개발행위허가

도시·군계획사업에 의하지 않은 사적 개발행위에 대해 관할 시장·군수 등의 허가를 받아야 하는 제도.

허가권자

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수

허가대상 (5가지)

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2. 토지의 형질변경: 절토·성토·정지·포장 등 (경작 목적 제외)
3. 토석채취: 흙·모래·자갈·바위 등
4. 토지분할: 녹지·관리·농림·자연환경보전지역의 무허가 분할, 분할제한면적 미만 분할, 5m 이하 분할
5. 물건 적치: 녹지·관리·자연환경보전지역에서 1개월 이상 물건 적치

허가 없이 할 수 있는 행위

• 재해복구·재난수습을 위한 응급조치 (1개월 내 신고)
• 건축법에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축·재축
• 도시지역에서 50톤 이하, 50㎥ 이하, 50㎡ 이하 공작물 설치
• 녹지·관리·농림지역의 농림어업용 비닐하우스 설치
• 50cm 이내 절토·성토·정지 (포장 제외)

경미한 변경 (변경허가 불요)

• 사업기간 단축
• 부지면적·건축물 연면적 5% 범위 축소
• 법령 개정·도시·군관리계획 변경에 따른 불가피한 변경

개발행위에 따른 공공시설 귀속

용도지역별 토지형질변경 면적 규모

개발행위허가의 일반적 기준으로서, 용도지역별 특성을 고려한 토지형질변경 면적 규모에 적합하여야 한다.

도시지역

비도시지역

2 이상 용도지역에 걸치는 경우

• 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 규모 적용
• 단, 토지의 총면적이 걸쳐 있는 용도지역 중 가장 큰 규모를 초과할 수 없음

허가 시 기준 (일반적 기준 5가지)

1. 용도지역별 토지형질변경 면적 규모에 적합할 것
2. 도시·군관리계획 및 성장관리계획 내용에 어긋나지 아니할 것
3. 도시·군계획사업 시행에 지장이 없을 것
4. 주변환경·경관과 조화를 이룰 것
5. 기반시설의 설치·용지 확보 계획이 적절할 것

개발행위허가의 제한

• 시장·군수 등이 1회 3년 이내 + 1회에 한하여 2년 이내 연장 가능(제3~5호 지역 한정) → 총 최대 5년
• 제한 시 도시계획위원회 심의 필요

제한사유

1. 녹지·계획관리지역으로서 수목 집단 서식·우량농지 등 보전 필요 지역
2. 주변 환경·경관·문화재 등이 크게 오염·손상 우려 지역
3. 도시·군기본계획·관리계획 수립 중인 지역 (용도지역 변경 예상)
4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역
5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역

이행보증금

• 시장·군수 등이 기반시설 설치·위해방지 등 조건으로 이행보증금 예치 가능
• 보증금 규모: 총 공사비의 20% 이내

성장관리계획

• 비도시지역 (녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역)의 난개발 방지
• 수립권자: 시장·군수
• 5년마다 타당성 재검토·정비
• 계획관리지역: 건폐율 50% 이하, 용적률 125% 이하 완화 가능
• 생산관리·농림·자연녹지지역: 건폐율 30% 이하 완화 가능

준공검사 대상

• 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취 → 공사완료 후 준공검사 필요
• 토지분할, 물건적치 → 준공검사 대상 아님
• 건축법에 따라 사용승인을 받은 건축물 건축도 준공검사 대상 아님

📋 근거법률: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조, 제63조 (법률 제21065호, 2026.1.2. 시행)

관련 개념

• 용도지역 | 건폐율용적률 | 도시군관리계획

핵심 암기 포인트

• 허가권자: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수
• 물건 적치: 녹지·관리·자연환경보전지역에서 1개월 이상
• 허가 불요 공작물: 도시지역 50톤 이하, 50㎥ 이하, 50㎡ 이하
• 절토·성토: 50cm 이내 허가 불요 (포장 제외)
• 경미한 변경: 부지면적·연면적 5% 범위 축소
• 허가 제한: 1회 3년 + 1회 연장 2년(제3~5호 한정, 총 최대 5년)
• 이행보증금: 총 공사비의 20% 이내, 준공검사 받은 때 즉시 반환
• 행정청 시행: 종전 공공시설 → 시행자에게 무상 귀속
• 비행정청 시행: 종전 공공시설 → 시행자에게 무상 양도 (설치비용 상당 범위)
• 토지형질변경 면적: 주거·상업·자연녹지·생산녹지 1만㎡, 공업·관리·농림 3만㎡, 보전녹지·자연환경보전 5천㎡
• 성장관리계획: 계획관리 건폐율 50%, 용적률 125%, 생산관리·농림·자연녹지 건폐율 30%
• 준공검사 대상: 건축물건축·공작물설치·형질변경·토석채취 (토지분할·물건적치는 제외)
• 처리기간: 허가신청 접수일부터 15일 이내 처분

OX 퀴즈

Q1. 개발행위허가의 허가권자는 시장·군수·구청장이다. → X (시장·군수 등이며, 구청장은 건축허가 허가권자)

Q2. 녹지지역에서 1개월 이상 물건을 쌓아놓는 행위는 개발행위허가 대상이다. → O

Q3. 도시지역에서 50㎡ 이하의 공작물 설치는 개발행위허가 없이 할 수 있다. → O

Q4. 개발행위허가의 제한은 1회 5년 이내로 할 수 있다. → X (1회 3년 이내)

Q5. 이행보증금은 총 공사비의 30% 이내로 예치한다. → X (20% 이내)

Q6. 비행정청이 시행하는 경우 종전 공공시설은 시행자에게 무상 귀속된다. → X (무상 양도, 귀속은 행정청)

Q7. 경작 목적의 토지 형질변경은 개발행위허가 대상이 아니다. → O

Q8. 50cm 이내의 성토는 개발행위허가 없이 할 수 있다. → O (포장 제외)

함정 노트

• ⚠️ 귀속 vs 양도: 행정청 시행 → 무상 귀속, 비행정청 시행 → 무상 양도. 용어 바꿔 출제 빈출
• ⚠️ 허가권자 혼동: 개발행위허가는 시장·군수, 건축허가는 시장·군수·구청장
• ⚠️ 3년 vs 5년: 허가 제한은 1회 3년, 1회 연장 2년(제3~5호 한정)으로 총 최대 5년
• ⚠️ 50 기준: 50톤·50㎥·50㎡·50cm → 모두 "50"으로 통일 암기
• ⚠️ 경미한 변경 5% 축소: "확대"가 아니라 **"축소"**만 해당. 방향 주의
• ⚠️ 물건 적치 지역: 녹지·관리·자연환경보전지역만 해당. 도시지역 전체가 아님