부동산학개론

1차 시험 과목. 40문항, 100점 만점 (문항당 2.5점).

과목 구성 (8개 PART)

PART 01. 부동산학 총론

부동산학의 기초 개념과 토지의 특성을 다룬다.

• 부동산의 개념: 법률적(토지 및 정착물)·경제적(자산·자본·상품)·기술적(공간·위치) 복합개념
• 부동산학의 의의: 종합응용과학·규범과학·경험과학·사회과학의 성격
• 접근방법: 종합식, 의사결정, 제도적, 분산식, 중점식, 행태과학적, 현상학적 접근방법
• 이념: 효율성(사적 주체)과 형평성(공적 주체)의 균형
• 토지의 자연적 특성: 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성
• 토지의 인문적 특성: 용도의 다양성, 병합·분할 가능성, 위치의 가변성, 고가성

PART 02. 부동산의 경제이론

수요·공급 이론과 경기변동, 탄력성 개념을 다룬다.

• 수요·공급: 수요의 법칙, 균형의 결정·변동, 유량(flow)·저량(stock) 변수
• 탄력성: 가격탄력성(완전비탄력적~완전탄력적), 소득탄력성(정상재·열등재), 교차탄력성(대체재·보완재)
• 가격탄력성과 총수입: 탄력적 시 가격↑→총수입↓, 비탄력적 시 가격↑→총수입↑
• 경기변동: 키친(3~4년)·쥬글라(10년)·쿠즈네츠(20년)·콘트라티에프(50년) 순환
• 부동산 경기: 약 20년 주기, 진폭 크고, 비대칭적, 일반경기 후행
• 거미집이론: 공급 시차로 인한 수렴형·발산형·순환형 변동

PART 03. 부동산 시장론

시장특성, 효율적 시장, 지대론, 도시공간구조, 입지이론을 포괄한다.

• 시장특성: 불완전경쟁시장, 지역성, 비공개성, 비조직성
• 효율적 시장: 약성·준강성·강성, 부동산시장은 비효율적 시장
• 주택여과: 하향여과·상향여과, 주거분리현상
• 지대론: 리카도(비옥도 차액), 튀넨(수송비 위치), 마르크스(절대·소유), 알론소(입찰), 마샬(준지대)
• 도시공간구조: 동심원(버제스), 선형(호이트), 다핵심(해리스·울만)
• 입지이론: 베버(최소비용), 뢰쉬(최대수요), 크리스탈러(중심지), 레일리·컨버스·허프(중력모형)

PART 04. 부동산 정책론

정부개입 근거, 시장실패, 토지·주택·조세 정책을 다룬다.

• 시장실패: 외부효과, 공공재(비경합성·비배제성), 독과점, 정보비대칭
• 외부효과: 정(+)→과소생산·PIMFY, 부(-)→과다생산·NIMBY
• 토지정책: 용도지역지구제, 개발권양도제(TDR), 개발이익환수, 토지은행
• 주택정책: 임대료규제(최고가격제), 분양가상한제, 공공임대주택, 임대료보조(집세보조·소득보조)
• 조세정책: 취득·보유·처분 단계별 국세·지방세, 조세귀착, 양도소득세 동결효과

PART 05. 부동산 투자론

투자의 위험·수익, 레버리지, 포트폴리오, 투자분석기법을 다룬다.

• 투자이론: 레버리지(정/부/중립), 위험(체계적·비체계적), 수익률(기대·요구·실현)
• 포트폴리오: 평균-분산법, 변이계수, 상관계수(-1~+1), 효율적 전선, 무차별곡선
• 투자분석: NPV법, IRR법, 수익성지수(PI), 승수법, 비율법, DCF
• 화폐의 시간가치: 6대 계수(현가·내가·연금현가·연금내가·저당상수·감채기금계수)

PART 06. 부동산 금융론

대출상환, 저당유동화, REITs, PF를 다룬다.

• 금융론 개요: 상환방식(원리금균등·원금균등·체증식), 대출규제(LTV·DTI·DSR)
• 저당유동화: MBB(이중담보), MPTB(전이), CMO(다양한 트렌치)
• REITs: 자기관리·위탁관리·CR-REITs, 소액투자·유동성·분산효과
• PF: 사업성 기반 자금조달, 비소구/제한적 소구금융
• 주택연금: 역모기지, 55세 이상, 주택담보 → 연금수령

PART 07. 부동산 감정평가론

가격원칙과 3방식(원가·비교·수익), 가격공시제도를 다룬다.

• 가격제원칙: 최유효이용(가장 중요), 기여, 수익체증체감, 균형, 적합, 대체, 경쟁, 예측, 변동
• 감정평가 3방식: 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법
• 환원율 vs 할인율: 순수익 일정 시 R=Y, 증가 시 R<Y, 감소 시 R>Y
• 가격공시: 표준지·개별공시지가, 표준·개별주택가격, 공동주택가격

PART 08. 부동산 개발·관리론

개발의 타당성분석, 관리유형, 마케팅을 다룬다.

• 관리 유형: 자산관리(AM, 최상위) > 재산관리(PM) > 시설관리(FM)
• 마케팅: 4P(제품·가격·유통·촉진), STP전략
• 개발: 시장분석, 재무적·법률적·물리적 타당성 분석

파트별 출제 문항수 (제36회 기준)

투자론·금융론·감정평가론에서 계산문제 매년 다수 출제. 경제론의 탄력성·균형 변동도 계산 빈출.

학습 전략

1. 계산 공식 암기 필수: 레버리지, NPV/IRR, 탄력성, 6대 계수, 환원율
2. 비교표 중심 학습: 지대이론 비교, 도시공간구조 비교, 경기순환국면 비교
3. 틀린 지문 유형 파악: 특성 간 혼동(부동성↔부증성↔영속성), 개념 뒤바꿈
4. 정책론은 정책수단의 직접/간접 구분과 효과 정리
5. 감정평가는 3방식의 차이와 가격원칙 연결 이해