가등기 (假登記)
1. 가등기의 의의
가등기는 부동산물권 및 그에 준하는 권리의 설정·
2. 가등기의 가부
가등기 가능
- 채권적 청구권 보전
- 시기부·
정지조건부 청구권 - 장래에 확정될 청구권
- 권리변경등기를 위한 가등기
- 가등기이전등기 (대판(전합) 98다24105)
- 중복가등기
가등기 불가능 (법 제29조 제2호로 각하)
- 물권적 청구권 보전
- 종기부·
해제조건부 청구권 - 보존등기를 위한 가등기
- 처분제한(가압류, 가처분)을 위한 가등기
- 부동산·
등기명의인 표시변경등기를 위한 가등기 - 무효·
취소· 해제로 인한 물권복귀 (판례: 유인설)
3. 가등기의 절차
- 원칙: 가등기의무자와 가등기권리자의 공동신청
- 단독신청: 가등기의무자의 승낙서 첨부 또는 법원의 가처분명령 있을 때 (법 제89조)
- 법원의 명령: 관할 지방법원이 이의신청 결정 전 등기관에게 가등기를 명령 가능 (법 제106조)
4. 가등기의 실행
- 본등기를 주등기로 하여야 할 경우 → 가등기도 주등기로 (예: 저당권설정청구권가등기)
- 본등기를 부기등기로 하여야 할 경우 → 가등기도 부기등기로 (예: 저당권이전청구권가등기)
5. 가등기의 효력
- 순위보전 효력 (예비적 효력): 본등기 시 가등기의 순위로 소급
- 청구권보전 효력 (예비적 효력)
- 물권변동적 효력, 처분제한 효력, 추정적 효력은 없음 (통설, 판례)
- 가등기 자체를 일종의 권리로 인정 (판례)
- 담보가등기: 저당권과 동일한 효력 (가등기담보법 제12조, 제17조)
6. 가등기에 의한 본등기
가등기를 한 후 본등기를 할 수 있는 실체적 요건이 구비된 경우에 본등기를 하는 것.
절차
- 본등기의무자와 본등기권리자의 공동신청 (원칙)
- 판결에 의한 단독신청 가능
본등기 후의 조치 (법 제92조)
- 가등기에 의한 본등기를 하면 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소
- 먼저 말소하고 그 후 통지 (종전에는 먼저 통지 후 말소)
말소되지 않는 등기
- 본등기와 양립할 수 있는 등기
- 가등기 전에 경료된 등기
- 당해 가등기와 당해 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·
가처분 등기
7. 가등기이전등기
가등기상의 권리자가 가지는 청구권을 제3자에게 양도한 경우에 공시하는 등기.
- 부기등기 형식으로 경료 (대판(전합) 98다24105)
- 가등기이전의 가등기도 가능
8. 가등기말소등기
공동신청 (원칙)
- 등기의무자: 가등기명의인 (현재의 가등기명의인)
- 등기권리자: 가등기의무자 또는 가등기 후 본등기 전에 소유권을 취득한 제3취득자
단독신청 (예외)
- 가등기명의인이 가등기필정보를 첨부하여 단독 말소 신청 (소유권 가등기의 경우 인감증명도 첨부)
- 가등기의무자가 가등기명의인의 승낙을 받아 단독 말소 신청
- 가등기상 이해관계인이 가등기명의인의 승낙을 받아 단독 말소 신청
9. 가등기에 대한 처분제한등기
- 가등기상 권리 자체의 처분을 금지하는 가처분 → 가능 (대결 78마282)
- 가등기로 보전한 청구권에 대한 가압류 → 가능
- 가등기에 기한 본등기를 금지하는 가처분 → 불가 (법 제29조 제2호로 각하)
관련 개념
핵심 암기 포인트
- 가등기 가능: 채권적 청구권, 시기부·
정지조건부, 장래확정 청구권, 가등기이전등기, 중복가등기 - 가등기 불가: 물권적 청구권, 종기부·
해제조건부, 보존등기용, 처분제한용, 표시변경용, 무효· 취소· 해제에 의한 물권복귀 - 가등기 신청: 원칙 = 공동신청, 단독신청 = 승낙서 첨부 또는 법원 가처분명령
- 가등기의 효력: 순위보전 + 청구권보전. 물권변동·
처분제한· 추정적 효력은 없음 - 본등기 후 직권말소: 가등기 이후 + 가등기에 의해 보전되는 권리를 침해하는 등기 → 먼저 말소, 그 후 통지
- 말소되지 않는 등기: 본등기와 양립 가능, 가등기 전 경료, 당해 가등기와 관련 가압류·
가처분 - 가등기말소 단독신청: 가등기명의인(등기필정보 첨부), 가등기의무자(승낙 받아), 이해관계인(승낙 받아)
- 담보가등기: 저당권과 동일한 효력 (가등기담보법)
OX 퀴즈
Q1. 가등기는 물권변동의 효력을 발생시킨다. → X (가등기는 순위보전·
Q2. 가등기는 반드시 공동신청으로 해야 한다. → X (가등기의무자의 승낙서 또는 법원의 가처분명령이 있으면 단독신청 가능)
Q3. 소유권보존등기를 위한 가등기도 가능하다. → X (보존등기를 위한 가등기는 불가. 채권적 청구권이 없으므로)
Q4. 가등기에 기한 본등기를 하면 가등기 이후의 모든 등기가 직권 말소된다. → X (본등기와 양립 가능한 등기, 가등기 전 경료 등기 등은 말소되지 않음)
Q5. 가등기에 의한 본등기 시 먼저 이해관계인에게 통지하고 그 후 말소한다. → X (먼저 말소하고 그 후 통지)
Q6. 가등기에 기한 본등기를 금지하는 가처분등기가 가능하다. → X (법 제29조 제2호로 각하. 가등기상 권리 자체의 처분금지 가처분은 가능)
Q7. 가등기이전등기는 주등기로 한다. → X (부기등기 형식으로 경료)
Q8. 가등기에는 추정적 효력이 인정된다. → X (예비등기인 가등기에는 추정력이 부정됨)
함정 노트
- ⚠️ 가등기 vs 본등기 효력: 가등기는 순위보전만, 물권변동 효력은 본등기에만 있음 — 혼동 주의
- ⚠️ 시기부 vs 종기부: 시기부·
정지조건부 = 가등기 가능, 종기부· 해제조건부 = 가등기 불가 — 반대 함정 빈출 - ⚠️ 본등기 후 말소 순서: '먼저 말소 → 그 후 통지' (종전에는 먼저 통지 후 말소였음) — 변경된 순서 주의
- ⚠️ 가등기에 대한 가처분: 가등기상 권리 자체의 처분금지 가처분 = 가능, 가등기에 기한 본등기 금지 가처분 = 불가 — 구분 필수
- ⚠️ 가등기말소 단독신청 3자: 가등기명의인·
가등기의무자· 이해관계인 모두 가능하지만 각각 첨부서면이 다름