지구단위계획
도시·
지정권자
- 국토교통부장관, 시·
도지사, 시장 또는 군수
결정권자
- 시장 또는 군수가 입안한 지구단위계획구역 지정·
변경, 지구단위계획 수립· 변경 → 시장 또는 군수가 직접 결정 - 시·
도지사 결정 시 건축위원회 + 도시계획위원회 공동심의
의무적 지정대상
- 정비구역·
택지개발지구 사업 종료 후 10년 경과 지역 - 시가화조정구역·
공원 해제 지역 (3만㎡ 이상) - 녹지지역 → 주거·
상업· 공업지역 변경 지역 (3만㎡ 이상)
지구단위계획의 내용 (필수 포함)
- 기반시설의 배치와 규모 (② 필수)
- 건축물의 용도제한·
건폐율· 용적률· 높이 (④ 필수) - 위 ②와 ④를 포함한 2가지 이상 사항
건폐율·용적률 완화
도시지역 내
공공시설 부지 제공 시
| 항목 | 완화 공식 | 최대한도 |
|---|---|---|
| 건폐율 | 해당 건폐율 × [1 + 제공면적/원래 대지면적] | 150% |
| 용적률 | 해당 용적률 + [1.5 × 제공면적 × 용적률 / 제공 후 대지면적] | 200% |
| 높이 | 제60조 제한높이 × [1 + 제공면적/원래 대지면적] | - |
개발진흥지구 지정 시
- 용적률: 해당 용적률의 120% 이내
- 높이: 제한 높이의 120% 이내
준주거지역 특례
- 공공시설 제공 시 용적률 140% 이내 완화
- 도심 공공주택 복합사업·
소규모재개발 시 용적률 140% 이내 완화 - 채광 높이제한 200% 이내 완화
도시지역 외
- 건폐율: 해당 건폐율의 150% 이내
- 용적률: 해당 용적률의 200% 이내
- 아파트·
연립주택 불허 (계획관리지역 개발진흥지구 등 예외)
주차장 설치기준 완화
- 다음의 경우 100%까지 완화 가능:
- 한옥마을 보존
- 차 없는 거리 조성
- 차량진입금지구간 지정
실효
| 구분 | 기간 | 실효일 |
|---|---|---|
| 구역지정 결정 | 고시일부터 3년 내 계획 미결정 | 3년 되는 날의 다음 날 |
| 계획 결정 (주민제안) | 고시일부터 5년 내 미착공 | 5년 된 날의 다음 날 |
시험 핵심 포인트
- 공사기간 중 공사용 가설건축물은 지구단위계획에 구속되지 않음
- 도시지역 외 지구단위계획구역 지정 시 아파트·
연립주택 원칙적 불가 - 입안 제안: 토지소유자 2/3 이상 동의
관련 개념
핵심 암기 포인트
- 의무적 지정: 정비구역·
택지개발지구 종료 후 10년 경과, 시가화조정구역· 공원 해제 3만㎡ 이상, 녹지→주거· 상업· 공업 변경 3만㎡ 이상 - 필수 포함: 기반시설 배치 + 건축물 용도제한·
건폐율· 용적률· 높이 포함 2가지 이상 - 건폐율 완화 최대: 150%, 용적률 완화 최대: 200%
- 실효 (구역지정): 고시일부터 3년 내 계획 미결정 → 다음 날 실효
- 실효 (주민제안): 고시일부터 5년 내 미착공 → 다음 날 실효
- 입안 제안 동의: 토지소유자 2/3 이상
- 도시지역 외: 아파트·
연립주택 원칙적 불허 - 준주거지역 특례: 공공시설 제공 시 용적률 140% 이내 완화
OX 퀴즈
Q1. 지구단위계획구역 지정 고시일부터 5년 이내에 지구단위계획이 결정되지 않으면 실효된다. → X (3년 이내)
Q2. 지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모가 반드시 포함되어야 한다. → O
Q3. 지구단위계획구역에서 공공시설 부지 제공 시 건폐율은 최대 200%까지 완화할 수 있다. → X (150%, 200%는 용적률)
Q4. 도시지역 외 지구단위계획구역에서는 아파트를 건설할 수 있다. → X (원칙적 불허)
Q5. 지구단위계획 입안 제안 시 토지소유자 3/4 이상의 동의가 필요하다. → X (2/3 이상)
Q6. 공사기간 중 공사용 가설건축물은 지구단위계획에 구속되지 않는다. → O
Q7. 정비구역 사업 종료 후 5년이 경과한 지역은 지구단위계획구역으로 의무 지정해야 한다. → X (10년 경과)
함정 노트
- ⚠️ 3년 vs 5년: 구역지정 후 실효는 3년, 주민제안 후 미착공 실효는 5년. 숫자 교차 출제 주의
- ⚠️ 150% vs 200%: 건폐율 완화 최대 150%, 용적률 완화 최대 200%. 건폐율과 용적률 바꿔 출제 빈출
- ⚠️ 2/3 vs 3/4: 입안 제안 동의는 2/3, 기반시설 입안 제안은 4/5. 동의비율 혼동 주의
- ⚠️ 10년 vs 3만㎡: 정비구역 종료 후 10년, 시가화조정구역 해제 3만㎡ 이상. 숫자와 단위 혼동 주의
- ⚠️ 도시지역 외 아파트: 지구단위계획구역이라도 도시지역 외에서는 원칙적으로 아파트·
연립 불허 - ⚠️ 가설건축물 예외: 공사용 가설건축물은 지구단위계획 규정 적용 제외