주택임대차보호법

목적 및 적용범위

목적

주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장 (제1조)

적용범위 (제2조)

• 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용
• 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용
• 주거용 여부는 공부상 표시가 아닌 실지 용도에 따라 판단 (대판 95다51953)
• 판단시점: 임대차계약 체결 당시
• 미등기·무허가 건물도 적용대상 (대판 2004다26133 전합)
• 대지도 포함: 대지의 환가대금에서도 우선변제 가능 (대판 96다7595)

적용 제한

• 법인이 임차인인 경우 원칙적 불적용 (예외: 저소득층 전세임대주택 지원법인, 중소기업 법인의 직원 주거용 임차)
• 일시사용 임대차에는 적용 안 됨 (제11조)
• 미등기전세에 준용 (제12조)

대항력 (제3조)

대항력의 요건

임대차는 등기 없이도 임차인이 다음 요건을 갖추면 그 다음 날(익일 오전 0시)부터 제3자에 대하여 효력 발생:

1. 주택의 인도 (점유의 이전, 직접·간접점유 모두 인정)
2. 주민등록 (전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봄)

주민등록 관련 주요 사항

• 임차인 본인뿐 아니라 가족의 주민등록도 포함 (대판 95다30338)
• 전대차의 경우: 직접점유자(전차인)가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 대항력 취득 (대판 2000다55645)
• 다가구주택: 지번만 정확하면 동·호수 불일치도 유효
• 다세대주택·아파트: 동·호수까지 정확하게 기재해야 유효
• 외국인: 외국인등록 또는 국내거소신고로 주민등록과 동일한 효과

대항력의 발생시기

• 다음 날 오전 0시부터 발생 (대판 99다9981)
• 매도인이 임차인 되는 경우: 소유권이전등기 경료일의 다음 날부터 (대판 98다32939)

대항력의 존속요건

• 배당요구의 종기인 경락기일까지 인도 + 주민등록 계속 존속해야 함 (대판 2000다61466)
• 주민등록 직권말소된 경우에도 원칙적으로 대항력 상실 (대판 2002다20957)
  • 다만, 이의절차에 따른 재등록 시 소급하여 대항력 유지

대항력의 내용

• 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계 (제3조 제4항)
• 보증금반환채무도 양수인에게 면책적 인수, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴 (대판 2011다49523 전합)
• 공동임차인 중 1인이라도 대항력 요건 갖추면 임대차 전체에 대항력 효력

경매에 있어서의 대항력 (제3조의5)

• 선순위 담보물권 등이 있으면 대항력 인정 안 됨
• 최선순위 대항력 임차권: 보증금 전액 변제 전까지 소멸하지 않음
• 대항력 갖춘 후 보증금 증액분은 후순위로서 경락인에게 대항 불가 (대판 90다카11377)

우선변제권 (제3조의2)

요건

대항요건(인도 + 주민등록) + 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인

효력

임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자·기타 채권자보다 우선하여 보증금 변제

확정일자

• 부여기관: 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·등기소, 공증인 (제3조의6)
• 임대차계약서에 아파트 동·호수 누락만으로 확정일자 요건 미달이라 할 수 없음 (대판 99다7992)

우선변제권 발생시기

• 대항요건을 갖춘 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받은 경우 → 대항력과 동일하게 다음 날 발생
• 대항요건을 갖춘 후에 확정일자를 받은 경우 → 확정일자 받은 날부터 발생

배당요구

• 우선변제권 있는 임차인은 배당요구를 해야 배당금으로부터 우선변제를 받을 수 있음
• 금융기관이 보증금반환채권을 양수한 경우: 양수한 금액 범위에서 우선변제권 승계 (제3조의2 제7항)

최우선변제권 (소액임차인 보호, 제8조)

요건

• 경매신청 등기 전에 대항요건(인도 + 주민등록) 구비
• 확정일자 불요
• 소액보증금 범위 이내의 임차인

소액보증금 범위 및 최우선변제액 (시행령 제10조, 제11조)

• 한도: 주택가액(대지 포함)의 1/2을 넘지 못함 (제8조 제3항)

임차권등기명령 (제3조의3)

의의

임대차 종료 후 보증금 미반환 시, 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력·우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있는 제도

효력

• 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권 취득
• 등기 이전에 이미 대항력·우선변제권을 취득한 경우 → 그대로 유지 (전출해도 상실 안 함)
• 임차권등기 이후 새로 입주한 임차인은 최우선변제권 없음 (제3조의3 제6항)

비용

• 등기비용은 임대인에게 청구 가능 (제3조의3 제8항)
• 보증금반환의무는 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행해야 (동시이행 아님, 대판 2005다4529)

임대차기간 (제4조)

• 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차 → 2년으로 봄
• 다만 임차인은 2년 미만의 기간이 유효함을 주장 가능 (임대인은 불가)
• 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계 존속

계약의 갱신

묵시적 갱신 (법정갱신, 제6조)

• 임대인이 6개월~2개월 전 갱신거절 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일 조건으로 갱신
• 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 동일
• 갱신된 존속기간: 2년
• 임차인은 언제든지 해지 통지 가능 → 통지 수령일로부터 3개월 후 효력 발생
• 2기의 차임 연체 또는 의무 현저 위반 시 법정갱신 불인정

계약갱신요구권 (제6조의3)

• 임차인이 6개월~2개월 전 행사
• 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가
• 1회에 한하여 행사 가능
• 갱신되는 임대차의 존속기간: 2년

임대인의 거절사유

1. 2기의 차임 연체
2. 거짓·부정한 방법으로 임차
3. 합의하여 상당한 보상 제공
4. 무단 전대
5. 고의·중과실로 주택 파손
6. 주택 멸실
7. 철거·재건축을 위한 점유회복 필요
8. 임대인(직계존·비속 포함)의 실제 거주 (임대인이 증명)
9. 기타 현저한 의무위반·중대한 사유

• 실제거주 사유로 갱신 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대 시 → 손해배상 의무

차임 등의 증감청구권 (제7조)

• 약정 차임·보증금이 조세·경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 때 → 장래에 대하여 증감 청구 가능
• 증액 제한: 약정 차임·보증금의 **1/20(5%)**을 초과 불가
• 증액 후 1년 이내 재증액 청구 불가
• 임대차 존속 중 일방이 증감을 청구한 때에만 적용 (종료 후 재계약이나 합의 증액에는 미적용)

임차권의 승계 (제9조)

• 임차인 사망 시 상속인이 없으면 → 사실혼 배우자가 승계
• 상속인이 있으나 가정공동생활을 하지 않는 경우 → 사실혼 배우자 + 2촌 이내 친족이 공동 승계
• 사망 후 1개월 이내 반대의사 표시 시 승계되지 않음

편면적 강행규정 (제10조)

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

관련 개념

• 임대차
• 용익물권_전세권 (전세권 vs 임차권 비교)
• 상가건물임대차보호법
• 부동산경매

핵심 암기 포인트

• 대항력 요건: 주택의 인도 + 주민등록 → 다음 날 오전 0시부터 발생
• 우선변제권 요건: 대항요건 + 확정일자
• 최우선변제권: 대항요건만 필요 (확정일자 불요), 경매신청등기 전 구비
• 소액보증금(서울): 1억 6,500만원 이하 → 5,500만원 최우선변제
• 최우선변제 한도: 주택가액의 1/2 초과 불가
• 임대차기간: 최소 2년 (임차인만 2년 미만 유효 주장 가능)
• 법정갱신 통지기간: 임대인 6개월~2개월 전, 임차인 2개월 전
• 계약갱신요구권: 1회 한정, 6개월~2개월 전 행사, 갱신 시 존속기간 2년
• 차임증액 제한: 5% 초과 불가, 증액 후 1년 이내 재증액 불가
• 임차권등기명령: 전출해도 기존 대항력·우선변제권 유지, 이후 신규 임차인은 최우선변제권 없음

OX 퀴즈

Q1. 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일부터 발생한다. → X (다음 날 오전 0시부터 발생한다, 제3조 제1항)

Q2. 미등기·무허가 건물도 주거용으로 사용되는 이상 주택임대차보호법이 적용된다. → O (대판 2004다26133 전합)

Q3. 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건과 확정일자를 모두 갖추어야 한다. → O (제3조의2 제2항)

Q4. 소액임차인의 최우선변제권을 행사하려면 확정일자가 필요하다. → X (확정일자 불요, 대항요건만 갖추면 된다)

Q5. 임대차기간을 1년으로 정한 경우 임대인은 1년의 기간이 유효함을 주장할 수 있다. → X (2년 미만 기간이 유효함을 주장할 수 있는 것은 임차인뿐이다)

Q6. 주택임대차의 묵시적 갱신(법정갱신)의 통지기간은 임대인의 경우 6개월~2개월 전이다. → O (제6조 제1항)

Q7. 임차인의 계약갱신요구권은 횟수 제한 없이 행사할 수 있다. → X (1회에 한하여 행사할 수 있다, 제6조의3)

Q8. 임차권등기명령 이후 새로 입주한 소액임차인도 최우선변제권을 행사할 수 있다. → X (임차권등기 이후에 임차한 임차인은 최우선변제권이 없다, 제3조의3 제6항)

Q9. 차임 증액청구는 약정 차임의 10%까지 가능하다. → X (5%, 즉 1/20을 초과하지 못한다, 제7조 제2항)

Q10. 임대인이 실제거주 사유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상책임이 있다. → O (제6조의3)

함정 노트