소유권이전등기
1. 의의
소유권이전등기는 법률행위(매매 등) 또는 법률의 규정(상속 등)으로 인하여 소유권을 타인에게 이전하는 경우에 이를 공시하는 등기이다.
2. 절차
- 원칙: 등기권리자(매수인)와 등기의무자(매도인)의 공동신청
- 등기원인증서(매매계약서 등), 등기의무자의 등기필정보, 등기의무자의 인감증명, 주소증명서면, 대장등본 등 첨부
계약을 원인으로 하는 경우
- 계약서에 시장·
군수· 구청장의 검인을 받아 제출 - 반대급부이행완료일(편무계약은 계약효력발생일)부터 60일 이내 신청 (부동산등기특별조치법 제2조)
- 부동산거래계약 신고필증 첨부 시 검인 대신 가능
3. 거래가액등기
대상
- 2006.1.1. 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
- 소유권이전청구권가등기에 의한 본등기 시에도 거래가액 등기
거래가액을 등기하지 않는 경우
- 2006.1.1. 이전에 작성된 매매계약서
- 등기원인이 매매라도 등기원인증서가 판결·
조정조서 등인 경우 - 소유권이전가등기를 신청하는 경우
기록
- 갑구의 권리자 및 기타사항란에 기록
- 매매목록이 제출된 경우 매매목록 번호를 기록
4. 상속등기
- 단독신청: 등기권리자만으로 신청 가능 (법 제23조 제3항)
- 피상속인 사망으로 공동신청 불가하기 때문
- 1인이 자기 상속지분만에 대한 상속등기 신청은 불허
상속등기 vs 유증등기 비교
| 구분 | 물권변동시점 | 등기신청 |
|---|---|---|
| 상속 | 피상속인 사망시 (민법 제997조, 제187조) | 단독신청 |
| 회사합병 | 합병등기 시 | 단독신청 |
| 포괄유증 | 유증자 사망시 (민법 제1073조, 제187조) | 공동신청 |
| 특정유증 | 소유권이전등기 시 (민법 제186조) | 단독신청 |
5. 등기신청의무의 기산점
부동산등기특별조치법상 (60일)
| 구분 | 기산점 |
|---|---|
| 쌍무계약 | 반대급부이행완료일 |
| 편무계약 | 계약효력발생일 |
부동산실명법상 (3년)
| 구분 | 기산점 |
|---|---|
| 쌍무계약 | 반대급부이행완료일 |
| 편무계약 | 계약효력발생일 |
6. 농지취득자격증명 (농지법 제8조)
- 농지에 대한 소유권이전등기 시 필요
- 농지 소재지 관할 시·
구· 읍· 면의 장이 발급 - 불요한 경우: 국가·
지자체 취득, 진정명의회복, 시효취득, 상속, 수용, 경매, 공유물분할, 가등기, 저당권설정등기
관련 개념
- 소유권보존등기
- 등기절차
- 가등기
- 매매 — 매매계약에 의한 소유권이전과 담보책임 (민법)
- 물권변동 — 법률행위에 의한 물권변동은 등기해야 효력 발생 (민법 제186조)
- 부동산거래신고절차 — 거래신고와 등기신청의 관계 (중개법)
핵심 암기 포인트
- 공동신청 원칙: 등기권리자(매수인) + 등기의무자(매도인)
- 등기기한: 반대급부이행완료일(편무계약은 계약효력발생일)부터 60일 이내 (특별조치법), 3년 이내 (실명법)
- 거래가액등기: 2006.1.1. 이후 매매계약서 원인 소유권이전등기 시 갑구에 기재. 판결·
조정조서 원인이면 미기재 - 거래가액 미등기: 2006.1.1. 이전 계약, 판결 등 원인, 소유권이전가등기 신청 시
- 상속등기: 단독신청, 1인이 자기 상속지분만 신청 불허
- 상속 vs 유증: 상속·
회사합병 = 단독신청 / 포괄유증· 특정유증 = 공동신청(다만 특정유증도 단독신청) - 농지취득자격증명: 농지 소유권이전등기 시 필요. 국가·
지자체 취득, 상속, 수용, 경매, 가등기 등은 불요 - 부동산거래계약 신고필증: 검인 대신 가능
OX 퀴즈
Q1. 소유권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다. → X (공동신청이 원칙)
Q2. 2006.1.1. 이전 작성된 매매계약서에 의한 소유권이전등기에도 거래가액을 등기한다. → X (2006.1.1. 이후 작성된 매매계약서만 해당)
Q3. 판결을 등기원인증서로 소유권이전등기를 하는 경우에도 거래가액을 등기한다. → X (매매계약서가 아닌 판결·
Q4. 상속등기 시 상속인 1인이 자기 상속지분만 등기 신청할 수 있다. → X (불허)
Q5. 포괄유증에 의한 등기는 단독신청으로 한다. → X (포괄유증은 공동신청. 다만 특정유증은 판결에 의한 단독신청 가능)
Q6. 농지의 소유권이전등기 시 상속으로 취득한 경우에도 농지취득자격증명이 필요하다. → X (상속 취득은 불요)
Q7. 소유권이전등기의 신고기한은 부동산실명법상 3년 이내이다. → O
함정 노트
- ⚠️ 60일 vs 3년: 부동산등기특별조치법 = 60일, 부동산실명법 = 3년 — 항상 구분
- ⚠️ 거래가액등기 조건: 2006.1.1. 이후 + '매매계약서'가 등기원인증서 + 소유권이전등기(가등기는 미기재) — 3가지 모두 충족 필요
- ⚠️ 상속 vs 포괄유증 vs 특정유증 등기방법: 상속 = 단독, 포괄유증 = 공동, 특정유증 = 공동(또는 판결 단독) — 표로 암기
- ⚠️ 농지취득자격증명 불요 사유: 국가·
지자체, 상속, 수용, 경매, 가등기, 진정명의회복, 시효취득, 공유물분할, 저당권설정 — 많은 예외 주의