등기의 효력
1. 순위확정적 효력 (법 제4조, 제5조)
같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.
| 구분 | 순위 기준 |
|---|---|
| 같은 구(區)에서 한 등기 상호 간 | 순위번호에 따름 |
| 다른 구(區)에서 한 등기 상호 간 | 접수번호에 따름 |
| 부기등기 | 주등기의 순위에 따름 (같은 주등기의 부기등기 간에는 등기 순서에 따름) |
2. 물권변동적 효력
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다 (민법 제186조).
| 구분 | 등기의 역할 | 근거 |
|---|---|---|
| 법률행위에 의한 물권변동 | 성립(효력발생)요건 | 민법 제186조 |
| 법률규정에 의한 물권변동 | 처분요건 (등기 없이 취득, 처분시 필요) | 민법 제187조 |
3. 대항적 효력
부동산물권이 아니어도 등기를 하면 제3자에게 대항할 수 있는 효력.
| 대항력이 인정되는 등기 | 근거 |
|---|---|
| 부동산임차권 | 법 제3조, 제74조 |
| 환매특약 | 법 제53조 |
| 부동산신탁 | 법 제81~87조 |
| 임의적 기록사항 (존속기간, 지료, 이자, 변제기 등) |
4. 추정적 효력
등기가 경료되어 있으면 특별한 사정이 없는 한 적법하게 경료된 것으로 추정된다 (판례). 현행법상 명문 규정은 없고, 학설과 판례에 의한다.
추정의 내용
| 추정의 종류 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 권리의 적법추정 | 등기된 물권이 적법하게 존재함을 추정 | 통설, 판례 |
| 원인의 적법추정 | 유효원인에 의한 것이라고 추정 | 판례 |
| 절차의 적법추정 | 적법한 절차로 경료된 등기라고 추정 | 통설, 판례 |
추정력이 부정되는 등기 (판례)
- 예비등기 (가등기)
- 불법말소등기
- 중복보존등기
- 허무인명의의 등기
- 표제부의 등기
- 명백한 부실등기
- 지분의 합이 1을 초과하는 등기
시험 포인트: 추정을 부정하는 측에서 그 등기의 무효를 주장·
입증하여야 한다.
5. 공신력 - 부정 (통설, 판례)
공신력이란 공시방법을 신뢰해서 거래한 자를 보호하는 효력을 말한다. 우리나라는 부동산등기의 공신력을 절대적으로 부정한다.
| 구분 | 진정한 권리자 | 거래안전 (선의 제3자) |
|---|---|---|
| 공신력 인정 시 | 희생 | 보호 |
| 공신력 부정 시 (현행법) | 보호 | 희생 |
주의: 민법상 선의 제3자 보호규정(비진의 의사표시, 통정허위표시, 착오, 사기·
강박 등)은 거래안전 보호를 위한 것이지 공신력 인정이 아님. 부동산 실명법상 명의수탁자로부터 권리를 취득한 제3자의 보호도 공신력과 무관.
6. 기타 효력
점유적 효력
- 부동산등기는 점유의 효력은 없다 (등기로 인하여 점유가 이전되지 않음)
형식적 확정력
- 유효한 등기는 적법한 원인에 기한 것이 아니어도 적법하게 말소될 때까지 형식적으로 유효
관련 개념
- 등기의종류
- 등기부구조
- 등기절차
- 가등기
- 물권변동 — 민법 제186조(형식주의), 제187조(법률규정에 의한 물권변동)와 등기 효력의 관계 (민법)
- 법률행위 — 법률행위에 의한 물권변동의 성립요건으로서 등기 (민법)
- 용익물권 — 전세권·지상권 등기의 순위와 효력 (민법)
- 담보물권 — 저당권·
근저당권 등기의 우선변제적 효력 (민법) - 확인설명의무 — 등기부 확인을 통한 권리관계 설명 의무 (중개법)
핵심 암기 포인트
- 순위확정: 같은 구 = 순위번호, 다른 구 = 접수번호, 부기등기 = 주등기 순위
- 물권변동적 효력: 법률행위에 의한 물권변동 = 성립요건 (민법 제186조), 법률규정에 의한 = 처분요건 (민법 제187조)
- 대항적 효력: 임차권, 환매특약, 신탁
- 추정적 효력: 적법추정(권리·
원인· 절차) — 명문 규정 없고 판례에 의함 - 추정력 부정 7가지: 가등기(예비등기), 불법말소등기, 중복보존등기, 허무인명의등기, 표제부등기, 명백한 부실등기, 지분합 1 초과 등기
- 공신력: 절대적 부정 (통설, 판례) — 진정한 권리자 보호
- 민법상 선의 제3자 보호규정: 공신력 인정과 무관 (비진의의사표시, 통정허위표시, 착오, 사기·
강박) - 형식적 확정력: 부적법한 등기라도 적법히 말소될 때까지 형식적 유효
OX 퀴즈
Q1. 우리나라는 등기의 공신력을 인정하고 있다. → X (절대적으로 부정)
Q2. 등기의 추정적 효력은 부동산등기법에 명문 규정이 있다. → X (명문 규정 없음, 학설과 판례에 의함)
Q3. 가등기에도 추정적 효력이 인정된다. → X (가등기에는 추정력 부정)
Q4. 법률행위에 의한 물권변동에서 등기는 대항요건이다. → X (성립요건(효력발생요건)이다 — 민법 제186조)
Q5. 법률규정에 의한 물권변동(상속 등)은 등기 없이 제3자에게 처분할 수 있다. → X (법률규정에 의해 등기 없이 취득 가능하나, 처분 시에는 등기 필요)
Q6. 부동산실명법상 명의수탁자로부터 선의 제3자가 보호되는 것은 공신력 인정 때문이다. → X (공신력과 무관)
Q7. 지분의 합이 1을 초과하는 등기에도 추정력이 인정된다. → X (추정력 부정)
Q8. 부기등기의 순위는 부기등기 자체의 접수순서에 따른다. → X (주등기의 순위에 따른다)
함정 노트
- ⚠️ 공신력 vs 추정력: 공신력은 '부정', 추정력은 '인정' — 반대로 이해하면 전부 오답. 추정력 부정 사유 7가지 별도 암기
- ⚠️ 성립요건 vs 대항요건 vs 처분요건: 법률행위 = 성립요건, 법률규정 = 처분요건, 임차권·
환매특약· 신탁 = 대항요건 — 3가지 구분 필수 - ⚠️ 선의 제3자 보호 ≠ 공신력: 민법상 비진의·
통정허위· 착오· 사기 등의 선의 제3자 보호는 거래안전 보호이지 공신력이 아님 - ⚠️ 추정력 부정 사유 암기법: '가(가등기)·
불(불법말소)· 중(중복보존)· 허(허무인)· 표(표제부)· 명(명백한 부실)· 지(지분합 초과)'