등기부의 구조
1. 등기부의 의의
등기부란 전산정보처리조직에 의하여 입력·
등기기록이란 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말한다 (법 제2조 제3호).
2. 일반 부동산의 등기기록 구성
표제부 (표시란)
부동산의 물리적 현황을 기록하는 부분
| 토지 표제부 | 건물 표제부 |
|---|---|
| 표시번호, 접수 | 표시번호, 접수 |
| 소재지번 | 소재지번 및 건물번호 |
| 지목 | 건물내역 (구조, 지붕, 층수, 용도, 면적) |
| 면적 (㎡) | 등기원인 및 기타사항 |
| 등기원인 및 기타사항 |
갑구 (소유권에 관한 사항)
소유권에 관한 등기를 기재한다.
기록란: 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란
- 소유권보존등기, 소유권이전등기
- 소유권에 대한 처분제한 (가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정)
- 환매특약등기, 가등기 (소유권이전청구권)
- 거래가액 (2006.1.1. 이후 매매계약서에 의한 소유권이전등기)
을구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
소유권 이외의 권리에 관한 등기를 기재한다.
기록란: 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란
3. 구분건물의 등기기록 구성
구분건물등기에서는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부·
1동의 건물의 표제부
- 표시번호란, 접수란, 소재지번·
건물명칭 및 번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란 - 대지권의 목적인 토지의 표시: 표시번호란, 소재지번란, 지목란, 면적란
전유부분의 표제부
- 표시번호란, 접수란, 건물번호란 (예: 1층 제101호), 건물내역란
- 대지권의 표시: 표시번호란, 대지권종류란, 대지권비율란
대지권종류: 소유권대지권이 일반적이며, 임차권대지권·
지상권대지권도 가능
4. 등기할 사항의 상세
권리변동과 관계있는 등기사항
| 등기 유형 | 내용 |
|---|---|
| 보존 | '소유권'의 최초의 등기 |
| 설정 | '소유권 이외의 권리'의 최초의 등기 |
| 이전 | 이미 등기된 권리의 주체 변경 |
| 변경 | 등기사항의 후발적 일부 불일치를 고치는 등기 |
| 경정 | 등기사항의 원시적 일부 불일치를 고치는 등기 |
| 처분의 제한 | 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정 등 |
| 소멸(말소) | 등기사항이 전부 불일치된 경우 등기부에서 소멸 |
| 가등기 | 청구권 보전 또는 순위 보전을 위한 예비등기 |
| 등기능력 있는 특약 | 환매특약, 권리소멸약정 등 |
등기할 사항인 권리변동 vs 등기할 사항이 아닌 권리변동
| 등기할 사항인 것 | 등기할 사항이 아닌 것 |
|---|---|
| 소유권 일부 이전등기 | 부동산 일부 이전등기 |
| 소유권 일부 저당권설정등기 | 부동산 일부 저당권설정등기 |
| 부동산 일부 용익권설정등기 | 소유권 일부 용익권설정등기 |
| 저당권부채권 가압류 | 채권 가압류 |
| 공유지분 가압류 | 합유지분 가압류 |
| 저당권 처분금지가처분 | 저당권 경매 금지가처분 |
| 채권적 청구권 가등기 | 물권적 청구권 가등기 |
권리변동과 관계없는 등기사항
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 부동산 표시변경등기 | 면적 증감, 지목변경, 건물 종류· |
| 등기명의인 표시변경등기 | 성명(명칭), 주소(소재지), 주민등록번호(등기용등록번호)의 변경 |
| 구분건물의 표시등기 | 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만 보존등기 시 나머지 구분건물의 표시등기도 동시 신청 |
5. 부동산고유번호
전산등기부 좌측상단에 주소, 우측상단에 부동산고유번호(14자리)가 표기된다. 등기기록 개설 시 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 부여하며, 구분건물은 전유부분마다 부여한다.
5. 등기부의 보존·관리
| 구분 | 보존기간 | 보관장소 |
|---|---|---|
| 등기부 | 영구 보존 | 등기정보중앙관리소 |
| 폐쇄등기부 | 영구 보존 | |
| 신탁원부 | 영구 보존 | 보조기억장치 |
| 공동담보(전세)목록 | 영구 보존 | 보조기억장치 |
| 도면, 매매목록 | 영구 보존 | 보조기억장치 |
| 신청정보· |
5년 | 보조기억장치 |
반출 가능 여부
| 구분 | 전쟁· |
법원 송부명령 | 수사기관 압수영장 |
|---|---|---|---|
| 등기부 등 | ○ | × | × |
| 신청서 등 | ○ | ○ | ○ |
6. 등기부의 공개
- 등기기록 열람: 누구든지 수수료를 내고 가능. 관할 아닌 등기소에서도 가능
- 등기사항증명서 발급: 누구든지 가능. 유인발급, 무인발급, 인터넷발급
- 부속서류 열람: 이해관계 있는 부분만 열람 가능
등기사항증명서의 종류 (규칙 제29조)
- 등기사항전부증명서 (말소사항 포함)
- 등기사항전부증명서 (현재 유효사항)
- 등기사항일부증명서 (특정인 지분)
- 등기사항일부증명서 (현재 소유현황)
- 등기사항일부증명서 (지분취득 이력)
관련 개념
- 등기의종류
- 등기절차
- 구분건물등기
- 물권변동 — 등기를 통한 물권의 득실변경 (민법 제186조)
- 소유권 — 갑구에 기재되는 소유권 관련 등기 (민법)
- 용익물권 — 을구에 기재되는 지상권·
지역권· 전세권 (민법) - 담보물권 — 을구에 기재되는 저당권·
근저당권 (민법) - 지적공부 — 토지의 물리적 현황 기록과 등기부의 관계 (공시법)
- 확인설명의무 — 등기부 확인을 통한 권리관계 설명 (중개법)
- 권리분석 — 등기부를 기초로 한 권리분석 (중개법)
핵심 암기 포인트
- 등기기록 구성: 표제부(물리적 현황) + 갑구(소유권) + 을구(소유권 이외)
- 갑구 기재사항: 소유권보존·
이전, 가압류· 가처분· 압류· 경매개시결정, 환매특약, 가등기(소유권이전청구권), 거래가액(2006.1.1. 이후) - 을구 기재사항: 지상권·
지역권· 전세권· 저당권· 임차권· 권리질권· 채권담보권 - 구분건물 표제부: 1동 건물 표제부(대지권의 목적인 토지 표시) + 전유부분 표제부(대지권 표시)
- 부동산고유번호: 14자리, 구분건물은 전유부분마다 부여
- 등기부 보존: 영구보존 (등기부·
폐쇄등기부· 신탁원부· 공동담보목록· 도면· 매매목록) - 신청정보·
첨부정보 : 5년 보존 - 등기부 반출: 전쟁·
천재지변 시만 가능 (법원 송부명령· 압수영장으로는 불가) - 신청서 등 반출: 전쟁·
천재지변, 법원 송부명령, 수사기관 압수영장 모두 가능 - 등기사항증명서 종류: 전부증명서(말소포함), 전부증명서(현재유효), 일부증명서(특정인지분), 일부증명서(현재소유현황), 일부증명서(지분취득이력)
OX 퀴즈
Q1. 갑구에는 저당권에 관한 등기가 기재된다. → X (저당권은 을구에 기재. 갑구는 소유권에 관한 사항)
Q2. 등기부는 영구보존하고, 신청정보·
Q3. 법원의 송부명령이 있으면 등기부를 반출할 수 있다. → X (등기부는 전쟁·
Q4. 부속서류는 누구든지 열람할 수 있다. → X (이해관계 있는 부분만 열람 가능)
Q5. 구분건물에서 부동산고유번호는 1동의 건물마다 부여한다. → X (구분건물에서는 전유부분마다 부여)
Q6. 2006.1.1. 이후 매매계약에 의한 소유권이전등기 시 거래가액이 갑구에 기재된다. → O
Q7. 등기기록은 관할 등기소에서만 열람할 수 있다. → X (관할 아닌 등기소에서도 열람 가능)
함정 노트
- ⚠️ 갑구 vs 을구 혼동: 갑구 = 소유권, 을구 = 소유권 이외. 가처분·
가압류· 압류는 소유권에 대한 처분제한이므로 갑구 - ⚠️ 등기부 반출 vs 신청서 반출: 등기부는 전쟁·
천재지변만 가능, 신청서는 세 가지 모두 가능 — 표로 암기 필수 - ⚠️ 5년 보존 vs 영구보존: 등기부 관련은 영구, 신청·
첨부· 취하 정보만 5년 — 혼동 주의 - ⚠️ 부속서류 열람제한: 등기기록 열람은 누구나 가능하지만, 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람 가능