부동산공법

2차 시험 과목. 40문항, 100점 만점. 7개 법률을 다루며 범위가 가장 넓은 과목.

부동산 공법이란 토지와 건축물에 대한 공법으로, 개인의 재산권 행사가 공공복리에 맞도록 각종 행정계획의 수립과 그 사업의 절차를 규정하고, 다양한 규제와 조정을 과하는 것을 주요 내용으로 한다.

출제 범위 및 법률별 개요

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국계법) - 약 12문항

가장 출제 비중이 높은 법률. 국토 전체의 계획적 이용을 위한 기본법.

핵심 내용:

• 도시계획체계: 광역도시계획 → 도시·군기본계획(비구속적) → 도시·군관리계획(구속적)
• 용도지역: 도시지역(주거·상업·공업·녹지), 관리지역(보전·생산·계획), 농림지역, 자연환경보전지역
• 용도지구: 경관·고도·방화·방재·보호·취락·개발진흥·특정용도제한·복합용도
• 용도구역: 개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역
• 개발행위허가: 도시·군계획사업에 의하지 않은 사적 개발행위 규제
• 도시·군계획시설: 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설 (20년 실효)
• 지구단위계획: 대상지역 일부의 토지이용 합리화 계획
• 건폐율·용적률: 용도지역별 건축밀도 규제

2. 도시개발법 - 약 6문항

도시개발구역의 지정과 도시개발사업 시행에 관한 법률.

핵심 내용:

• 도시개발구역 지정: 시·도지사(원칙), 국토교통부장관(예외)
• 시행방식: 수용·사용방식, 환지방식, 혼용방식
• 환지방식 동의: 토지면적 2/3 이상 + 소유자 총수 1/2 이상
• 지정해제: 미수립·미신청 시 자동해제 (다음 날)

3. 도시 및 주거환경정비법 (도정법) - 약 6문항

재개발·재건축 등 정비사업에 관한 법률.

핵심 내용:

• 정비사업 유형: 주거환경개선(공공), 재개발(민간), 재건축(민간)
• 조합설립: 재개발(3/4+1/2), 재건축(각동 과반수+3/4+3/4)
• 관리처분계획: 분양신청(30~60일), 미신청자 현금청산
• 투기과열지구 조합원 지위: 재건축(인가 후), 재개발(관리처분 후) 양수인 제한

4. 건축법 - 6~7문항

건축물의 대지·구조·설비 기준과 건축절차에 관한 법률.

핵심 내용:

• 건축행위 5가지: 신축, 증축, 개축, 재축, 이전
• 대수선: 내력벽 30㎡, 기둥·보·지붕틀 3개 이상 등
• 용도변경: 상위군→허가, 하위군→신고, 같은 군→대장변경
• 건폐율·용적률: 건축법에 정의, 국계법에서 한도 규정
• 높이제한: 가로구역별(60조), 일조권(61조)

5. 주택법 - 약 6문항

주택의 건설·공급 및 주거안정에 관한 법률.

핵심 내용:

• 주택 종류: 단독주택, 공동주택(아파트 5층↑, 연립 660㎡↑4층↓, 다세대 660㎡↓4층↓)
• 국민주택규모: 주거전용 85㎡ 이하 (비수도권 읍·면 100㎡)
• 도시형 생활주택: 300세대 미만, 도시지역
• 투기과열지구: 국토교통부장관 지정, 6개월마다 재검토
• 분양가상한제, 전매제한

6. 농지법 - 약 2문항

농지의 소유·이용·보전에 관한 법률.

핵심 내용:

• 소유 원칙: 자경 원칙 (농업경영 이용자만)
• 농지취득자격증명: 발급기관(시·구·읍·면장), 처리기간(7일)
• 소유 상한: 상속·이농 각 1만㎡, 주말·체험영농 1천㎡ 미만
• 농업진흥지역: 진흥구역(집단화), 보호구역(환경보호)
• 전용: 허가(농림축산식품부장관), 협의, 신고

7. 산지관리법 - 1~2문항

산지의 보전과 이용에 관한 법률.

핵심 내용:

• 산지 구분: 보전산지(임업용+공익용), 준보전산지
• 산지전용허가: 산림청장 (위임 가능)
• 산지전용신고: 시장·군수·구청장
• 산지일시사용: 석재·토사 5년, 기타 3년

출제 경향 및 학습 전략

과목 학습 팁

1. 숫자 암기: 건폐율·용적률, 면적 기준, 기간 등 구체적 숫자가 시험에 직접 출제
2. 비교 학습: 비구속적 vs 구속적, 허가 vs 신고, 수용 vs 환지 등 대비 개념 정리
3. 의제·준용 관계: 도시개발구역 지정 시 도시지역 의제 등 법률 간 연결 관계 파악
4. 최신 개정: 도시혁신구역, 복합용도구역, 공간재구조화계획 등 신설 규정 주의