지상권 (제279조~제290조)

의의

타인 소유의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리 (제279조)

주요 특징

• 물권이므로 양도·담보제공·전대 시 토지소유자의 동의 불요 (제282조, 강행규정)
• 양도·임대를 금지하는 특약은 무효 (제289조)
• 지료는 요소가 아님 → 무상 지상권 가능 (대판 99다24874)
• 지료 약정은 등기해야 제3자에게 대항 가능
• 건물 등이 멸실되어도 존속기간 내 지상권 소멸 안됨 (대판 95다49318)
• 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용 (대판 99다66410)
• 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만 양도하거나, 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만 양도할 수 있음 (대판 2006다6126)

최단존속기간 (제280조)

• 약정기간이 최단기간보다 짧으면 최단기간으로 연장 (제280조 제2항)
• 존속기간 미약정 + 공작물 종류·구조 미정: 15년 (제281조 제2항)
• 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권: 항상 30년
• 최장존속기간의 제한은 없음 → 영구 지상권 가능

지상권의 효력

토지사용권

• 설정행위로 정한 목적 범위 내에서 토지 사용
• 지상권설정자는 소극적 인용의무만 부담 → 필요비는 지상권자 부담
• 지상권에 기한 물권적 청구권(반환·방해제거·방해예방) 행사 가능
• 상린관계 규정 준용 (제290조)

처분의 자유

• 지상권설정자 동의 없이 양도·임대·담보제공 가능 (제282조, 강행규정)
• 이에 반하는 특약은 무효 (제289조)

지료연체와 소멸 (제287조)

• 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자가 소멸청구 가능
• 합산하여 2년분이 체납된 경우도 포함
• 연체 중 일부를 변제하여 2년 미만이 되면 소멸청구 불가 (대판 2012다102384)
• 토지 양수인에 대한 연체기간이 2년 미만이면 양수인은 소멸청구 불가 (대판 99다17142)
• 지상권이 저당권의 목적인 때 → 저당권자에게 통지 후 상당기간 경과 필요 (제288조)

지료증감청구권 (제286조)

토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.

지상권 소멸의 효과

지상물수거의무·매수청구권 (제285조)

• 지상권 소멸 시 지상권자는 건물 등을 수거하여 원상회복 의무 (의무이자 권리)
• 지상권설정자는 상당한 가액 제공하여 매수청구 가능 → 지상권자는 정당한 이유 없이 거절 불가

갱신청구권·매수청구권 (제283조)

• 존속기간 만료로 소멸 + 건물 등 현존 시 → 갱신청구 가능
• 갱신청구권은 청구권 (형성권 아님) → 설정자가 거절 가능
• 설정자가 갱신 거절 시 → 지상권자의 매수청구권 (형성권) 행사 → 매매계약 성립 효과
• 갱신청구는 존속기간 만료 후 지체 없이 행사해야 함
• 2년 지료연체로 소멸청구당한 자는 갱신청구권·매수청구권 모두 불가
• 갱신 시 존속기간: 갱신일로부터 최단존속기간(30/15/5년) 이상 (제284조)

법정지상권

민법 제366조 법정지상권 (저당권과 법정지상권)

요건:

1. 최선순위 저당권 설정 당시 토지 위에 건물 존재
2. 토지와 건물이 동일인 소유
3. 경매(임의경매)로 소유자가 달라짐

효과:

• 건물소유자에게 지상권이 설정된 것으로 봄 (강행규정)
• 지료는 당사자 청구에 의해 법원이 결정

주요 판례:

• 무허가·미등기건물도 법정지상권 성립 가능 (대판 63아62)
• 가설건축물은 법정지상권 불성립 (대판 2020다224821)
• 건축 중인 건물: 규모·종류가 예상 가능한 정도 + 매각대금 납부까지 건물 요건 충족 시 인정 (대판 2003다29043)
• 미등기건물 + 대지 함께 양수 후 대지만 등기하고 저당권 설정 → 법정지상권 불성립 (대판 전합 2002다9660)
• 저당권 설정 후 건물 개축·증축 시 법정지상권 성립, 범위는 구 건물 기준 (대판 90다19985)
• 동일인 소유 토지·건물에 공동저당권 설정 후 건물 철거·신축 → 신축건물 법정지상권 불성립 (대판 98다43601)
• 강제경매의 경우 관습법상 법정지상권 인정 (대판 70다1454)

관습법상 법정지상권

• 동일인 소유이던 토지와 건물이 매매 기타 원인으로 소유자 달라진 경우
• 건물 철거 특약이 없으면 건물소유자에게 관습법상 지상권 인정
• 원시적으로 동일인 소유일 필요 없음, 유효한 소유권 변동 당시 동일인이면 족함 (대판 전합 2010다52140)

전세권과 법정지상권 (제305조)

대지와 건물 동일 소유자 → 건물에 전세권 설정 → 대지 특별승계인은 지상권 설정한 것으로 봄

입목법상 법정지상권

입목법에 의한 등기가 된 입목의 소유를 위한 법정지상권

구분지상권 (제289조의2)

의의

토지의 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권

• 예: 지하철, 지하상가, 지하주차장, 육교, 고가도로

특징

• 수목 소유를 위해서는 성립 불가
• 지료 지급은 성립요건 아님
• 제3자가 토지 사용·수익권을 가진 때에도 그 권리자 및 관련 권리자 전원의 승낙 있으면 설정 가능 (제289조의2 제2항)

분묘기지권

의의

분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리 (대판 95다29086)

주요 내용

• 봉분과 내부에 시신이 있어야 인정 → 평장·가묘에는 불인정
• 토지소유자가 분묘 설치 승낙 시 → 지상권 유사의 물권 설정으로 봄 (대판 99다14006)
• 자기 소유 토지에 분묘 설치 후 이장 특약 없이 토지 양도 시 분묘기지권 성립 → 성립 시부터 지료 지급 의무 (대판 2020다295892)
• 시효취득 시 → 토지소유자의 대가 청구 시부터 지료 의무 (대판 2017다228007)
• 기존 분묘 외 새 분묘 설치 권능 불포함
• 존속기간: 약정 있으면 약정대로, 없으면 분묘 존속 동안
• 포기: 의사표시로 소멸, 점유 포기까지는 불요
• 「장사 등에 관한 법률」 시행 이후 설치 분묘 → 시효취득 불인정

지상권 vs 임차권 비교

관련 개념

• 용익물권
• 담보물권_저당권 (법정지상권 관련)
• 물권변동

핵심 암기 포인트

• 제282조(양도·임대 자유): 강행규정, 금지 특약은 무효 (제289조)
• 최단존속기간: 30년(견고건물·수목) / 15년(비견고건물) / 5년(건물 외 공작물)
• 종류·구조 미정 시: 15년 / 수목: 항상 30년
• 지료 2년 연체: 소멸청구 가능 (합산 포함)
• 법정지상권(제366조): ① 저당권 설정 시 건물 존재 ② 동일인 소유 ③ 경매로 소유자 달라짐
• 관습법상 법정지상권: 매매 등으로 소유자 달라진 경우 (강제경매 포함)
• 구분지상권: 수목 불가, 제3자 권리자 전원 승낙 필요
• 분묘기지권: 관습법상 물권, 봉분+시신 필요, 장사법 시행 후 시효취득 불인정

OX 퀴즈

Q1. 지상권자가 지상권을 양도하려면 토지소유자의 동의가 필요하다. → X (제282조는 강행규정으로 동의 불요, 금지 특약도 무효)

Q2. 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 최단존속기간은 15년이다. → X (수목은 항상 30년이다)

Q3. 지상권설정 시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 존속기간은 30년으로 본다. → X (15년으로 본다, 제281조 제2항)

Q4. 지료는 지상권의 성립요소이므로 무상 지상권은 인정되지 않는다. → X (지료는 요소가 아니므로 무상 지상권도 가능하다)

Q5. 2년 지료연체로 소멸청구를 당한 지상권자도 갱신청구권을 행사할 수 있다. → X (갱신청구권과 매수청구권 모두 행사할 수 없다)

Q6. 법정지상권(제366조)은 저당권 설정 당시 건물이 미등기라도 성립할 수 있다. → O (무허가·미등기건물이어도 법정지상권 성립에 장애가 되지 않는다)

Q7. 구분지상권은 수목의 소유를 위하여도 설정할 수 있다. → X (구분지상권은 수목 소유를 위하여 성립할 수 없다)

Q8. 분묘기지권은 평장(平葬)에도 인정된다. → X (봉분과 내부에 시신이 있는 경우에만 인정된다)

Q9. 강제경매의 경우에는 법정지상권이 전혀 인정되지 않는다. → X (강제경매의 경우 관습법상 법정지상권이 인정된다)

Q10. 동일인 소유 토지·건물에 공동저당권 설정 후 건물을 철거하고 신축한 경우 신축건물에 법정지상권이 성립한다. → X (공동저당 후 철거·신축 시 법정지상권 불성립)

함정 노트

주요 판례

지상권 일반

• 대판 2001.5.29, 99다66410 — 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다 (최장기 제한 없음).
• 대판 1999.9.3, 99다24874 — 지상권에서 지료는 요소가 아니므로, 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료 지급을 구할 수 없다.

법정지상권 (제366조)

• 대판 2001.3.13, 99다17142 — 지상권자의 지료 연체가 토지소유권 양도 전후에 걸친 경우, 토지 양수인에 대한 연체기간이 2년 미만이면 양수인은 지상권소멸청구를 할 수 없다.
• 대판 1988.9.27, 87다카279 — 관습상의 법정지상권은 등기를 필요로 하지 않으며, 토지 전득자에 대해서도 등기 없이 주장할 수 있다.
• 대판 1993.6.29, 93다10781 — 관습상의 법정지상권도 지상권자가 2년분 이상의 지료를 연체하면 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시로 소멸한다.

지상물매수청구권

• 대판 1995.7.11, 94다34265 전원합의체 — 지상물매수청구권을 규정한 민법 제285조는 강행규정이므로, 지상권자에게 불리한 특약은 무효이다.
• 대판 1972.7.25, 72다653 — 매수청구권은 형성권으로서 행사 당시의 시가상당액으로 매매유사의 법률관계가 즉시 성립한다.

지료 관련 추가 판례

• 대판 1996.4.26, 95다52864 — 법정지상권의 지료가 결정된 바 없으면, 지료 미지급이 있더라도 지료 지체로 볼 수 없어 지상권소멸청구 불가.
• 대판 1993.3.12, 92다44749 — 법정지상권의 지료가 판결로 정해진 후 책임 있는 사유로 상당기간 지체하면, 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상이라도 소멸청구 가능.

법정지상권 추가 판례

• 대판 1991.4.26, 90다19985 — 저당권설정 당시 건물이 존재하면 이후 건물을 개축·증축·철거 후 재축·신축해도 법정지상권이 성립하며, 범위는 구 건물 기준.

지상물매수청구권 추가 판례

• 대판 1972.12.26, 72다2085 — 지상권자가 2년간 지료를 미지급하여 소멸청구를 당한 경우에는 잔존공작물이 있어도 매수청구권 행사 불가.
• 대판 1993.11.12, 93다34589 — 지상물매수청구권은 지상권설정 당시의 기존건물이거나 설정자의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다.
• 대판 1997.4.8, 96다45443 — 건물이 자기토지와 임대인 소유토지에 걸친 경우 구분소유의 객체가 되어야 매수청구 가능.