부동산 금융론
부동산 금융론은 부동산 관련 자금의 조달·
비교 정리
상환방식 비교
| 구분 | 원리금균등 | 원금균등 | 체증식 |
|---|---|---|---|
| 매기 상환액 | 일정 | 체감 | 체증 |
| 초기 부담 | 중간 | 가장 큼 | 가장 작음 |
| 총이자부담 | 중간 | 가장 작음 | 가장 큼 |
MBS 종류 비교
| 구분 | MPTS | MBB | MPTB | CMO |
|---|---|---|---|---|
| 유형 | 지분형 | 채권형 | 혼합형 | 혼합형 |
| 소유권 | 투자자 | 발행자 | 발행자 | 발행자 |
| 원리금수취권 | 투자자 | 발행자 | 투자자 | 투자자 |
| 콜방어 | 없음 | 있음 | 없음 | 있음 |
대출 규제 비교
| 규제 | 기준 | 범위 |
|---|---|---|
| LTV | 담보가치 대비 | 대출금 |
| DTI | 연소득 대비 | 해당 대출 상환액 |
| DSR | 연소득 대비 | 모든 대출 상환액 (가장 엄격) |
2. 부동산금융의 기본개념
- 부동산금융: 부동산 취득·
개발에 필요한 자금을 융통하는 것 - 간접금융(금융기관 경유)이 더 발달
- 감가상각비 및 대출금 이자에 대한 세금감면 혜택
- 주택금융이 부동산금융의 주종
주택금융 구분
| 구분 | 내용 | 목적 |
|---|---|---|
| 주택소비금융 | 주택 담보로 구입· |
소비자 금융 |
| 주택개발금융 | 건설업자에게 건축자금 대출 | 공급자 금융 |
부채금융 vs 지분금융
| 부채금융(타인자본 조달) | 지분금융(자기자본 조달) |
|---|---|
| 주택저당채권담보부채권(MBB) | 부동산 신디케이션 |
| 주택저당증권(MBS) | 조인트벤처 |
| 주택상환사채 | 부동산투자신탁(REITs) |
| 자산유동화증권(ABS) | 부동산간접투자펀드 |
| ABCP | 공모에 의한 증자 |
| 프로젝트금융(PF) | - |
| 주택저당대출 | - |
메자닌 금융 (지분금융 + 부채금융 혼합)
- 전환사채, 자산매입조건부대출, 신주인수권부사채, 우선주, 후순위대출
저당위험
| 위험 | 내용 |
|---|---|
| 채무불이행위험 | 차입자의 원리금 상환의무 미이행. 시간 경과 → 위험 낮아짐 |
| 조기상환위험 | 시장금리 < 약정금리 시 차입자가 만기 전 상환. 대출자 이자수익 손실 |
| 유동성위험 | 장기 대출채권의 현금화 어려움 → 저당유동화 필요 |
고정금리 vs 변동금리
| 구분 | 고정금리 | 변동금리 |
|---|---|---|
| 금리 | 전체기간 동일 | 기준금리에 연동 변동 |
| 대출취급 당시 금리 | 높음 | 낮음 |
| 인플레 위험 부담 | 대출자 | 차입자 |
| 채무불이행위험 | 상대적 낮음 | 상대적 높음 |
| 조기상환위험 | 시장금리 하락 시 발생 | 적음 |
- 변동금리: 대출금리 = 기준금리 + 가산금리 - 우대금리
- 기준금리: CD(양도성예금증서), COFIX(은행자금조달비용 반영)
- 시장금리 상승 시 금리조정주기 짧을수록 → 대출자 유리 (위험을 차입자에게 신속 전가)
세부 내용
- 저당대출 상환방식: 원리금균등(저당상수), 원금균등(체감식), 체증식, LTV/DTI/DSR 규제
- 주택저당채권 유동화(MBS): MPTS·
MBB· MPTB· CMO 비교, 1차/2차 저당시장, SPC - 부동산투자신탁(REITs): 자기관리/위탁관리/CR-REITs, 소액·
간접투자, 유동성 - PF와 주택연금: 비소구/제한적소구금융, 역모기지(55세+), 한국주택금융공사