토지정책
1. 용도지역·지구제
- 부(-)의 외부효과 제거·
완화 를 통한 토지이용규제 수단 - 용도지역 간 형평성 문제 발생 가능
용도지역 체계 (국토계획법)
| 대분류 | 중분류 | 소분류 |
|---|---|---|
| 도시지역 | 주거지역 | 전용(1· |
| 상업지역 | 중심, 일반, 근린, 유통 | |
| 공업지역 | 전용, 일반, 준공업 | |
| 녹지지역 | 보전, 생산, 자연 | |
| 관리지역 | 보전관리, 생산관리, 계획관리 | |
| 농림지역 | ||
| 자연환경보전지역 |
시험 주의: 자연환경보전지역은 도시지역이 아님. 용도지역은 중복지정 불가, 용도지구는 중복지정 가능.
주요 계획 용어
- 도시·
군기본계획 : 장기발전방향 제시, 도시·군관리계획의 지침 - 도시·
군관리계획 : 개발·정비· 보전 위한 계획 - 지구단위계획: 도시·
군계획 수립 대상 일부에 대한 도시· 군관리계획
2. 개발권양도제도 (TDR)
- 현재 우리나라에서 시행하지 않음
- 규제지역의 개발권을 독립 재산권으로 인정, 시장에서 거래 허용
- 용도지역·
지구제의 형평성 문제 보완 - 공중공간의 효율적 활용 촉진
| 장점 | 단점 |
|---|---|
| 정부 재정부담 없이 형평성 해소 | 개발가능지역 과밀· |
| 공공재 안정적 공급 | 남용 시 용도지역· |
3. 개발이익환수제도
- 개발이익 = 정상지가상승분을 초과하여 귀속되는 토지가액 증가분
- 개발부담금으로 환수
환수 필요성
- 외부효과·
불로소득의 환수 - 계층간 위화감 방지, 공평배분
- 토지투기·
지가급등 방지 - 공공투자 확대 재원 확보
4. 토지은행제도
- 공공토지의 비축에 관한 법률
- 장래 필요 토지를 미리 확보 → 공익목적으로 적기·
적소 활용 - 한국토지주택공사에 설치, 고유계정과 구분 회계처리
- 토지비축계획: 10년 단위 종합계획 + 연도별 시행계획
| 구분 | 공공개발용 | 수급조절용 |
|---|---|---|
| 목적 | 공공개발사업 원활 수행 | 토지시장 안정 |
| 대상 | SOC, 산업, 주택용지 | 일반토지, 개발가능지 |
| 취득수단 | 협의매수, 수용 | 협의매수, 선매 |
장단점
| 장점 | 단점 |
|---|---|
| 토지수급 조절 → 시장 안정 | 막대한 매입비 필요 |
| 공공용지 저렴 공급 | 정부 매입 → 지가상승 조장 우려 |
| 보상비 절감 | |
| 무질서한 개발 방지 |
5. 공공임대보유제도
공공임대보유제도란 공공이 토지를 개발하고 개발된 토지를 실수요자에게 임대하며, 임대한 후의 토지관리까지 공공이 총괄하는 제도를 말한다. 실수요자는 계약기간 동안 토지이용권 및 수익권을 가지나, 계약기간 종료 시 공공기관에 귀속시켜야 한다.
| 장점 | 단점 |
|---|---|
| 주택수요자 주거비 절감 | 자금 소요 크고, 비용 회수 지연 |
| 개발이익 환수 가능 | 적정 임대료· |
| 저소득층 임대정책으로 형평성 제고 | 전매· |
6. 현재 시행하지 않는 정책수단
- 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발권양도제(TDR)
- 종합토지세, 공한지세
관련 개념: 부동산정책총론, 주택정책, 조세정책, 건폐율용적률, 용도지역
핵심 암기 포인트
- 용도지역 4대분류: 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
- 도시지역 세분: 주거(전용1·
2, 일반1· 2· 3, 준주거), 상업(중심· 일반· 근린· 유통), 공업(전용· 일반· 준), 녹지(보전· 생산· 자연) - 용도지역: 중복지정 불가 / 용도지구: 중복지정 가능
- TDR(개발권양도제도): 현재 우리나라 미시행, 형평성 문제 보완 목적
- 토지은행 비축계획: 10년 단위 종합계획
- 토지은행: 한국토지주택공사에 설치
- 공공개발용: 협의매수 + 수용 / 수급조절용: 협의매수 + 선매
- 현재 미시행 정책: 택지소유상한제, 토지초과이득세, TDR, 종합토지세, 공한지세
- 개발이익 = 정상지가상승분을 초과하여 귀속되는 토지가액 증가분
OX 퀴즈
Q1. 용도지역은 중복지정이 가능하다. → X (용도지역은 중복지정 불가, 용도지구는 중복지정 가능)
Q2. 자연환경보전지역은 도시지역에 포함된다. → X (도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 각각 별개)
Q3. 개발권양도제도(TDR)는 현재 우리나라에서 시행 중이다. → X (현재 미시행)
Q4. 토지은행의 토지비축계획은 5년 단위로 수립한다. → X (10년 단위 종합계획)
Q5. 토지은행에서 수급조절용 토지는 수용으로 취득한다. → X (수급조절용은 협의매수 + 선매, 수용은 공공개발용)
Q6. 지구단위계획은 도시·
Q7. 택지소유상한제는 현재 시행 중인 토지정책이다. → X (현재 미시행)
Q8. 용도지역·
함정 노트
- ⚠️ "자연환경보전지역 = 도시지역" → 자연환경보전지역은 도시지역과 별개 분류
- ⚠️ "용도지역 중복지정 가능" → 용도지역은 불가, 용도지구만 중복지정 가능
- ⚠️ "토지은행 = 5년 계획" → 10년 단위 종합계획 + 연도별 시행계획
- ⚠️ "수급조절용 = 수용 가능" → 수용은 공공개발용만, 수급조절용은 선매
- ⚠️ "TDR 시행 중" → TDR, 택지소유상한제, 토지초과이득세, 종합토지세, 공한지세 모두 미시행