국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국계법)

공인중개사 시험에서 가장 출제 비중이 높은 법률 (12~16문항). 토지의 이용·개발·보전에 관한 기본법으로, 도시계획체계 전반을 규율한다.

국토계획의 체계

국토종합계획 (최상위)
    ↓
광역도시계획 (장기발전방향)
    ↓
도시·군기본계획 (종합계획, 비구속적)
    ↓
도시·군관리계획 (구속적 행정계획)

주요 내용

1. 광역도시계획

• 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획
• 비구속적 계획 → 행정쟁송 대상 아님
• 수립기준: 국토교통부장관이 정함

2. 도시군기본계획

• 관할 구역의 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획
• 도시·군관리계획 수립의 지침
• 비구속적 행정계획 → 행정쟁송 대상 아님
• 5년마다 타당성 재검토·정비
• 수립 생략 가능: 수도권 밖 + 광역시 비접경 + 인구 10만명 이하 시·군

3. 도시군관리계획

• 구속적 행정계획 → 일반 국민을 구속, 행정쟁송 가능
• 효력발생: 지형도면 고시한 날부터
• 5년마다 타당성 재검토·정비
• 결정권자: 원칙 시·도지사, 예외 국토교통부장관

4. 용도지역

• 전국토를 대상으로 상호 중복 없이 지정
• 4대 용도지역: 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
• 건폐율용적률 제한의 기준

5. 용도지구

• 용도지역의 제한을 강화 또는 완화
• 상호 중복지정 가능, 국지적으로 지정
• 종류: 경관·고도·방화·방재·보호·취락·개발진흥·특정용도제한·복합용도지구

6. 용도구역

• 시가지 무질서 확산 방지, 계획적 토지이용 도모
• 종류: 개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역, 도시혁신구역, 복합용도구역

7. 개발행위허가

• 도시·군계획사업에 의하지 않은 사적 개발행위의 허가
• 허가권자: 시장·군수 등

8. 도시군계획시설

• 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설
• 고시일부터 20년 미시행 시 실효 (20년 되는 날의 다음 날)
• 10년 미시행 시 대지(垈) 매수청구 가능

9. 지구단위계획

• 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대해 수립
• 기반시설 배치와 건축물 용도제한 등 포함 필수
• 구역지정 후 3년 내 미결정 시 실효

10. 개발밀도관리구역·기반시설부담구역

• 개발밀도관리구역: 기반시설 설치 곤란 지역, 용적률 최대한도의 50% 강화
• 기반시설부담구역: 기반시설 설치 필요 지역, 지정고시일부터 1년 내 미수립 시 해제

주요 용어의 정의 (법 제2조)

시험 핵심 포인트

관련 개념

• 용도지역 | 용도지구 | 용도구역
• 건폐율용적률 | 개발행위허가 | 지구단위계획
• 도시군계획시설
• 부동산학개론: 토지정책 (용도지역·지구제 정책), 부동산정책총론 (정부의 시장개입)
• 건축법: 건축법 (건폐율·용적률 정의)

핵심 암기 포인트

• 도시·군기본계획 정비주기: 5년마다 타당성 재검토
• 도시·군관리계획 정비주기: 5년마다 타당성 재검토
• 도시·군기본계획 수립 생략: 수도권 밖 + 광역시 비접경 + 인구 10만명 이하
• 도시·군관리계획 효력발생: 지형도면 고시한 날부터
• 도시·군관리계획 결정권자: 원칙 시·도지사, 예외 국토교통부장관
• 도시·군계획시설 실효: 고시일부터 20년 미시행 시 (다음 날 실효)
• 매수청구: 10년 미시행 + 지목 대(垈)
• 지구단위계획구역 실효: 구역지정 후 3년 내 계획 미결정 시
• 개발밀도관리구역: 용적률 최대한도의 50% 강화
• 기반시설부담구역: 고시일부터 1년 내 미수립 시 해제
• 비구속적 계획: 광역도시계획, 도시·군기본계획 → 행정쟁송 불가
• 구속적 계획: 도시·군관리계획 → 행정쟁송 가능

OX 퀴즈

Q1. 광역도시계획은 구속적 행정계획이므로 행정쟁송의 대상이 된다. → X (광역도시계획은 비구속적 계획으로 행정쟁송 대상이 아니다)

Q2. 도시·군기본계획은 5년마다 타당성을 재검토하여야 한다. → O

Q3. 도시·군관리계획은 도시·군관리계획 결정 고시일부터 효력이 발생한다. → X (지형도면 고시한 날부터 효력 발생)

Q4. 도시·군계획시설 결정의 고시일부터 10년 이내에 사업이 시행되지 않으면 그 결정은 실효된다. → X (20년 미시행 시 실효, 10년은 매수청구 요건)

Q5. 도시·군기본계획의 수립권자에는 국토교통부장관도 포함된다. → X (수립권자는 시장·군수 등만 가능, 예외 없음)

Q6. 지구단위계획구역 지정 고시일부터 5년 이내에 지구단위계획이 결정되지 아니하면 구역 지정은 실효된다. → X (3년 이내 미결정 시 실효)

Q7. 개발밀도관리구역에서는 용적률 최대한도의 50% 범위에서 강화하여 적용할 수 있다. → O

Q8. 도시·군관리계획의 결정권자는 원칙적으로 시장·군수이다. → X (원칙적으로 시·도지사이며, 시장·군수는 지구단위계획 등 일부만 직접 결정)

함정 노트

• ⚠️ 10년 vs 20년 혼동: 도시·군계획시설 매수청구는 10년, 실효는 20년. 숫자 바꿔 출제 빈출
• ⚠️ 비구속적 vs 구속적 혼동: 광역도시계획과 도시·군기본계획은 모두 비구속적. 도시·군관리계획만 구속적
• ⚠️ 효력발생 시점: 도시·군관리계획의 효력은 "결정 고시일"이 아니라 **"지형도면 고시한 날"**부터
• ⚠️ 수립권자 예외 유무: 도시·군기본계획은 수립권자 예외가 없음 (국토교통부장관·도지사 수립 불가). 도시·군관리계획은 입안권자에 예외 있음
• ⚠️ 3년 vs 5년 혼동: 지구단위계획구역 실효는 3년, 기반시설부담구역 해제는 1년
• ⚠️ 실효일: "해당 기간이 되는 날"이 아니라 "되는 날의 다음 날"

주요 조문 원문

출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]

제36조 (용도지역의 지정)

① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.

1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
   • 가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
   • 나. 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
   • 다. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
   • 라. 녹지지역: 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
   • 가. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
   • 나. 생산관리지역: 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
   • 다. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역
4. 자연환경보전지역

시험 포인트: 4대 용도지역(도시·관리·농림·자연환경보전)은 상호 중복 없이 전 국토를 대상으로 지정. 관리지역의 3개 세분(보전·생산·계획)도 반드시 암기.

제47조 (도시ㆍ군계획시설 부지의 매수 청구)

① 도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 10년 이내에 그 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시ㆍ군계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목(地目)이 대(垈)인 토지(그 토지에 있는 건축물 및 정착물을 포함한다)의 소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다.

⑥ 매수의무자는 매수 청구를 받은 날부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정하여 알려야 하며, 매수하기로 결정한 토지는 매수 결정을 알린 날부터 2년 이내에 매수하여야 한다.

시험 포인트: 매수청구 요건은 10년 미시행 + 지목 대(垈). 실효(제48조)의 20년과 혼동 주의. 매수 여부 결정 6개월, 실제 매수 2년 이내.

제48조 (도시ㆍ군계획시설결정의 실효 등)

① 도시ㆍ군계획시설결정이 고시된 도시ㆍ군계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시ㆍ군계획시설결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음날에 그 효력을 잃는다.

③ 특별시장ㆍ광역시장 등은 도시ㆍ군계획시설을 설치할 필요성이 없어진 경우 또는 그 고시일부터 10년이 지날 때까지 해당 시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니하는 경우에는 그 현황과 단계별 집행계획을 해당 지방의회에 보고하여야 한다.

시험 포인트: 실효 = 20년(되는 날의 다음 날), 매수청구 = 10년, 지방의회 보고 = 10년. 시험에서 10년/20년 바꿔 출제 빈출.

제56조 (개발행위의 허가)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 "개발행위"라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업에 의한 행위는 그러하지 아니하다.

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외)
3. 토석의 채취
4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외)
5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 개발행위허가를 받지 아니하고 할 수 있다.

1. 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치
2. 「건축법」에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축ㆍ증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경미한 행위

시험 포인트: 허가권자는 시장·군수 등. 개발행위 5가지 유형 암기 필수. "건축물이 있는 대지의 분할"과 "경작 목적 형질변경"은 제외됨에 주의.

제77조 (용도지역의 건폐율)

① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다.

1. 도시지역
   • 가. 주거지역: 70퍼센트 이하
   • 나. 상업지역: 90퍼센트 이하
   • 다. 공업지역: 70퍼센트 이하
   • 라. 녹지지역: 20퍼센트 이하
2. 관리지역
   • 가. 보전관리지역: 20퍼센트 이하
   • 나. 생산관리지역: 20퍼센트 이하
   • 다. 계획관리지역: 40퍼센트 이하
3. 농림지역: 20퍼센트 이하
4. 자연환경보전지역: 20퍼센트 이하

제78조 (용도지역에서의 용적률)

① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 조례로 정한다.

1. 도시지역
   • 가. 주거지역: 500퍼센트 이하
   • 나. 상업지역: 1천500퍼센트 이하
   • 다. 공업지역: 400퍼센트 이하
   • 라. 녹지지역: 100퍼센트 이하
2. 관리지역
   • 가. 보전관리지역: 80퍼센트 이하
   • 나. 생산관리지역: 80퍼센트 이하
   • 다. 계획관리지역: 100퍼센트 이하
3. 농림지역: 80퍼센트 이하
4. 자연환경보전지역: 80퍼센트 이하

시험 포인트: 건폐율·용적률 수치 비교 암기. 특히 계획관리지역(건폐율 40%, 용적률 100%)은 다른 관리지역(20%, 80%)과 다름. 상업지역 건폐율 90%, 용적률 **1,500%**가 최대.