저당대출 상환방식
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1. 원리금균등상환 (고정상환저당)
- 매기 동일한 금액(원금+이자)을 상환
- 초기: 이자 비중 크고, 원금 비중 작음
- 후기: 이자 비중 작고, 원금 비중 큼
- 저당상수 활용: 원리금상환액 = 대출잔금 x 저당상수
저당상수(연부상환율)
- 저당상수와 연금의 현재가치계수는 역수관계
- 원리금균등상환방식에서 매기 상환액 계산 시 사용
- 원리금상환액 = 대출원금(현재가치) x 저당상수
주의: 원금균등상환방식에서는 저당상수를 사용하지 않는다!
2. 원금균등상환 (체감식상환)
- 매기 동일한 원금 + 잔금 기준 이자 상환
- 상환액이 점차 체감 (시간이 지날수록 잔금 감소 → 이자 감소)
- 초기 상환부담 가장 큼 (원금 고정 + 이자 최대)
- 총이자부담: 원리금균등상환보다 적음
3. 체증식상환 (점증식상환)
- 상환액이 점차 증가
- 초기 상환부담 가장 적음 → 소득증가 기대 젊은 층에 적합
- 총이자부담: 세 가지 중 가장 큼 (초기에 원금 상환이 적어 이자가 오래 쌓임)
4. 3대 상환방식 비교
| 구분 | 원리금균등 | 원금균등 | 체증식 |
|---|---|---|---|
| 매기 상환액 | 일정 | 체감 | 체증 |
| 초기 부담 | 중간 | 가장 큼 | 가장 작음 |
| 총이자부담 | 중간 | 가장 작음 | 가장 큼 |
| 적합 대상 | 일반적 | 상환능력 양호 | 젊은 층 (소득증가 기대) |
| 저당상수 사용 | O | X | X |
5. 원리금균등 vs 원금균등 심층 비교
| 비교 항목 | 원리금균등 | 원금균등 |
|---|---|---|
| 초기 원리금상환액 | 적음 | 큼 |
| 초기 소득 낮은 차입자 | 유리 | 불리 |
| 대출자 원금회수위험 | 높음 | 낮음 |
| 조기상환 시 저당잔금 | 높음 | 낮음 |
| 누적원리금상환액 | 큼 | 작음 |
| 대출자 총 이자수입 | 중간 | 가장 작음 |
대출채권 평균회수기간(duration) 순서 (짧은 순): 원금균등 < 원리금균등 < 체증식 < 만기일시상환
- 거치기간 설정 시 → 이자지급총액 증가 → 원리금지급총액도 증가
- 체증식 상환의 부(-)의 상환: 초기 원리금 납입액이 이자지급분에도 미치지 못해 미상환이자가 원금에 가산되는 현상
- 체증식은 예상보유기간이 단기인 차입자에게도 적합
6. 기타 상환 유형
| 유형 | 내용 |
|---|---|
| 만기일시상환 | 보유기간 중 이자만, 만기에 원금 일시 상환. 대출기관 이자수입 가장 큼 |
| 부분분할상환(풍선형) | 기간 중 일부 원금상환 + 만기에 잔액 일시상환 |
| 무이자저당 | 대출 시 저당액수를 할인해서 적게 대출. 이자 미상환, 원금만 상환 |
7. 잔금비율과 상환비율
- 잔금비율 = 미상환된 원금 / 대출원금 = 연금의 현가계수(잔여기간) / 연금의 현가계수(저당기간)
- 상환비율 = 상환된 원금 / 대출원금
8. 대출비율 규제 (LTV·DTI·DSR)
| 규제 | 산식 | 의미 | 엄격도 |
|---|---|---|---|
| LTV | 대출금 / 담보가치 | 담보가치 대비 대출 한도 | - |
| DTI | 해당 대출 연간 원리금상환액 / 연소득 | 소득 대비 해당 대출 상환능력 | 중간 |
| DSR | 모든 대출 연간 원리금상환액 / 연소득 | 소득 대비 전체 상환능력 | 가장 엄격 |
- DTI는 해당 주택담보대출만 고려, DSR은 모든 대출 합산
- DSR이 DTI보다 엄격한 규제
핵심 암기 포인트
- 원리금균등: 매기 일정, 초기 이자↑원금↓, 후기 이자↓원금↑, 저당상수 활용
- 원금균등: 체감, 초기부담 가장 큼, 총이자 가장 적음
- 체증식: 체증, 초기부담 가장 작음, 총이자 가장 큼, 젊은 층 적합
- 저당상수 = 1/연금의 현재가치계수 (역수관계)
- 잔금비율 + 상환비율 = 1
- LTV·
DTI· DSR 중 DSR이 가장 엄격 (모든 대출 합산)
OX 퀴즈
Q1. 원리금균등상환에서 초기에는 원금 비중이 크고 이자 비중이 작다. → X (초기에는 이자 비중 크고, 원금 비중 작음)
Q2. 원금균등상환방식의 저당대출 매기 상환액은 저당상수로 계산한다. → X (저당상수는 원리금균등상환에서만 사용)
Q3. 체증식상환은 초기 상환부담이 가장 크다. → X (초기 부담 가장 작음, 가장 큰 것은 원금균등)
Q4. 세 가지 상환방식 중 총이자부담이 가장 적은 것은 원금균등상환이다. → O
Q5. 저당상수와 연금의 미래가치계수는 역수관계이다. → X (저당상수와 연금의 현재가치계수가 역수관계)
Q6. 잔금비율과 상환비율의 합은 0이다. → X (1이다)
Q7. DSR은 해당 주택담보대출의 원리금상환액만 고려한다. → X (모든 대출 합산. 해당 대출만은 DTI)
함정 노트
- ⚠️ "원리금균등: 초기 원금 비중 큼" → 초기에는 이자 비중이 큼 (후기에 원금 비중 증가)
- ⚠️ "원금균등에 저당상수 사용" → 저당상수는 원리금균등에서만 사용
- ⚠️ "체증식: 총이자 가장 적음" → 총이자 가장 큼 (가장 적은 것은 원금균등)
- ⚠️ "저당상수 역수 = 연금의 미래가치계수" → 역수 = 연금의 현재가치계수
- ⚠️ "잔금비율 + 상환비율 = 0" → 1 (제29회 출제 함정)
- ⚠️ "DTI가 DSR보다 엄격" → DSR이 DTI보다 엄격 (모든 대출 합산)