건폐율과 용적률

토지 이용의 밀도를 규제하는 핵심 수단. 건축법에 정의, 국토계획법에서 용도지역별 한도 규정.

건폐율

정의

건폐율(%) = (건축면적 / 대지면적) × 100

특징

평면적 규제수단: 대지 위에 건축 가능한 면적 비율
건폐율만으로는 건축물의 높이를 규제할 수 없음

용적률

정의

용적률(%) = (건축연면적 / 대지면적) × 100

특징

입체적 규제수단: 건축물의 높이를 사실상 규제
산정 시 제외 면적: 지하층, 지상주차장, 초고층건축물 피난안전구역, 경사지붕 대피공간

용도지역별 건폐율·용적률 한도

도시지역

용도지역	건폐율	용적률
제1종 전용주거	50%	50~100%
제2종 전용주거	50%	50~150%
제1종 일반주거	60%	100~200%
제2종 일반주거	60%	100~250%
제3종 일반주거	50%	100~300%
준주거	70%	200~500%
중심상업	90%	200~1,500%
일반상업	80%	200~1,300%
근린상업	70%	200~900%
유통상업	80%	200~1,100%
전용공업	70%	150~300%
일반공업	70%	150~350%
준공업	70%	150~400%
보전녹지	20%	50~80%
생산녹지	20%	50~100%
자연녹지	20%	50~100%

비도시지역

용도지역	건폐율	용적률
보전관리	20%	50~80%
생산관리	20%	50~80%
계획관리	40%	50~100%
농림지역	20%	50~80%
자연환경보전	20%	50~80%

건폐율의 특례 (80% 이하 범위)

대상	건폐율
자연취락지구	60% 이하
개발진흥지구 (도시지역 외)	40% (계획관리+산업유통: 60%)
개발진흥지구 (자연녹지)	30%
수산자원보호구역	40%
자연공원	60%
농공단지	70% (기반시설 확보 시 80%)
국가·일반산업단지 (공업지역)	80%

용적률의 특례

대상	용적률
개발진흥지구 (도시지역 외)	100%
수산자원보호구역	80%
자연공원	100%
농공단지 (도시지역 외)	150%

지구단위계획구역에서의 완화

공공시설 부지 제공 시

건폐율: 해당 건폐율 × [1 + 제공면적/원래 대지면적] (최대 150%)
용적률: 해당 용적률 + [1.5 × 제공면적 × 제공부지 용적률 / 제공 후 대지면적] (최대 200%)

도시지역 개발진흥지구

용적률: 해당 용적률의 120% 이내

도시지역 외

건폐율: 해당 건폐율의 150%, 용적률: 200% 이내

성장관리계획구역에서의 완화

대상	건폐율 완화	용적률 완화
계획관리지역	50% 이하	125% 이하
생산관리·농림·자연녹지	30% 이하	-

둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지

가장 작은 부분의 규모가 330㎡ 이하(도로변 띠 모양 상업지역은 660㎡ 이하)인 경우 → 전체 대지의 건폐율·용적률은 가중평균 적용
그 밖의 건축제한 → 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 규정 적용
고도지구에 걸치는 경우 → 전부에 대하여 고도지구 규정 적용
방화지구에 걸치는 경우 → 전부에 대하여 방화지구 규정 적용 (방화벽으로 구획 시 예외)
녹지지역과 다른 용도지역에 걸치는 경우(330㎡ 초과) → 각각의 용도지역 규정 적용

용도지역 미지정·미세분 지역

용도지역 미지정 → 자연환경보전지역 규정 적용
도시지역 미세분 → 보전녹지지역 규정 적용
관리지역 미세분 → 보전관리지역 규정 적용

개발밀도관리구역

용적률 최대한도의 50% 범위에서 강화 적용

입체복합구역에서의 특례

건폐율: 해당 용도지역별 건폐율 최대한도의 150% 이하
용적률: 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 200% 이하
높이: 가로구역 높이제한의 150% 이하, 채광 확보 높이제한의 200% 이하

핵심 암기 포인트

건폐율: 건축면적/대지면적 × 100 → 평면적 규제
용적률: 건축연면적/대지면적 × 100 → 입체적 규제
용적률 제외: 지하층, 지상주차장, 피난안전구역, 대피공간
자연취락지구: 건폐율 60% 이하 (특례)
농공단지: 건폐율 70% (기반시설 확보 시 80%)
국가·일반산업단지(공업): 건폐율 80%
지구단위계획 공공시설 제공: 건폐율 최대 150%, 용적률 최대 200%
개발밀도관리구역: 용적률 최대한도의 50% 강화
도시지역 외 지구단위계획: 건폐율 150%, 용적률 200% 이내
성장관리계획구역: 계획관리 건폐율 50%, 용적률 125% / 생산관리·농림·자연녹지 건폐율 30%
입체복합구역: 건폐율 용도지역별 150%, 용적률 200%, 높이 가로구역 150%
용도지역 미지정: 자연환경보전지역 적용 / 도시지역 미세분: 보전녹지 / 관리지역 미세분: 보전관리
둘 이상 용도지역: 작은 부분 330㎡ 이하 → 건폐율·용적률 가중평균 (상업지역 띠 모양은 660㎡)

OX 퀴즈

Q1. 건폐율은 입체적 규제수단으로 건축물의 높이를 규제할 수 있다. → X (평면적 규제수단, 높이 규제 불가)

Q2. 용적률 산정 시 지하층 면적은 제외한다. → O

Q3. 지구단위계획구역에서 공공시설 부지를 제공하면 건폐율을 최대 200%까지 완화할 수 있다. → X (건폐율 최대 150%, 200%는 용적률)

Q4. 자연취락지구의 건폐율 특례는 60% 이하이다. → O

Q5. 개발밀도관리구역에서는 용적률 최대한도의 30% 범위에서 강화 적용한다. → X (50%)

Q6. 용적률 산정 시 지상주차장 면적은 포함한다. → X (지상주차장 면적은 제외)

Q7. 농공단지의 건폐율 특례는 80% 이하이다. → X (원칙 70%, 기반시설 확보 시 80%)

함정 노트

⚠️ 건폐율 150% vs 용적률 200%: 지구단위계획 공공시설 제공 시 최대한도. 숫자 바꿔 출제 주의
⚠️ 평면적 vs 입체적: 건폐율=평면적(높이 불가), 용적률=입체적(높이 가능). 성격 바꿔 출제 빈출
⚠️ 용적률 제외 면적: 지하층, 지상주차장, 피난안전구역, 대피공간. "지상 주차장 포함"은 오답
⚠️ 50% 강화: 개발밀도관리구역의 용적률 강화 비율. "완화"가 아니라 **"강화"**임에 주의
⚠️ 농공단지 70% vs 80%: 원칙 70%, 기반시설 확보 시 80%. 조건 없이 80%로 출제하면 오답