물권변동

물권의 효력

우선적 효력

• 물권 상호간: 먼저 성립한 물권이 나중에 성립한 물권에 우선 (시간적 순서)
• 부동산: 등기 순위에 의해 결정 (같은 구에서 접수번호 순서)
• 물권과 채권 간: 물권이 채권에 우선 (물권의 우선적 효력)
• 예외: 주택임대차보호법·상가건물임대차보호법상 대항력 있는 임차권은 후순위 물권에 우선 가능

물권적 청구권

• 침해자의 고의·과실 불요 (무과실책임)
• 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않음

물권법정주의 (제185조)

물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.

• 강행규정으로 위반시 무효
• 소유자가 사용·수익 권능을 대세적·영구적으로 포기하는 것은 새로운 물권 창설과 같아 불허 (대판 2012다54133)

민법상 물권의 종류 (8종)

관습법상의 물권

• 인정: 분묘기지권, 관습법상 법정지상권, 동산양도담보
• 부정: 온천에 관한 권리, 관습상 사도통행권, 미등기무허가건물 양수인의 소유권

공시의 원칙과 공신의 원칙

부동산물권변동

법률행위에 의한 물권변동 - 형식주의 (제186조)

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

법률규정에 의한 물권변동 (제187조)

등기 없이 물권변동이 발생하는 경우:

• 상속, 공용징수, 형성판결, 경매
• 법정지상권(제305조, 제366조), 법정저당권(제649조)
• 혼동에 의한 소멸, 신축건물 소유권 취득

다만 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다 (제187조 단서)

• 확인판결, 이행판결은 해당하지 않음 (대판 62다223)

등기의 효력

등기의 추정적 효력

• 등기가 있으면 그에 상응하는 실체적 권리가 존재하는 것으로 추정
• 반증에 의해 뒤집을 수 있음
• 등기내용을 신뢰한 거래 상대방은 무과실 추정, 조사하지 않으면 과실 추정

등기청구권

등기청구권의 성질과 양도

중간생략등기

• 관계당사자 전원의 합의가 있어야 최종매수인이 최초매도인에게 직접 등기청구 가능
• 합의는 순차적·묵시적으로도 가능

동산물권변동 (제188조~제190조)

법률행위에 의한 동산물권변동 - 인도 (제188조)

• 동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 인도하여야 효력 발생

인도의 방법

물권의 소멸

소멸사유

• 목적물의 멸실, 혼동, 공용수용, 포기, 소멸시효의 완성, 존속기간 만료, 원인행위의 무효·취소·해제 등
• 소멸시효 대상이 되는 물권: 지상권, 지역권, 전세권 (점유권·소유권은 소멸시효에 걸리지 않음)

취득시효

부동산 점유취득시효 (제245조 제1항)

20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 소유권 취득

부동산 등기부취득시효 (제245조 제2항)

10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의·무과실로 부동산을 점유하고 등기한 자는 소유권 취득

관련 개념

• 소유권
• 공동소유
• 용익물권 — 지상권·지역권·전세권 (전세권은 등기의 종류에서 을구에 기재)
• 담보물권 — 유치권·질권·저당권
• 등기의효력 — 등기의 순위확정적·물권변동적·대항적·추정적 효력 (공시법)
• 등기부구조 — 표제부·갑구·을구의 구조와 기재사항 (공시법)
• 등기절차 — 등기신청의 방법과 절차 (공시법)
• 중개대상물 — 중개대상물에서의 권리의 득실변경 (중개법)
• 확인설명의무 — 물권변동 관련 권리분석 의무 (중개법)

핵심 암기 포인트

• 물권법정주의(제185조): 법률 또는 관습법에 의해서만 물권 창설 가능. 위반 시 무효
• 민법상 물권 8종: 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권
• 관습법상 물권 인정: 분묘기지권, 관습법상 법정지상권, 동산양도담보
• 관습법상 물권 부정: 온천에 관한 권리, 관습상 사도통행권
• 공신력: 부동산 없음, 동산 있음(선의취득)
• 제186조(형식주의): 법률행위에 의한 부동산물권변동 → 등기해야 효력
• 제187조(법률규정): 상속·공용징수·형성판결·경매 등 → 등기 없이 물권변동, 다만 처분은 등기 필요
• 확인판결·이행판결은 제187조에 해당하지 않음
• 점유취득시효: 20년, 선의·무과실 불요, 시효완성 후 등기 필요
• 등기부취득시효: 10년, 선의·무과실 필요, 시효개시 시 이미 등기 보유
• 중간생략등기: 관계당사자 전원의 합의 필요

OX 퀴즈

Q1. 물권은 법률에 의해서만 창설할 수 있고, 관습법에 의한 물권은 인정되지 않는다. → X (법률 또는 관습법에 의해 창설 가능하다)

Q2. 부동산에는 공신력이 인정되므로 등기를 신뢰한 자는 보호된다. → X (부동산에는 공신력이 없다. 공신력이 있는 것은 동산이다)

Q3. 상속에 의한 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 발생한다. → X (상속은 제187조에 의해 등기 없이 물권변동이 발생한다. 다만 처분하려면 등기 필요)

Q4. 확인판결에 의해서도 등기 없이 물권변동이 발생한다. → X (형성판결만 해당하고, 확인판결·이행판결은 해당하지 않는다)

Q5. 부동산 점유취득시효에는 선의·무과실이 요구된다. → X (점유취득시효(20년)는 선의·무과실 불요이다. 등기부취득시효(10년)에만 선의·무과실 필요)

Q6. 온천에 관한 권리는 관습법상 물권으로 인정된다. → X (관습법상 물권으로 인정되지 않는다)

Q7. 중간생략등기는 최종매수인과 최초매도인 사이의 합의만 있으면 가능하다. → X (관계당사자 전원의 합의가 필요하다)

Q8. 등기가 있으면 실체적 권리가 존재하는 것으로 추정되며, 이 추정은 번복할 수 없다. → X (등기의 추정적 효력은 반증에 의해 뒤집을 수 있다)

Q9. 분묘기지권은 관습법상 물권으로 인정되지 않는다. → X (분묘기지권은 관습법상 물권으로 인정된다)

Q10. 법률행위에 의한 부동산 물권변동은 등기 없이도 당사자 사이에서는 효력이 발생한다. → X (제186조에 의해 등기하여야 효력이 생긴다. 당사자 사이에서도 등기 필요)

Q11. 경매에 의한 부동산 물권변동은 등기를 해야 효력이 발생한다. → X (경매는 제187조에 의해 등기 없이 물권변동이 발생한다)

Q12. 법률규정에 의해 등기 없이 물권을 취득한 자는 등기 없이도 그 물권을 처분할 수 있다. → X (물권취득은 등기 없이 가능하나 처분하려면 등기 필요, 제187조 단서)

Q13. 등기부취득시효(10년)는 시효완성 후에 등기하면 소유권을 취득한다. → X (등기부취득시효는 시효개시 시에 이미 등기를 보유하고 있어야 한다)

Q14. 중간생략등기의 합의는 반드시 명시적이어야 한다. → X (순차적·묵시적 합의로도 가능하다)

Q15. 민법은 물권행위의 독자성과 무인성을 인정한다. → X (우리 민법은 물권행위의 독자성·무인성을 인정하지 않는다, 대판 75다1394)

Q16. 동산에는 공신력이 없으므로 선의취득이 인정되지 않는다. → X (동산에는 공신력이 있어 선의취득이 인정된다, 제249조)

Q17. 물권적 등기청구권(말소등기청구)에는 소멸시효가 적용된다. → X (물권적 청구권에는 소멸시효가 적용되지 않는다)

Q18. 점유취득시효(20년)에서 20년간 점유하면 등기 없이 소유권을 취득한다. → X (20년 점유 후 등기함으로써 소유권을 취득한다. 등기가 필요하다)

함정 노트

주요 판례

물권법정주의

• 대판 2002.2.26, 2001다64165 — 관습상의 통행권은 성문법·관습법 어디에서도 근거가 없으므로 물권법정주의에 반하여 인정할 수 없다.
• 대판 1999.3.23, 98다59118 — 미등기 무허가건물의 양수인은 소유권이전등기 없이는 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권도 인정되지 않는다.

물권행위

• 대판 1977.5.24, 75다1394 — 우리 법제는 물권행위의 독자성·무인성을 인정하지 않으므로, 계약이 해제되면 물권은 당연히 원상태로 복귀한다 (물권적 효과설).

등기

• 대판 1990.11.27, 89다카12398 전원합의체 — 진정한 등기명의 회복을 위해 말소등기 외에 '진정한 등기명의의 회복'을 원인으로 한 소유권이전등기청구도 허용된다.
• 대판 1997.9.30, 95다39526 — 등기명의자가 등기부상과 다른 원인으로 취득했다고 주장하나 인정되지 않더라도 등기의 추정력이 깨어지는 것은 아니다.

중간생략등기

• 대판 1979.7.10, 79다847 — 관계계약당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 이행된 이상, 중간생략등기 합의가 없었다는 사유만으로 등기가 무효라 할 수 없다.
• 대판 1997.11.11, 97다33218 — 토지거래허가구역 내 토지를 중간생략등기 합의하에 최종매수인 명의로 허가받아 등기한 것은 적법한 토지거래허가 없이 경료된 무효의 등기이다.

선의취득

• 대판 1991.3.22, 91다70 — 선의·무과실의 기준시점은 물권행위가 완성되는 때이며, 점유개정에 의한 점유취득만으로는 선의취득 요건을 충족할 수 없다.

물권의 객체

• 대판 1990.12.26, 88다카20224 — 양어장 내 뱀장어 전부에 대한 양도담보는, 종류·장소·수량 등으로 특정되어 있으면 집합물 전부에 유효한 담보권이 설정될 수 있다.
• 대판 1986.11.11, 86누173 — 건물이라 함은 최소한 기둥·지붕·주벽이 이루어져야 법률상 건물이라 할 수 있다.
• 대판 1970.11.30, 68다1995 — 권한 없이 타인 토지에 농작물을 심은 경우에도 농작물은 토지에 부합하지 않고 경작자에게 소유권이 있다.

물권적 청구권

• 대판 1969.5.27, 68다725 전원합의체 — 물권적 청구권을 소유권과 분리하여 전소유자에게 유보하여 행사시킬 수 없으며, 소유권 상실 시 물권적 청구권도 상실한다.
• 대판 1998.6.26, 97다42823 전원합의체 — 매매계약의 이행으로 토지를 인도받은 매수인으로부터 다시 매수한 자에 대해 매도인은 물권적 청구권을 행사할 수 없다.

등기 추가 판례

• 대판 2001.2.23, 2000다63974 — 당사자가 자발적으로 말소등기를 한 경우에는 말소회복등기를 할 수 없다.
• 대판 1983.12.13, 83다카743 — 동일부동산에 대해 동인 명의로 중복보존등기가 된 경우, 뒤에 경료된 등기는 무효이다 (1부동산 1등기용지주의).
• 대판 1996.10.17, 96다12511 — 무효인 이중보존등기나 이에 터잡은 이전등기를 근거로는 등기부취득시효 완성을 주장할 수 없다.