주택임대차보호법

목적 및 적용범위

• 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민의 주거생활 안정 보장
• 편면적 강행규정: 임차인에게 불리한 약정은 효력 없음 (제10조)
• 미등기전세에도 준용

대항력 (제3조)

대항요건

주택의 인도 + 주민등록 (전입신고)을 마친 때 → 그 다음 날부터 제3자에 대항 가능

대항력의 내용

• 임대인의 지위가 양수인에게 당연 승계 (양도인 임대인 지위에서 이탈)
• 임차주택의 양수인은 보증금반환의무 승계

대항요건 유지

• 대항력 취득 후 가족의 주민등록만 남아 있어도 대항력 유지
• 동일 관할 내 전입신고를 달리한 경우에도 주민등록의 계속성 인정

우선변제권 (제3조의2)

요건

대항요건(인도+주민등록) + 임대차계약증서상의 확정일자

효과

• 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 보증금을 우선변제 받을 수 있음
• 우선변제 순위: 확정일자를 갖춘 날과 다른 권리의 설정일의 선후에 따라 결정

소액임차인의 최우선변제권 (제8조)

요건

• 대항요건을 갖춘 소액임차인 (확정일자 불요)
• 보증금이 대통령령으로 정하는 일정액 이하

소액보증금 기준 및 최우선변제금액 (시행령)

• 주택가액의 1/2을 넘지 못함 (제8조 제3항)
• 임차권등기명령에 의한 등기 후 임차한 소액임차인은 최우선변제권 없음 (제3조의3 제6항)

보증금의 회수 - 주요 비교

우선변제권 vs 최우선변제권 비교

확정일자의 효력

• 확정일자는 임대차계약서 자체의 효력에 영향 없음 → 우선변제 순위 결정 기능
• 확정일자 부여기관: 법원·공증인·동사무소·확정일자 부여 권한이 있는 기관

임차권등기명령 (제3조의3)

• 임대차 종료 후 보증금 미반환시 임차인이 법원에 신청
• 임차권등기 후에도 대항력·우선변제권 유지
• 보증금반환의무가 임차권등기 말소의무보다 선이행 (동시이행 아님, 대판 2005다4529)
• 임차권등기명령의 집행에 의한 등기가 마쳐지면 임차인이 주택을 이사하더라도 대항력·우선변제권 유지

임대차기간 (제4조)

• 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 → 2년으로 봄
• 다만 임차인은 2년 미만 기간의 유효를 주장 가능 (임대인은 불가)
• 기간 만료 후에도 보증금 미반환시 임대차관계 존속으로 봄

계약의 갱신

묵시적 갱신 (제6조)

• 임대인이 기간 만료 6개월~2개월 전에 갱신거절 통지를 하지 않으면 → 동일 조건으로 갱신 (존속기간 2년)
• 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우 묵시적 갱신 적용 배제

계약갱신요구권 (제6조의3)

• 임차인이 기간 만료 6개월~2개월 전에 갱신 요구 → 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가
• 1회에 한하여 행사 가능
• 갱신 시 존속기간은 2년, 차임·보증금은 5% 범위 내 증감 가능

임대인의 갱신거절 사유

1. 2기 차임액 연체 사실
2. 거짓·부정한 방법으로 임차
3. 상호 합의하여 상당한 보상 제공
4. 임대인의 동의 없는 전대
5. 고의·중과실로 파손
6. 멸실되어 목적 달성 불가
7. 철거·재건축 위한 점유 회복 필요
8. 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
9. 기타 의무 현저 위반

• 실제 거주 사유로 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대 → 손해배상 의무

차임 등의 증감청구 (제7조)

• 증액: 약정 차임·보증금의 1/20 (5%) 초과 불가
• 증액은 계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내 재증액 불가
• 재계약이나 합의 증액의 경우에는 적용되지 않음

임차권의 승계 (제9조)

• 임차인 사망시 상속인이 없으면 → 사실혼 배우자가 승계
• 상속인이 가정공동생활을 하지 않는 경우 → 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동 승계
• 승계 대상자가 1개월 내 반대의사 표시시 미승계

관련 개념

• 임대차
• 상가건물임대차보호법
• 계약총론

핵심 암기 포인트

• 대항요건: 주택의 인도 + 주민등록(전입신고) → 다음 날부터 대항력 취득
• 우선변제권: 대항요건 + 확정일자 → 순위는 확정일자를 갖춘 날 기준
• 소액임차인 최우선변제(제8조): 대항요건만 필요(확정일자 불요), 주택가액의 1/2 한도
• 서울 소액보증금: 1억 6,500만원 이하 → 5,500만원까지 최우선변제
• 최단기간: 2년 미만 → 2년으로 봄 (임차인은 2년 미만 유효 주장 가능, 임대인은 불가)
• 묵시적 갱신: 기간 만료 6개월~2개월 전 갱신거절 통지 없으면 동일조건 갱신(존속기간 2년)
• 계약갱신요구권: 1회 한하여 행사, 갱신 시 존속기간 2년, 증감 5% 범위
• 차임증액: 5%(1/20) 초과 불가, 증액 후 1년 이내 재증액 불가
• 임차권등기명령: 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 신청, 보증금반환이 선이행
• 임차권등기 후 임차한 소액임차인은 최우선변제권 없음
• 임차인 사망 시 승계: 상속인 없으면 사실혼 배우자, 1개월 내 반대의사 시 미승계

OX 퀴즈

Q1. 주택임대차의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일부터 발생한다. → X (다음 날부터 대항력이 발생한다)

Q2. 우선변제권을 취득하려면 대항요건과 확정일자를 모두 갖추어야 한다. → O (대항요건(인도+주민등록) + 확정일자가 필요하다)

Q3. 소액임차인의 최우선변제권을 행사하려면 확정일자가 필요하다. → X (소액임차인의 최우선변제권은 대항요건만 갖추면 되고, 확정일자는 불요하다)

Q4. 임대차기간을 1년으로 약정한 경우 임대인은 1년의 유효를 주장할 수 있다. → X (임대인은 2년 미만 기간의 유효를 주장할 수 없다. 임차인만 가능)

Q5. 계약갱신요구권은 횟수 제한 없이 행사할 수 있다. → X (1회에 한하여 행사 가능하다)

Q6. 묵시적 갱신이 이루어지면 갱신된 임대차의 존속기간은 기간의 정함이 없는 것으로 된다. → X (존속기간은 2년이다. 민법상 묵시적 갱신은 기간 미정이나, 주임법상 묵시적 갱신은 2년)

Q7. 임차권등기명령에 의한 등기가 마쳐진 후에 임차한 소액임차인도 최우선변제권이 있다. → X (임차권등기 후 임차한 소액임차인은 최우선변제권이 없다)

Q8. 임차인의 2기 차임 연체 사실이 있어도 묵시적 갱신이 적용된다. → X (2기 차임 연체 시 묵시적 갱신 적용이 배제된다)

Q9. 보증금반환의무와 임차권등기 말소의무는 동시이행관계이다. → X (보증금반환의무가 선이행이며, 동시이행관계가 아니다)

함정 노트

주요 판례

적용범위

• 대판 1996.6.14, 96다7595 — 주택임대차보호법의 '주거용 건물'은 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금·가액도 포함하며, 건물의 용도가 주거용인 경우의 임대차를 뜻한다.
• 대판 2007.6.21, 2004다26133 전원합의체 — 미등기 무허가건물이라도 국민의 주거생활 용도로 사용되는 이상 주택임대차보호법의 적용대상이 된다.
• 대판 2001.5.8, 2001다14733 — 채권회수가 주된 목적이고 주거 사용·수익이 목적이 아닌 임대차에는 소액임차인 보호를 적용할 수 없다.

대항요건과 대항력

• 대판 1998.1.23, 97다43468 — 주택의 인도·주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시뿐 아니라 유지를 위해서도 계속 존속하여야 한다.
• 대판 1999.5.25, 99다9981 — 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마치면 그 익일 오전 0시부터 대항력이 발생한다.
• 대판 2002.10.11, 2002다20957 — 주민등록이 직권말소된 경우에도 이의절차로 회복되거나 재등록이 이루어지면 소급하여 대항력이 유지되나, 직권말소 중 새로운 이해관계를 맺은 선의 제3자에게는 대항 불가.
• 대판 2001.1.30, 2000다58026 — 임대인이 소유권 취득 전 체결한 임대차에서도 임차인의 전입신고가 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다면, 소유권이전등기 즉시 대항력을 취득한다.

우선변제권

• 대판 2002.3.12, 2000다24184 — 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적 없이 대항력 취득 방법으로 우선변제를 받을 목적의 계약은 통정허위표시로 무효이다.

임대인 지위 승계

• 대판 1996.2.27, 95다35616 — 대항력 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인 지위가 당연히 승계되며, 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.
• 대판 2002.9.4, 2001다64615 — 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 보증금반환채무는 소멸하지 않는다.

적용범위 추가 판례

• 대판 1996.3.12, 95다51953 — 주택임대차보호법의 적용 여부는 공부상 표시가 아니라 실지용도에 따라 판단하며, 주거용·비주거용 겸용 시 구체적 사정을 종합하여 결정한다.
• 대판 1996.6.14, 96다7595 — 주택임대차보호법의 '주거용 건물'은 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지가 아니다 (대지 포함).

대항요건 추가 판례

• 대판 2002.10.11, 2002다20957 — 주민등록이 직권말소 후 회복되면 소급하여 대항력 유지되나, 직권말소 중 새로운 이해관계를 맺은 선의 제3자에게는 대항 불가.

소액임차인 보호 추가 판례

• 대판 2001.5.8, 2001다14733 — 채권회수가 주된 목적이고 주거 사용·수익이 목적이 아닌 임대차에는 소액임차인 보호를 적용할 수 없다.
• 대판 2003.9.5, 2001다66291 — 대지와 건물을 일괄경매 시 주택임차인이 양쪽 모두에서 배당받는 경우 민법 제368조 제1항을 유추적용하여 경매대가 비례로 분담.

임차권등기명령

• 대판 2005.4.29, 2005다4529 — 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 대항력·우선변제권을 취득하지 못한 임차인에게도 임차권등기 시점에 대항력·우선변제권을 부여한다.