건축법

건축물의 대지·구조·설비 기준과 용도, 건축절차 등을 규정한 법률. 시험에서 6~8문항 출제.

용어의 정의

건축물의 규모 분류

주요 용어

건축행위 5가지

대수선 (9가지)

증축·개축·재축에 해당하지 아니하는 다음의 행위:

1. 내력벽을 증설·해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경
2. 기둥을 증설·해체하거나 3개 이상 수선·변경
3. 보를 증설·해체하거나 3개 이상 수선·변경
4. 지붕틀을 증설·해체하거나 3개 이상 수선·변경 (한옥은 서까래 제외)
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥·벽 증설·해체·수선·변경
6. 주계단·피난계단·특별피난계단 증설·해체·수선·변경
7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장 포함) 변경
8. 다가구주택 가구간 또는 다세대주택 세대간 경계벽 증설·해체·수선·변경
9. 건축물 외벽 마감재료 증설·해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경

건축절차

건축허가

• 허가권자: 시장·군수·구청장
• 건축물 건축·대수선 시 허가 필요

건축신고

허가 대상 중 소규모 건축물 → 신고로 갈음. 주요 대상:

1. 바닥면적 합계 85㎡ 이내 증축·개축·재축 (3층 이상은 연면적의 1/10 이내)
2. 관리·농림·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만 건축물의 건축
3. 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만 건축물의 대수선
4. 주요구조부의 해체가 없는 대수선

• 신고 후 1년 이내 미착수 시 효력 상실 (정당 사유 시 1년 범위 연장)

건축물의 대지와 도로

대지와 도로의 관계

• 건축물 대지는 2m 이상 도로에 접해야 함
• 연면적 합계 2,000㎡ 이상: 6m 이상 도로 접해야 함

건축선

• 도로와 접한 부분의 건축 한계선
• 소요 너비에 미달하는 도로: 도로 중심선에서 2m 후퇴

건폐율용적률

건폐율

• 건폐율(%) = 건축면적 / 대지면적 × 100
• 평면적 규제수단 (높이 규제 불가)

용적률

• 용적률(%) = 건축연면적 / 대지면적 × 100
• 입체적 규제수단 (높이 규제 가능)
• 산정 시 제외: 지하층, 지상주차장, 피난안전구역, 대피공간

건축물 높이 제한

가로구역별 높이 제한 (제60조)

• 허가권자가 가로구역 단위로 최고높이 지정·공고

일조권 확보 (제61조 제2항)

• 전용주거지역·일반주거지역: 채광 등 확보를 위한 높이 제한
• 정북방향 인접대지경계선으로부터의 거리에 따른 제한

용도변경

용도분류 (29개)

단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 교정·국방·군사시설, 방송통신시설, 발전시설, 묘지 관련 시설, 관광휴게시설, 장례시설, 야영장시설

시설군 분류 (9개) 및 소속 용도

암기법: "자산전문영교근주그"

변경 방법

• 상위군(번호 작은 쪽)으로 변경 → 허가
• 하위군(번호 큰 쪽)으로 변경 → 신고
• 같은 시설군 내 변경 → 건축물대장 변경신청

용도변경 준용 규정

• 용도변경 허가·신고 대상으로서 변경부분 바닥면적 합계 100㎡ 이상: 사용승인 규정 준용
• 용도변경 허가 대상으로서 변경부분 바닥면적 합계 500㎡ 이상: 건축사 설계 규정 준용

주택의 분류 (건축법 시행령)

이행강제금

• 시정명령 불이행 시 부과
• 건폐율·용적률 초과, 무허가·무신고 건축 등
• 1년 2회 이내 반복 부과 가능
• 시정 이행 → 즉시 중지 (이미 부과분은 징수)

관련 개념

• 건폐율용적률 | 용도지역 | 개발행위허가
• 부동산학개론: 부동산의개념과분류 (건축법상 주택분류)
• 국토계획법: 국토계획법 (용도지역별 건폐율·용적률 한도)

핵심 암기 포인트

• 허가권자: 시장·군수·구청장 (21층 이상은 특별시장·광역시장)
• 대지와 도로: 원칙 2m 이상 접도, 연면적 2,000㎡ 이상은 6m 이상
• 건축신고: 85㎡ 이내 증축·개축·재축 (3층 이상은 연면적 1/10 이내)
• 건축신고 추가: 관리·농림·자연환경보전지역 200㎡ 미만+3층 미만 건축, 대수선도 동일
• 건축신고 실효: 신고 후 1년 미착수 시 (1년 범위 연장)
• 건축선 후퇴: 도로 중심선에서 2m 후퇴
• 개축 요건: 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 3개 이상 포함 해체 후 같은 규모 재축조
• 대수선 9가지: 내력벽 30㎡ 이상, 기둥·보·지붕틀 각 3개 이상, 방화벽·방화구획, 주계단·피난계단·특별피난계단, 미관지구 외부형태, 가구간·세대간 경계벽, 외벽 마감재 30㎡ 이상
• 용도분류 29개, 시설군 9개: "자산전문영교근주그"
• 용도변경: 상위군 → 허가, 하위군 → 신고, 같은 군 → 건축물대장 변경신청
• 용도변경 준용: 100㎡ 이상 → 사용승인 준용, 500㎡ 이상 → 건축사 설계 준용
• 이행강제금: 1년 2회 이내 반복 부과
• 다중주택: 330㎡ 이하, 3층 이하
• 다가구주택: 660㎡ 이하, 3층 이하, 19세대 이하
• 아파트: 5층 이상, 연립주택: 660㎡ 초과 + 4층 이하, 다세대: 660㎡ 이하 + 4층 이하

OX 퀴즈

Q1. 건축물의 대지는 4m 이상의 도로에 접하여야 한다. → X (2m 이상)

Q2. 용도변경 시 상위 시설군으로 변경하는 경우에는 신고하여야 한다. → X (상위군은 허가, 하위군이 신고)

Q3. 개축이란 기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것이다. → O

Q4. 건폐율은 입체적 규제수단으로서 건축물의 높이를 규제할 수 있다. → X (건폐율은 평면적 규제수단, 높이 규제 불가. 입체적 규제는 용적률)

Q5. 용적률 산정 시 지하층 면적은 포함한다. → X (지하층은 제외)

Q6. 다가구주택은 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 3개층 이하, 19세대 이하이다. → O

Q7. 이행강제금은 1년에 1회만 부과할 수 있다. → X (1년 2회 이내)

Q8. 연립주택은 바닥면적 합계 660㎡ 이하이고 4개층 이하인 공동주택이다. → X (660㎡ 초과, 이하는 다세대주택)

Q9. 재축은 천재지변으로 멸실된 건축물을 종전 연면적 이하로 다시 축조하는 것이다. → O

Q10. 연면적 합계 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 4m 이상의 도로에 접하여야 한다. → X (6m 이상)

함정 노트

• ⚠️ 상위군 vs 하위군 혼동: 용도변경 시 상위군은 허가, 하위군은 신고. 방향 바꿔 출제 주의
• ⚠️ 건폐율 vs 용적률 성격: 건폐율은 평면적(높이 규제 불가), 용적률은 입체적(높이 규제 가능)
• ⚠️ 660㎡ 기준: 다가구·다세대 = 이하, 연립 = 초과. "이하/초과" 바꿔 출제 빈출
• ⚠️ 다중주택 vs 다가구주택: 다중주택 330㎡ 이하, 다가구주택 660㎡ 이하. 면적 혼동 주의
• ⚠️ 접도 기준: 원칙 2m, 연면적 2,000㎡ 이상은 6m. "4m"는 오답 선지로 자주 등장
• ⚠️ 이행강제금 vs 과태료: 이행강제금은 시정 이행 시 즉시 중지(이미 부과분은 징수), 반복 부과 가능

주요 조문 원문

출처: 건축법 [법률 제21035호, 2026. 2. 27., 일부개정]

제11조 (건축허가)

① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

⑤ 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 본다. (의제 처리)

• 공사용 가설건축물의 축조신고
• 공작물의 축조신고
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가
• 「산지관리법」에 따른 산지전용허가와 산지전용신고
• 「농지법」에 따른 농지전용허가ㆍ신고 및 협의

시험 포인트: 허가권자는 원칙 시장·군수·구청장, 21층 이상은 특별시장·광역시장. 건축허가 시 개발행위허가·농지전용허가 등 의제 처리.

제14조 (건축신고)

① 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
2. 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축
3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선

⑤ 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 정당한 사유가 있으면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.

시험 포인트: 건축신고 대표 유형 = 85㎡ 이내 증축·개축·재축. 3층 이상은 연면적 1/10 이내로 제한. 신고 후 1년 내 미착수 시 실효.

제19조 (용도변경)

② 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.

1. 허가 대상: 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군(번호가 작은 시설군)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상: 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(번호가 큰 시설군)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

③ 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다.

④ 시설군은 다음 각 호와 같다.

1. 자동차 관련 시설군
2. 산업 등의 시설군
3. 전기통신시설군
4. 문화 및 집회시설군
5. 영업시설군
6. 교육 및 복지시설군
7. 근린생활시설군
8. 주거업무시설군
9. 그 밖의 시설군

시험 포인트: 상위군(번호 작은 쪽) = 허가, 하위군(번호 큰 쪽) = 신고, 같은 군 = 건축물대장 변경신청. "자산전문영교근주그"로 암기. 방향 혼동 출제 빈출.

제44조 (대지와 도로의 관계)

① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」에 따른 농막을 건축하는 경우

시험 포인트: 원칙 2m 이상 접도. 연면적 합계 2,000㎡ 이상은 6m 이상(시행령). "4m"는 시험 오답 선지로 빈출.

제55조 (건축물의 건폐율)

대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

제56조 (건축물의 용적률)

대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다.

시험 포인트: 건축법상 건폐율·용적률 기준은 국토계획법 제77조·제78조로 위임. 건폐율 = 평면적 규제수단, 용적률 = 입체적 규제수단.

제60조 (건축물의 높이 제한)

① 허가권자는 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 높이를 지정ㆍ공고할 수 있다. 다만, 가로구역의 높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 대지에 대하여는 건축위원회의 심의를 거쳐 높이를 완화하여 적용할 수 있다.

제61조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)

① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.

④ 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.

시험 포인트: 일조권 확보 = 전용주거·일반주거지역에서 정북방향 인접대지경계선 기준. 채광 확보 = 공동주택 대상(일반·중심상업지역 제외). 2층 이하·8m 이하는 적용 배제 가능.