구분건물등기
1. 의의
구분건물이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제1호의 구분소유권의 목적이 되는 건물을 말한다. 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다 (법 제15조 제1항 단서).
구분건물에서는 전유부분 = 1부동산
2. 등기기록의 구조
1동의 건물의 표제부
- 표시번호란, 접수란, 소재지번·
건물명칭 및 번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란 - 대지권의 목적인 토지의 표시: 표시번호란, 소재지번란, 지목란, 면적란
전유부분의 표제부
- 표시번호란, 접수란, 건물번호란 (예: 1층 제101호), 건물내역란
- 대지권의 표시: 표시번호란, 대지권종류란, 대지권비율란
전유부분의 갑구·을구
- 일반 건물과 동일한 구조
3. 대지권
대지권의 종류
- 소유권대지권 (가장 일반적)
- 지상권대지권
- 임차권대지권
대지권의 등기 (직권등기)
- 대지권이라는 뜻의 등기: 토지등기부 해당 구의 사항란에 주등기로 직권 기록
- 별도등기 있다는 뜻의 기록: 건물등기부 전유부분 표제부에 주등기로 직권 기록
- 건물만에 관한 것이라는 뜻의 기록: 건물등기부 해당 구의 사항란에 부기등기로 직권 기록
대지권의 효과
- 대지권등기가 되면 토지등기부에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어, 토지에 관한 별도의 등기가 원칙적으로 금지됨
- 전유부분의 처분에 따라 대지권도 함께 이전됨 (분리처분 금지 원칙)
4. 구분건물의 소유권보존등기
신청인
- 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인, 포괄승계인
- 확정판결에 의하여 소유권을 증명하는 자
- 수용에 의해 소유권을 취득한 자
- 특별자치도지사·
시장· 군수· 구청장의 확인 (건물에만 가능)
특칙
- 1동의 건물 중 일부만 보존등기 신청 시 → 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청 (법 제46조 제1항)
- 이를 위하여 표시등기의 대위 허용 (법 제46조 제2항)
첨부서면
- 1동의 건물의 소재도
- 각 층의 평면도와 전유부분의 평면도
- 단, 건축물대장 정보를 제공한 경우에는 면제
5. 비구분건물이 구분건물로 된 경우
구분건물이 아닌 건물로 등기된 건물에 접속하여 구분건물을 신축한 경우:
- 신축건물의 소유권보존등기 신청 시
- 기존 비구분건물을 구분건물로 변경하는 건물표시변경등기를 동시에 신청
- 표시등기의 대위 허용
6. 구분건물의 공용부분
| 구분 | 등기능력 |
|---|---|
| 구조상 공용부분 (복도, 계단 등) | 전유부분으로 등기 불가 |
| 규약상 공용부분 (관리사무소, 노인정 등) | 독립된 건물요건 갖추면 등기 가능 (공용부분이라는 뜻의 등기) |
7. 부동산고유번호
구분건물에서는 전유부분마다 부동산고유번호(14자리)를 부여한다.
관련 개념
핵심 암기 포인트
- 구분건물: 전유부분 = 1부동산, 1동 건물에 대해 1개 등기기록 사용
- 등기기록 구조: 1동 건물 표제부(대지권의 목적인 토지 표시 포함) + 전유부분별 표제부(대지권 표시 포함)·
갑구· 을구 - 대지권 종류: 소유권대지권(일반적), 지상권대지권, 임차권대지권
- 대지권등기 3종 (직권): 대지권이라는 뜻의 등기(토지등기부, 주등기), 별도등기 있다는 뜻(건물 전유부분 표제부, 주등기), 건물만에 관한 것이라는 뜻(건물 해당 구, 부기등기)
- 분리처분 금지: 전유부분 처분 시 대지권도 함께 이전
- 일부 보존등기: 나머지 구분건물 표시등기를 동시 신청 (대위신청 허용)
- 구조상 공용부분: 등기 불가 (복도·
계단 등) - 규약상 공용부분: 독립 건물 요건 갖추면 등기 가능 (공용부분이라는 뜻의 등기)
- 부동산고유번호: 전유부분마다 14자리 부여
OX 퀴즈
Q1. 구분건물에서 1동의 건물이 1부동산이다. → X (전유부분이 1부동산)
Q2. 대지권등기가 되면 토지에 관한 별도의 등기가 가능하다. → X (원칙적으로 토지에 관한 별도 등기가 금지됨)
Q3. 대지권이라는 뜻의 등기는 부기등기로 한다. → X (주등기로 한다. 부기등기는 '건물만에 관한 것이라는 뜻'의 기록)
Q4. 구분건물의 전유부분만 분리하여 양도할 수 있다. → X (분리처분 금지 원칙)
Q5. 구조상 공용부분(복도·
Q6. 구분건물 중 일부만 보존등기 신청 시 나머지 표시등기는 나중에 신청하면 된다. → X (동시에 신청해야 함)
Q7. 비구분건물이 구분건물로 된 경우 건물표시변경등기를 동시에 신청해야 한다. → O
함정 노트
- ⚠️ 대지권등기 3종의 형식: 대지권이라는 뜻 = 주등기, 별도등기 있다는 뜻 = 주등기, 건물만에 관한 것 = 부기등기 — 3가지의 등기형식을 각각 구분
- ⚠️ 구조상 vs 규약상 공용부분: 구조상 = 등기 불가, 규약상 = 독립 건물 요건 시 등기 가능 — 혼동 빈출
- ⚠️ 부동산고유번호: 일반건물은 건물마다, 구분건물은 전유부분마다 — 차이 주의
- ⚠️ 1동 건물 표제부: 대지권의 목적인 토지의 표시가 포함됨 — 일반 건물 표제부와 구분