권리분석

1. 권리분석의 의의

• 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계를 조사·확인·분석하여 거래 안전을 도모하는 것
• 확인설명의무의 핵심 내용 중 하나

2. 확인해야 할 권리관계

등기부 확인 사항

공부 확인

비등기 권리 확인

• 법정지상권: 등기 없이 성립
• 유치권: 등기 없이 성립 (점유 필요)
• 주택임대차보호법상 대항력: 주민등록 + 점유
• 확정일자부 임차인: 우선변제권
• 전입세대확인서 열람

3. 주택임대차 확인사항

임대인 정보제시의무 (주택임대차보호법 제3조의7)

• 확정일자 부여현황 정보 (임대인이 제출 또는 열람 동의)
• 국세·지방세 체납정보

확인·설명서 기재사항 (주택 임대차)

4. 토지 이용계획 확인

확인 사항

• 용도지역: 건폐율·용적률 상한
• 용도지구·용도구역
• 도시·군계획시설
• 허가·신고 구역: 토지거래허가구역
• 투기지역: 토지투기지역, 주택투기지역, 투기과열지구
• 지구단위계획구역
• 기타 이용제한·거래규제사항

5. 실무상 유의사항

등기부 확인 시점

• 중개의뢰 접수 시
• 계약 체결 직전
• 잔금 지급 전 (판례: 재확인 의무, 수원지법 1997.8.26)

신탁등기 부동산

• 수탁자·신탁원부 확인 필수
• 임대차계약 체결 시 수탁자·수익자 동의·승낙 등 요건 확인

공동담보

• 공동담보 목록 확인 → 해당 물건의 실제 채권최고액 파악

6. 비등기 권리 세부 - 법정지상권

법정지상권의 성립 유형

법정지상권 주요 판례

• 저당권자가 건축에 동의하더라도, 저당권 설정 당시 건물이 없으면 → 법정지상권 불성립 (대판 2003.9.5)
• 무허가건물·미등기건물도 건물 요건 갖추면 → 법정지상권 성립 (대판 1988.4.12)
• 원인무효 등기로 소유자 달라진 경우 → 관습법상 법정지상권 불허 (대판 1999.3.26)
• 법정지상권은 독립된 물권 → 건물과 별도 처분 가능 (대판 2001.12.27)

7. 비등기 권리 세부 - 유치권

유치권 성립 요건

• 타인의 물건 점유 + 그 물건에 관하여 생긴 채권

유치권이 성립하는 경우

• 건물공사 미지급 공사대금 (대판 1995.9.15)
• 임차인의 필요비·유익비 반환청구권

유치권이 성립하지 않는 경우

• 임차보증금 반환청구권 → 유치권 불성립 (대판 1976.5.11)
• 권리금 → 유치권 불성립
• 원상회복의무 약정 시 → 필요비·유익비 유치권 불성립 (대판 1993.2.26)

유치권의 효력

• 모든 사람에게 주장 가능 (채무자, 양수인, 경매 매수인 포함)
• 점유 상실 시 소멸

8. 비등기 권리 세부 - 분묘기지권

의의

• 타인의 토지에 분묘를 설치한 자의 지상권 유사 물권

성립 요건

• 타인 소유 토지에 소유자의 승낙 받아 분묘 설치
• 또는 타인의 토지에 20년간 점유 (시효취득)
• 자기 토지에 분묘 설치 후 토지 양도 시 → 관습상 법정지상권 유사 인정

효력

• 분묘 존속 기간 동안 토지사용권 인정
• 등기 없이 제3자에게 대항 가능

관련 개념

• 확인설명의무
• 거래계약서작성
• 경매기초