집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법)

서설

의의

1동의 건물을 구분하여 그 부분을 각각 별개로 소유하는 것(구분소유)을 규율하는 법률. 건물의 구분된 부분은 독립한 소유권의 객체가 된다.

입법 목적

대규모 공동주택의 일반화로 민법 제215조만으로는 복잡한 법률관계를 합리적으로 규율할 수 없게 되어 1984년 제정

구분소유의 요건

구분소유권

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때, 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있으며(제1조), 이러한 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 **'구분소유권'**이라 한다(제2조 제1호).

성립요건

1. 구조상·이용상 독립성: 건물부분이 구조상·이용상으로 독립하여 별개의 건물로 사용될 수 있어야 함
2. 구분행위: 특정부분을 구분하여 별개 소유권의 객체로 하려는 소유자의 의사

구조상·이용상 독립성

• 객관적·물리적 측면에서 1동의 건물이 여러 개의 부분으로 나뉘어 있어야 함
• 이용상 독립성: 해당 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 사용될 수 있어야 함
• 독립성을 갖추지 못한 건물부분이 구분소유권 목적으로 등기되어도 무효 (대판 2015다77212)
• 구분소유 성립 후 구조변경으로 독립성이 회복된 때에는 그 시점에서 구분소유 성립

집합건물의 구성요소

1. 전유부분

구분소유권의 목적인 건물부분을 말하며, 전유부분에 대한 구분소유권을 가지는 자를 **'구분소유자'**라 한다(제2조 제1호).

2. 공용부분

의의

전유부분 이외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 규약에 의해 공용부분으로 된 부속건물

공용부분 결정기준

• 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정 (대판 2015다77212)
• 객관적 용도가 공용부분인 건물부분을 임의로 개조하거나 전유부분으로 등록·등기하여도 공용부분이 전유부분이 되지 않음
• 구분소유권의 목적으로 할 수 없다 (규약공용부분 제외)

공용부분의 귀속 (제10조)

• 구분소유자 전원의 공유
• 다만, 일부 구분소유자만 공용하는 일부공용부분은 그들의 공유

공용부분의 지분 (제12조)

• 각 공유자의 지분은 전유부분의 면적 비율에 따름

전유부분과 공용부분 지분의 일체성 (제13조)

• 공용부분 지분은 전유부분의 처분에 따름
• 전유부분과 분리하여 공용부분 지분을 처분할 수 없다
• 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기 불요

공용부분의 보존·관리·변경

• 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙 필요

공용부분의 부담·수익 (제17조)

• 각 공유자는 지분비율에 따라 관리비용 부담·이익 취득
• 공용부분에 관한 채권은 특별승계인에게도 행사 가능 (제18조)
• 특별승계인은 전 구분소유자의 공용부분 체납관리비 승계 (대판 2001다8677 전합)
  • 다만, 전유부분 체납관리비는 승계 안 됨
• 구분소유권이 순차 양도된 경우 → 중첩적 채무인수 (대판 2006다50420)

3. 건물의 대지

법정대지

구분소유권의 목적인 건물이 소재하는 토지 (제2조 제5호)

규약에 의한 대지 (규약대지)

건물이 소재하는 토지 이외에 규약으로 건물의 대지로 정한 토지도 포함 (제4조)

대지의 분할청구 제한

대지 위에 구분소유 목적 건물이 있을 때에는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할청구 불가

4. 대지사용권

의의

구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리 (제2조 제6호)

전유부분과 대지사용권의 일체성 (제20조)

• 대지사용권은 전유부분의 처분에 따름 (제20조 제1항)
• 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다 (제20조 제2항 본문)
  • 다만, 규약으로 달리 정할 수 있음
• 분리처분금지는 대지권 등기를 하지 않으면 선의의 제3자에게 대항 불가 (제20조 제3항)
• 전유부분에 설정된 저당권·경매의 효력은 당연히 대지사용권에까지 미침 (대판 2001다22604)

민법 제267조 적용 배제 (제22조)

• 대지사용권에 대해서는 공유 지분포기에 의한 귀속 규정(민법 제267조) 적용 안 됨

구분소유자의 의무와 책임

구분소유자의 의무 (제5조)

1. 공동이익침해금지: 건물의 보존에 해로운 행위, 관리·사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위 금지
2. 용도외 사용금지: 주거용 전유부분을 정당한 사유 없이 주거 외 용도로 사용 금지
3. 불법증·개축 금지: 내부 벽 철거·파손에 의한 증·개축 금지

의무위반자에 대한 조치

• 사용금지·경매 결의 시 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 함
• 경매 명령 재판확정일부터 6개월 이내에 경매 신청
• 해당 구분소유자는 경매에서 경락인이 될 수 없음 (제45조 제5항)

담보책임 (제9조, 제9조의2)

책임주체

• 분양자: 건물을 건축하여 분양한 자
• 시공자: 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자

하자담보추급권자

• 특별한 사정이 없는 한 현재 구분소유자에게 귀속 (대판 2001다47733)
• 입주자대표회의·관리단은 권리를 양수하지 않는 한 추급권 없음

담보책임의 존속기간 (제9조의2)

• 주요구조부·지반공사 하자: 10년 (제척기간)
• 기타 하자: 5년 범위에서 대통령령으로 정함
• 기산점: 전유부분은 인도한 날, 공용부분은 사용검사일

관리단 및 관리단의 기관

1. 관리단 (제23조)

당연설립

• 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 설립
• 분양대금을 완납했으나 등기를 받지 못한 수분양자도 관리단 구성원으로서 의결권 행사 가능 (대판 2004마515)

관리단의 의무 (제23조의2)

• 건물 관리·사용에 관한 공동이익을 위하여 선량한 관리자의 주의로 권리 행사·의무 이행

관리단의 채무에 대한 책임 (제27조)

• 관리단 재산으로 채무 전부 변제 불능 시 → 구분소유자가 지분비율에 따라 변제 책임
• 규약으로 부담비율을 달리 정할 수 있음

2. 관리인 (제24조)

• 구분소유자가 10인 이상일 때 관리인 선임 의무
• 관리인은 구분소유자일 필요 없음
• 임기: 2년 범위에서 규약으로 정함
• 선임·해임: 관리단집회 결의 (규약으로 관리위원회 결의로 가능)
• 부정행위 등 시: 각 구분소유자가 법원에 해임 청구 가능

관리인의 권한과 의무 (제25조)

1. 공용부분의 보존행위
2. 집회 결의 집행
3. 관리비용·분담금의 청구·수령·관리
4. 관리단을 대표하는 재판상·재판 외의 행위
5. 소음·진동 등 공동생활 평온 해침 행위에 대한 중지 요청·조정 권고

• 관리인의 대표권은 제한 가능하나 선의의 제3자에게 대항 불가 (제25조 제2항)

임시관리인 (제24조의2)

• 관리인이 없는 경우 이해관계인이 법원에 임시관리인 선임 청구
• 선임된 날부터 6개월 이내 관리인 선임을 위한 집회 소집 의무

3. 관리위원회 (제26조의3·제26조의4)

• 규약으로 설치 가능
• 관리인의 사무 집행 감독
• 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회 결의로 선출
• 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회 위원이 될 수 없음
• 위원 임기: 2년 범위에서 규약으로 정함

4. 회계감사 (제26조의2)

• 전유부분 150개 이상: 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 함
  • 다만, 구분소유자 2/3 이상 + 의결권 2/3 이상의 결의로 면제 가능

규약 (제29조)

설정·변경·폐지

• 관리단집회에서 구분소유자 3/4 이상 + 의결권 3/4 이상의 찬성

보관 및 열람 (제30조)

• 관리인 또는 구분소유자·대리인 중 1인이 보관
• 이해관계인은 열람 청구 또는 등본 발급 청구 가능

관리단집회

종류

• 정기관리단집회: 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내 소집 (제32조)
• 임시관리단집회: 관리인이 필요하다고 인정할 때, 또는 구분소유자 1/5 이상의 청구 시 (제33조)
  • 관리인이 없는 경우: 구분소유자 1/5 이상이 직접 소집 가능

소집통지 (제34조)

• 집회일 1주일 전에 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지 (규약으로 달리 가능)

소집절차 생략 (제35조)

• 구분소유자 전원이 동의하면 소집절차 없이 소집 가능

의결권 (제37조)

• 규약에 특별한 규정 없으면 지분비율에 따름
• 전유부분이 공유인 경우: 공유자 중 1인을 의결권 행사자로 정함
  • 지분 과반수로 결정 (대판 2007마1734)
  • 지분 동등하여 결정 못하면 의결권 행사 불가

의결권 행사방법

• 서면, 전자적 방법, 대리인을 통하여 행사 가능

재건축 (제47조, 제48조)

재건축 결의

• 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상 결의
• 서면결의 가능 (집회 개최 불요, 대판 2005다68769)
• 여러 동 일괄 재건축 시: 각 동마다 결의 필요
• 용도 변경 형태의 재건축도 허용 (대판 2006다32217)

재건축 절차

1. 서면 촉구: 불참 구분소유자에게 참가 여부를 서면으로 촉구
2. 회답 기간: 촉구를 받은 날부터 2개월 이내
3. 참가거절 간주: 기간 내 미회답 시 불참으로 봄
4. 매도청구: 회답 기간 만료일부터 2개월 이내에 불참 구분소유자에게 구분소유권·대지사용권의 시가 매도 청구

공용부분의 복구 (제50조)

특별정족수 정리표

관련 개념

• 구분소유
• 공용부분
• 대지사용권
• 관리단
• 부동산등기법

핵심 암기 포인트

• 구분소유 성립요건: 구조상·이용상 독립성 + 구분행위
• 전유부분과 대지사용권: 분리처분 금지 (규약으로 예외 가능, 대지권 미등기 시 선의 제3자에게 대항 불가)
• 공용부분의 지분: 전유부분 면적 비율
• 공용부분 물권변동: 등기 불요
• 관리단: 구분소유관계 성립 시 당연설립
• 관리인: 구분소유자 10인 이상일 때 선임 의무, 임기 2년
• 규약: 설정·변경·폐지 → 3/4 이상
• 재건축 결의: 4/5 이상
• 재건축 불참자 매도청구: 촉구 후 회답기간 2개월, 매도청구 기간 2개월
• 담보책임: 주요구조부 10년, 기타 5년 (제척기간)

OX 퀴즈

Q1. 구분소유가 성립하기 위해서는 구조상 독립성만 갖추면 된다. → X (구조상 독립성과 이용상 독립성을 모두 갖추어야 한다)

Q2. 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. → O (제20조 제2항 본문, 다만 규약으로 달리 정할 수 있다)

Q3. 공용부분에 관한 물권변동은 등기를 해야 효력이 발생한다. → X (공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않다, 제13조 제3항)

Q4. 관리단은 구분소유자들이 설립결의를 해야 설립된다. → X (구분소유관계가 성립되면 당연히 설립된다, 제23조)

Q5. 규약의 설정·변경·폐지에는 구분소유자 및 의결권의 과반수 결의가 필요하다. → X (3/4 이상의 결의가 필요하다, 제29조)

Q6. 재건축 결의에는 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상이 필요하다. → O (제47조 제1항)

Q7. 관리인은 반드시 구분소유자 중에서 선임해야 한다. → X (관리인은 구분소유자일 필요가 없다, 제24조 제2항)

Q8. 분리처분금지를 등기(대지권 등기)하지 않으면 악의의 제3자에게도 대항하지 못한다. → X (선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다, 제20조 제3항)

Q9. 특별승계인은 전 구분소유자의 전유부분 체납관리비도 승계한다. → X (공용부분 체납관리비는 승계하나 전유부분 체납관리비는 승계하지 않는다, 대판 2001다8677 전합)

Q10. 재건축에 참가하지 않겠다고 회답한 구분소유자는 경매에서 경락인이 될 수 없다. → X (이 규정은 구분소유권 경매(제45조)에 관한 것이다. 재건축 불참자에 대해서는 시가로 매도청구를 하는 것이다)

함정 노트