부동산 개발·관리론

1. 부동산관리의 기본개념

부동산관리란 소유자의 목적 달성을 위해 부동산의 성질을 변경시키지 않는 범위 내에서 최유효이용을 할 수 있도록 취득·보존·이용·개량 등 운용과 관련되는 일체의 행위
처분의 개념은 포함되지 않는다 (시험 출제 포인트)

복합개념의 관리 분류

분류	다른 명칭	내용
법률적 관리	보존관리	권리분석·조정, 보존등기, 지목변경, 계약관리
경제적 관리	경영관리	인력관리, 회계(수지)관리, 손익분기점 파악
기술적 관리	유지관리(협의의 관리)	위생관리, 설비관리, 보안관리, 보전관리

주의: 법률관리는 "포트폴리오·재무효율성"이 아니다 (자산관리와 혼동 금지). 건물부지 부적응 개선 = 기술적 관리 (경제적 관리 아님).

관리의 유형 (계층별)

유형	영문	내용	수준
자산관리(AM)	Asset Management	포트폴리오 관리, 투자위험 관리, 매입·매각, 자금조달, PF	최상위(적극적)
재산관리(PM)	Property Management	수익목표 수립, 예산·비용통제, 임대차 활동, 마케팅	중간
시설관리(FM)	Facility Management	설비운전·보수, 에너지관리, 방범·방재, 청소	하위(소극적)

관리방식

방식	적합 대상	장점	단점
자가관리	소규모(단독주택 등)	기밀유지, 의사결정 신속, 관리비 절약, 종합 운영	전문성 결여, 비효율적
위탁관리	대형건물	전문적·합리적 관리, 타성화 방지, 소유자 본업 전념, 소유와 경영 분리	관리비 부담, 기밀유지 불안
혼합관리	과도기	필요부분만 선별 위탁, 전문성 활용	책임소재 불분명

임대차 유형

유형	내용	적용 부동산
총임대차(gross lease)	임차인이 총임대료 지불, 임대인이 운영비용(세금·보험) 부담	주거용
순임대차(net lease)	순수임대료 + 영업경비 별도 부담	공업용(3차 순임대차)
비율임대차(percentage lease)	임차인 총수입의 일정 비율을 임대료로 지불	상업용

순임대차 세부 구분:

1차 순임대차: 순임대료 + 편익시설비용 + 부동산세금 + 특별부과금
2차 순임대차: 1차 + 보험료
3차 순임대차: 1차 + 보험료 + 유지수선비

임차인 선정기준: 주거용(유대성), 상업용(가능매상고), 사무용·공업용(적합성)

유지활동

유형	내용	비용
일상적 유지활동	청소·소독 등 정기적 활동	-
대응적 유지활동	문제 발생 후 사후적 처리	예방적보다 비용 큼
예방적 유지활동	사전 유지계획에 따른 사전적 점검·진단 (가장 중요)	-

보험

보험	내용
손해보험	화재·홍수·재해 등으로 대상부동산이 입은 손해 보상
책임보험	임차자·고객·방문자 등이 입은 손해에 대해 관리자·소유자가 책임지는 부분 보상
임대료손실보험(업무장애보험)	사고 시 공사 중 임대료 수입 상실분 보전

2. 부동산마케팅

마케팅 믹스 (4P)

요소	내용
Product(제품)	부동산 상품의 특성·차별화
Price(가격)	가격전략
Place(유통)	입지, 유통채널
Promotion(촉진)	광고, 판매촉진, 홍보

STP 전략 (시장점유 마케팅 전략)

S(Segmentation): 시장세분화 - 이질적 전체시장을 동질적 세분시장으로 분할
T(Targeting): 표적시장 선정 - 세분화된 집단에서 경쟁상황·능력 고려하여 선택
P(Positioning): 제품차별화 - 경쟁자들 사이에서 자신의 상품 위치 결정

주의: STP에서 P = **Positioning(차별화)**이지 Promotion(촉진)이 아니다

마케팅 전략 3분류

전략	관점	핵심
시장점유 마케팅	공급자 중심	STP전략 + 4P Mix전략
고객점유 마케팅	소비자 중심	AIDA원리: 주의(Attention)→관심(Interest)→욕망(Desire)→행동(Action)
관계 마케팅	공급자·소비자 상호작용	장기적·지속적 관계 유지, 브랜드 전략

시험 함정: AIDA에서 D = **Desire(욕망)**이지 Decision(결정)이 아니다

가격정책 (4P 중 Price)

정책	특징
고가정책(스키밍)	초기 고가→점차 하락, 빠른 자금회수, 우수고객 파악
저가정책(침투가격)	시장침투, 경쟁자 진입 차단, 장기 시장점유율 확대
시가정책	경쟁자와 동일한 가격수준 또는 추종
차별가격정책	용도·위치·방위·층·시간·지역에 따라 가격차별화

촉진전략 (4P 중 Promotion)

수단	특징
광고(advertising)	유료, 대중매체 이용, 비인적 커뮤니케이션
홍보(publicity)	무료(대금 미지불), 뉴스·기사 형태 보도
인적판매	예상고객과 직접 대면 대화를 통한 판매
판매촉진	비상례적·단기적 유인수단 (경품, 할인, 전시회 등)

3. 부동산이용

집약적 토지이용

토지의 부증성으로 인해 물리적 공급이 어려우므로 집약적 이용 요구
건물의 고층화, 지하공간 활용 등

직주분리와 직주접근

구분	내용
직주분리	직장과 주거지가 분리되는 현상
직주접근	직장과 주거지를 가까이 하려는 정책

도시스프롤 현상

도시가 외곽으로 무질서하게 확산되는 현상
지가고, 교통발달이 원인
인프라 비용 증가, 자연환경 훼손

침입적 토지이용

기존 토지이용과 다른 용도가 진입하는 현상.

4. 부동산개발

기본개념

부동산개발: 토지의 용도를 변경하거나 건물을 신축·개축하여 가치를 창출하는 행위
개발주체: 공공개발, 민간개발, 민관합동개발

개발의 위험

위험	내용
시장위험	경기변동, 수요·공급 변화
비용위험	건설비 초과, 금리 변동
시간위험	공사 지연, 인허가 지연
법률적 위험	규제 변화, 인허가 문제

타당성 분석

분석 유형	내용
시장분석	수요·공급 분석, 흡수율 추정
재무적 타당성 분석	투자수익률, NPV, IRR
법률적 타당성	관련 법규, 인허가 가능성
물리적(기술적) 타당성	지반, 환경, 기반시설

개발 유형

유형	내용
신개발	미개발지에 새로운 개발
재개발	기존 시가지의 정비·개선
리모델링	기존 건축물의 증축·개축·대수선

관련 개념: 부동산투자분석, 부동산금융론, 감정평가이론, 건축법 (건축행위 분류), 주택법 (주택건설·공급)

핵심 암기 포인트

관리 계층: AM(자산관리, 최상위) > PM(재산관리, 중간) > FM(시설관리, 하위)
AM: 포트폴리오·투자의사결정 / PM: 임대차·수입지출·마케팅 / FM: 물리적 유지보수
마케팅 믹스 4P: Product, Price, Place, Promotion
STP 전략: S(시장세분화) → T(표적시장) → P(포지셔닝)
도시스프롤: 도시 외곽으로 무질서한 확산, 원인은 지가고·교통발달
타당성 분석 4종: 시장분석, 재무적, 법률적, 물리적(기술적) 타당성
개발 유형: 신개발(미개발지) / 재개발(기존 시가지) / 리모델링(증축·개축·대수선)
집약적 토지이용 근거: 토지의 부증성

OX 퀴즈

Q1. 자산관리(AM)는 건물의 물리적 유지·보수를 담당하는 하위 관리이다. → X (AM은 최상위 관리(포트폴리오·투자의사결정), 물리적 유지보수는 FM)

Q2. 마케팅 믹스 4P에는 Product, Price, Place, People이 포함된다. → X (4P는 Product, Price, Place, Promotion)

Q3. 도시스프롤 현상은 도시가 외곽으로 무질서하게 확산되는 것이다. → O

Q4. 재산관리(PM)는 자산관리(AM)보다 상위 개념이다. → X (AM이 최상위, PM은 중간)

Q5. 리모델링은 미개발지에 새로운 개발을 하는 것이다. → X (리모델링은 기존 건축물의 증축·개축·대수선, 미개발지 개발은 신개발)

Q6. STP 전략에서 T는 Targeting(표적시장 선정)을 의미한다. → O

Q7. 직주분리는 직장과 주거지를 가까이 하려는 정책이다. → X (직주분리는 직장과 주거지가 분리되는 현상, 가까이 하려는 것은 직주접근)

함정 노트

⚠️ "AM = 시설관리" → AM은 자산관리(최상위), 시설관리는 FM(하위)
⚠️ "4P의 P = People" → 4번째 P는 Promotion(촉진), People은 서비스 마케팅 7P에 해당
⚠️ "PM > AM" → AM(자산관리)이 최상위, PM(재산관리)은 중간, FM(시설관리)은 하위
⚠️ "직주분리 = 직주접근" → 직주분리(현상)와 직주접근(정책)은 반대 개념
⚠️ "재개발 = 신개발" → 재개발은 기존 시가지 정비, 신개발은 미개발지 개발