상가건물임대차보호법

목적 및 적용범위

목적

상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의 안정을 보장 (제1조)

적용대상 상가건물

• 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차
• 판단기준: 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 따라 실질적 판단 (대판 2009다40967)
• 종교·자선단체·친목모임 사무실 등은 적용대상 아님
• 법인도 포함 (주택임대차보호법과 다른 점)
• 단순 보관·제조·가공만 하는 공장·창고는 원칙적 제외 (영리활동이 함께 이루어지면 적용)

적용되는 보증금의 범위 (환산보증금)

환산보증금 산출

환산보증금 = 보증금 + (차임 × 100)

지역별 적용보증금 한도 (시행령 제2조)

• 환산보증금이 위 한도를 초과하면 원칙적으로 적용되지 않음

보증금 초과 시에도 적용되는 규정

환산보증금을 초과하더라도 다음 규정은 적용:

• 대항력 (제3조)
• 계약갱신요구권 (제10조 제1항~제3항)
• 차임증감청구권 (제10조의2)
• 권리금 (제10조의3~제10조의7)
• 차임연체와 해지 (제10조의8)
• 표준계약서 (제19조)

일시사용·미등기전세

• 일시사용 임대차: 적용 안 됨 (제16조)
• 미등기전세: 준용 (제17조)

대항력 (제3조)

대항요건

등기 없이도 임차인이 다음 요건을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력 발생:

1. 건물의 인도
2. 사업자등록 신청 (부가가치세법·소득세법·법인세법에 따른 사업자등록)

사업자등록 관련

• 사업자등록은 대항력의 취득요건일 뿐 아니라 존속요건 → 배당요구 종기까지 존속 필요 (대판 2005다64002)
• 적법한 전대차 시: 전차인 명의로 사업자등록해야 대항력 유지 (대판 2005다64002)
• 폐업신고 후 재등록해도 대항력·우선변제권 존속한다고 할 수 없음 (대판 2006다56299)
• 건물 일부 임차 시: 사업자등록신청에 임차부분 표시 도면 첨부 필요 (대판 2008다44238)

대항력의 내용

• 임차건물 양수인은 임대인의 지위를 승계 (제3조 제2항)
• 양수인이 보증금반환의무 부담, 양도인은 면탈
• 새 소유자와 별개의 임대차계약을 체결하면 종전 대항력·우선변제권 소멸 (대판 2013다211919)

경매에 의한 임차권의 소멸 (제8조)

• 경매 시 임차권은 원칙적 소멸
• 다만, 보증금 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않음

우선변제권 (제5조)

요건

대항요건(인도 + 사업자등록) + 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자

효력

임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자·기타 채권자보다 우선 변제

확정일자 부여

• 부여권자: 상가건물 소재지 관할 세무서장 (주택임대차와 다름!)
• 임대차계약이 변경·갱신된 경우 임차인 신청에 따라 새로운 확정일자 부여

최우선변제권 (소액임차인 보호, 제14조)

요건

• 경매신청 등기 전에 대항요건(인도 + 사업자등록) 구비
• 확정일자 불필요

소액보증금 범위 (시행령 제6조, 제7조)

• 한도: 임대건물가액(대지 포함)의 1/2 범위

임차권등기명령 (제6조)

• 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 법원에 신청
• 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권 취득·유지
• 등기 이전에 이미 대항력·우선변제권 취득한 경우 → 대항요건 상실해도 유지
• 임차권등기 이후 새로 입주한 임차인은 최우선변제권 없음 (제6조 제6항)
• 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령 신청 가능 (제6조 제9항)

존속기간의 보장

최단기간 (제9조)

• 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차 → 1년으로 봄 (주택: 2년)
• 임차인은 1년 미만 기간이 유효함을 주장 가능

임대차 종료 후 존속

• 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계 존속 (제9조 제2항)

계약갱신요구권 (제10조)

요건

• 임차인이 임대차기간 만료 6개월~1개월 전까지 행사 (주택: 6개월~2개월)
• 임대인의 갱신거절 통지 선후와 관계없이 행사 가능 (대판)

행사 범위

• 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사 가능 (제10조 제2항)
• 주택임대차보호법의 1회 제한과 다른 구조임에 주의

갱신의 효과 (제10조 제3항, 제10조의2)

• 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신
• 차임·보증금은 5/100(5%) 범위 안에서 증감 가능

임대인의 갱신거절 사유 (제10조 제1항)

1. 3기의 차임 연체 (주택: 2기)
2. 거짓·부정한 방법으로 임차
3. 무단 전대
4. 고의·중과실로 건물 파손
5. 건물 멸실
6. 철거·재건축을 위한 점유회복 필요
7. 합의하에 상당한 보상 제공
8. 기타 현저한 의무위반·중대한 사유

전대차관계에 적용 (제13조)

• 계약갱신요구 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용
• 임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인을 대위하여 계약갱신요구권 행사 가능

묵시적 갱신 (법정갱신, 제10조 제4항·제5항)

• 임대인이 기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 통지하지 않으면 전 임대차와 동일 조건으로 갱신
• 갱신된 존속기간: 1년 (주택: 2년)
• 임차인은 언제든지 해지 통고 가능 → 3개월 후 효력 발생
• 법정갱신에는 10년 제한 적용 안 됨 → 10년 초과해도 갱신 가능 (대판 2009다64307)
• 임차인이 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지하면 묵시적 갱신 불인정 (대판 2023다307024)

권리금 (제10조의3~제10조의7)

권리금의 의의

임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설·비품·거래처·신용·노하우·위치에 따른 영업상 이점 등의 재산적 가치의 양도·이용대가로서 보증금·차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가

권리금계약

신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약

권리금 회수기회 보호 (제10조의4)

임대인의 방해행위 금지

임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 다음 행위를 해서는 안 됨:

1. 신규임차인 후보에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
2. 신규임차인 후보로 하여금 임차인에게 권리금 지급을 못하게 하는 행위
3. 신규임차인 후보에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위
4. 정당한 사유 없이 신규임차인 후보와 임대차계약 체결을 거절하는 행위

예외 (방해행위 금지 면제)

• 제10조 제1항의 갱신거절 사유가 있는 경우
• 신규임차인 후보가 자력이 없는 경우
• 신규임차인 후보가 임차인으로서 의무위반 우려가 있는 경우
• 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
• 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우

10년 초과 후에도 보호

전체 임대차기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수기회 보호의무는 존속 (대판 2019.5.16, 2017다225312)

손해배상 (제10조의4)

• 임대인이 권리금 회수방해행위로 손해 발생 시 → 손해배상 책임
• 손해배상액 상한: 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액
• 소멸시효: 임대차 종료한 날부터 3년
• 임차목적물 반환의무와 권리금 손해배상의무는 동시이행관계 아님 (대판 2019.7.10, 2018다242727)
• 반드시 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있을 필요 없음 (대판 2019.7.10, 2018다239608)

권리금 적용제외 (제10조의5)

• 대규모점포·준대규모점포 (다만, 전통시장은 제외)
• 국유재산·공유재산

차임 등의 증감청구권 (제11조)

• 조세·경제사정 변동 시 장래에 대하여 증감 청구 가능
• 증액 제한: 청구 당시 차임·보증금의 5/100(5%) 초과 불가
• 증액 후 1년 이내 재증액 불가
• 감염병에 의한 경제사정 변동도 증감 사유에 해당

차임연체와 해지 (제10조의8)

• 3기의 차임 연체 시 임대인이 해지 가능 (주택: 민법 적용 2기)

관련 개념

• 주택임대차보호법
• 임대차
• 용익물권_전세권

핵심 암기 포인트

• 대항요건: 건물의 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날부터 발생
• 확정일자: 관할 세무서장이 부여 (주택: 읍·면사무소 등)
• 환산보증금: 보증금 + (차임 × 100)
• 서울 적용한도: 9억원, 소액보증금: 6,500만원 이하에 2,200만원
• 최단기간: 1년 (주택: 2년)
• 계약갱신요구: 전체 10년 범위 (주택: 1회)
• 갱신거절 통지기간: 6개월~1개월 전 (주택: 6개월~2개월)
• 차임 연체 해지: 3기 (주택: 2기)
• 차임증액 제한: 5% 초과 불가
• 권리금 보호: 종료 6개월 전~종료시, 10년 초과 후에도 보호
• 법정갱신: 10년 제한 적용 안 됨 → 10년 초과해도 가능

OX 퀴즈

Q1. 상가건물임대차보호법의 대항요건은 건물의 인도와 주민등록이다. → X (건물의 인도와 사업자등록이다, 제3조)

Q2. 환산보증금은 "보증금 + (차임 × 100)"으로 계산한다. → O (시행령 제2조 제2항·제3항)

Q3. 상가건물임대차보호법은 임차인이 법인인 경우에는 적용되지 않는다. → X (법인도 포함된다)

Q4. 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다. → O (제10조 제2항)

Q5. 묵시적 갱신(법정갱신)에도 전체 10년 제한이 적용된다. → X (법정갱신에는 10년 제한이 적용되지 않는다, 대판 2009다64307)

Q6. 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소에서 받는다. → X (상가건물의 확정일자는 관할 세무서장이 부여한다, 제5조)

Q7. 상가건물임대차의 최단기간은 2년이다. → X (1년이다, 제9조)

Q8. 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 전체 임대차기간이 10년을 초과하면 소멸한다. → X (10년 초과 후에도 보호의무는 존속한다, 대판 2017다225312)

Q9. 상가건물임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있다. → X (3기의 차임액에 달하는 때에 해지 가능하다, 제10조의8)

Q10. 환산보증금이 적용한도를 초과하는 임대차에는 권리금 규정도 적용되지 않는다. → X (보증금 초과 시에도 권리금 규정은 적용된다, 제2조 제3항)

비교 정리: 주택임대차보호법 vs 상가건물임대차보호법

함정 노트