적 주체(제1섹터) | 효율성 + 형평성 균형 | 정부, 지자체, 공사 |
| 사적 주체(제2섹터) | 효율성 | 민간기업(이윤극대화), 개인(효용극대화), 조합 |
| 제3섹터 | 공익 + 이익 결합 | 공공+민간 결합 형태 |
표준산업분류상 부동산업
- 부동산 임대 및 공급업: 주거용/비주거용 건물 임대업, 주거용/비주거용 건물 개발 및 공급업
- 부동산 관련 서비스업: 부동산 관리업(주거용/비주거용), 부동산 중개 및 대리업, 부동산 투자자문업, 부동산 감정평가업, 부동산 분양 대행업
주의: 부동산 개발 및 공급업은 '부동산 관련 서비스업'이 아닌 '부동산 임대 및 공급업'에 해당
1. 복합개념의 부동산
부동산은 법률적·
| 측면 | 구분 | 내용 |
|---|---|---|
| 무형적 | 법률적 개념 | 협의: 토지 및 그 정착물 (민법 제99조 1항) / 광의: 협의 + 준부동산(의제부동산) |
| 무형적 | 경제적 개념 | 자산, 자본, 상품, 생산요소, 소비재 |
| 유형적 | 기술적 개념 | 자연, 공간, 위치, 환경 |
시험 포인트: 생산요소·
자산은 경제적 개념이다. 기술적 개념과 혼동하지 말 것.
2. 토지정착물
독립정착물 (토지와 독립된 부동산)
| 유형 | 설명 |
|---|---|
| 건물 | 토지와 별도 등기, 별개의 부동산 |
| 입목 | 입목에 관한 법률에 따라 등기된 수목의 집단. 소유권·저당권 목적 가능 |
| 수목 | 명인방법 공시 시 독립부동산. 저당권 목적물 불가 |
| 농작물 | 토지에 부합하지 않고 별개의 부동산. 명인방법 불필요 |
종속정착물 (토지의 일부)
- 교량, 터널, 돌담, 우물, 구거, 저수지, 도로포장
- 등기·
명인방법 미비 입목, 다년생식물
3. 준부동산 (의제부동산)
민법상 부동산은 아니나, 등기·
| 공시방법 | 대상 |
|---|---|
| 등기 | 선박(20톤 이상), 광업재단, 공장재단 |
| 등록 | 자동차, 건설기계, 항공기, 광업권, 어업권 |
4. 복합부동산
- 토지와 건물 등 독립된 거래 객체가 결합된 상태에서 부동산활동의 대상이 되는 경우
- 감정평가 시 일괄평가가 원칙, 거래사례비교법 적용
- 복합개념(법률·
경제· 기술 측면)이나 복합건물(주상복합)과 구별
5. 토지의 분류
지목 (공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률)
전국 토지를 28개 지목으로 구분하여 토지대장에 기입·
전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 주유소, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 주차장, 하천, 제방, 구거, 유지, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 양어장, 창고용지, 잡종지
토지이용활동상 분류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 택지 | 건축용지(주거· |
| 부지 | 일정한 용도목적에 사용되는 바닥토지 (택지보다 포괄적) |
| 대지 | 건축법상 용어. 지목 '대(垈)'와 반드시 일치하지 않음 |
| 소지(원지) | 대지 등으로 개발되기 이전의 자연상태 토지. 주로 1차 산업용 |
| 한계지 | 택지이용의 최원방권 |
나지·건부지·공지
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 나지 | 건물 등 정착물 없고, 지상권 등 사용· |
| 나대지 | 지상에 건축물 없고 지목이 '대'인 토지 (나지와 구분) |
| 건부지 | 건축물로 사용 중인 바닥토지. 가격은 나지가격을 상한으로 결정 |
| 공지 | 건폐율 제한 등으로 건축하면서 남겨놓은 일정면적 부분 |
- 건부감가: 최유효이용 미달 시 지상건물로 인한 감가. 건물이 견고할수록·
면적 클수록 크며, 공법상 규제 완화 시 흔히 발생 - 건부증가: 공법상 규제 강화 시 (개발제한구역 등) 건물 소재로 토지가격 증가
맹지·대지(袋地)
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 맹지(盲地) | 타인 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결 안 되는 토지. 건축 불가하나 주위토지 통행 가능 |
| 대지(袋地) | 자루형 토지. 좁은 통로에 의해 접속면 있음 (맹지처럼 완전히 막히지 않음) |
후보지·이행지
| 구분 | 전환 범위 | 지목변경 |
|---|---|---|
| 후보지 | 용도적 지역 상호간 전환 (택지↔농지↔임지) | 전환 후 지목 변경 |
| 이행지 | 같은 용도지역 내 용도 상호간 전환 | 전환 후 지목 불변경 가능 |
- 감정평가: 전환 후 용도 기준이 원칙, 전환이 완만(성숙도 낮음)하면 전환 전 기준
필지·획지
| 구분 | 기준 | 단위 |
|---|---|---|
| 필지 | 소유 중심 (공간정보법상 용어), 하나의 지번 | 토지의 등록단위 |
| 획지 | 이용 중심, 가격수준 비슷한 일단의 토지 | 토지의 이용단위 |
- 1필지 = 여러 획지 가능 (구분평가) / 여러 필지 = 1획지 가능 (일괄평가)
기타 토지 분류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 법지(法地) | 법면. 경사토지로 측량면적 포함되나 실제 사용 불가 |
| 빈지(濱地) | 해안선~지적공부 등록지역 사이. 활용실익 있으나 사적 소유권 불인정 |
| 포락지(捕落地) | 지적공부 등록 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지 |
| 휴한지 | 농지 비옥도 회복을 위해 정상적으로 휴경하는 토지 |
| 공한지 | 도시토지 중 투기목적으로 장기간 방치한 토지 |
| 선하지 | 고압선 아래 토지. 선하지 감가 적용 |
| 공유지 | 1필지를 2인 이상 공동소유 |
| 일단지 | 용도상 불가분 관계에 있는 2필지 이상 토지 |
6. 주택의 분류 (건축법)
단독주택
| 유형 | 주요 요건 |
|---|---|
| 단독주택 | 일반 단독주택 형태 |
| 다중주택 | 학생· |
| 다가구주택 | 19세대 이하, 660㎡ 이하, 3층 이하 (공동주택 아님) |
| 공관 | - |
공동주택
| 유형 | 주요 요건 |
|---|---|
| 아파트 | 5층 이상 |
| 연립주택 | 1개동 바닥면적 합계 660㎡ 초과, 4층 이하 |
| 다세대주택 | 1개동 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 4층 이하 |
| 기숙사 | 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상 |
필로티: 아파트·
연립주택은 1층 전부가 주차장이면 층수 제외. 다세대· 다중· 다가구는 1층의 전부 또는 일부가 주차장이고 나머지가 주택 외 용도면 제외.
7. 공간으로서 부동산
- 3차원 공간: 수평공간(지표권), 공중공간(공중권), 지하공간(지하권)
- 민법 제212조: "토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다"
- 개발권양도제도(TDR)는 공중권 논리에서 탄생
- 공적 공중권 = 항공권, 사적 공중권 = 일조권, 천공조망권, TDR
핵심 암기 포인트
- 민법 제99조 1항: 부동산 = 토지 및 그 정착물 (협의)
- 지목: 28개 (공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률)
- 아파트: 5층 이상 / 연립주택: 바닥면적 합계 660㎡ 초과 / 다세대주택: 660㎡ 이하
- 준부동산 등기 대상: 선박(20톤 이상), 광업재단, 공장재단
- 준부동산 등록 대상: 자동차, 건설기계, 항공기, 광업권, 어업권
- 입목: 등기 → 소유권·저당권 목적 가능 / 수목: 명인방법 → 저당권 목적물 불가
- 민법 제212조: 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 상하에 미침
- 복합부동산 감정평가: 일괄평가 원칙, 거래사례비교법 적용
OX 퀴즈
Q1. 부동산의 경제적 개념에는 자산, 자본, 자연, 상품이 포함된다. → X (자연은 기술적 개념이다)
Q2. 입목에 관한 법률에 의해 등기된 수목의 집단은 저당권의 목적이 될 수 있다. → O (입목은 소유권·
Q3. 명인방법으로 공시된 수목은 저당권의 목적물이 될 수 있다. → X (수목은 저당권 목적물 불가)
Q4. 농작물은 토지에 부합하며, 명인방법이 필요하다. → X (농작물은 토지에 부합하지 않고, 명인방법 불필요)
Q5. 20톤 미만의 선박도 준부동산에 해당한다. → X (20톤 이상의 선박만 등기 대상 준부동산)
Q6. 연립주택은 바닥면적 합계가 660㎡ 이하인 공동주택이다. → X (660㎡ 초과가 연립주택, 이하는 다세대주택)
Q7. 복합부동산은 감정평가 시 구분평가가 원칙이다. → X (일괄평가가 원칙)
Q8. 개발권양도제도(TDR)는 공중권 논리에서 탄생하였다. → O
함정 노트
- ⚠️ "자연·
공간은 경제적 개념이다" → 자연· 공간· 위치· 환경은 기술적(유형적) 개념이다 - ⚠️ "연립주택은 660㎡ 이하" → 660㎡ 초과가 연립주택, 이하가 다세대주택
- ⚠️ "수목도 저당권 설정 가능" → 입목(등기)만 저당권 가능, 수목(명인방법)은 불가
- ⚠️ "복합부동산 = 복합개념" → 복합부동산(토지+건물 결합)과 복합개념(법률·
경제· 기술 측면)은 전혀 다른 개념 - ⚠️ "공장재단은 등록 대상" → 공장재단·
광업재단은 등기 대상, 자동차· 건설기계· 항공기는 등록 대상