부동산등기법

부동산등기법은 부동산(토지, 건물)의 권리관계를 등기부에 기록하여 공시하는 절차법이다. 2011.10.13. 전부개정 시행되었으며, 전산정보처리조직에 의한 등기사무처리를 전제로 한다.

1. 부동산등기의 의의

부동산등기란 등기관이 등기부에 부동산에 관한 등기사항을 부동산등기법이 정하는 절차와 방법에 따라 기록하는 것 또는 그러한 기록 그 자체를 말한다.

부동산등기의 기능

2. 현행 등기제도의 특징

1. 물적 편성주의: 1필지의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록 (법 제15조 제1항)
2. 등기부와 대장의 이원화: 사실관계는 대장, 권리관계는 등기부
3. 토지등기부와 건물등기부의 이원화 (단, 구분건물등기는 예외)
4. 성립요건주의(형식주의): 등기하여야 물권변동의 효력 발생
5. 신청주의: 당사자 신청 또는 관공서 촉탁이 원칙 (법 제22조)
6. 공동신청주의: 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청 (법 제23조 제1항)
7. 형식적 심사주의: 등기관은 제출서면의 형식적 적법성만 심사
8. 공신력 부정: 등기의 공신력을 절대적으로 부정 (통설, 판례)
9. 국가배상책임주의: 등기관의 과오로 인한 손해는 국가배상법에 의함

3. 등기할 수 있는 권리 (법 제3조)

4. 등기의 효력

• 순위확정적 효력: 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호에 의함 (법 제4조)
• 물권변동적 효력: 민법 제186조에 의한 형식주의
• 대항적 효력: 임차권, 환매특약, 신탁 등
• 추정적 효력: 등기가 있으면 적법하게 경료된 것으로 추정 (판례)

시험 포인트: 예비등기(가등기), 불법말소등기, 중복보존등기, 허무인명의 등기, 표제부 등기, 명백한 부실등기, 지분합이 1을 초과하는 등기에는 추정력이 인정되지 않는다.

5. 등기소, 등기관, 등기부

→ 등기소와등기관 참조 / 등기부구조 참조

6. 등기절차

→ 등기절차 참조 / 등기신청방법 참조

7. 주요 등기 유형

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 가등기
• 신탁등기
• 가처분등기
• 구분건물등기

관련 개념

• 등기의종류
• 등기부구조
• 등기절차

핵심 암기 포인트

• 등기할 수 있는 권리: 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권, 환매특약, 신탁, 구분지상권
• 등기 불가 권리: 점유권, 유치권, 특수지역권, 분묘기지권, 구분임차권, 주위토지통행권
• 물적 편성주의: 1필지 토지 또는 1개 건물 = 1등기기록
• 공동신청주의: 등기권리자 + 등기의무자 공동 (법 제23조)
• 형식적 심사주의: 등기관은 서면의 형식적 적법성만 심사 (↔ 지적법: 실질적 심사주의)
• 공신력 부정: 우리나라 등기에는 공신력 없음 (진정한 권리자 보호)
• 등기 효력 발생시기: 등기를 마치면 접수 시부터 효력 발생 (법 제6조 제2항)
• 순위: 같은 구 = 순위번호, 다른 구 = 접수번호
• 추정력 부정 사유 7가지: 가등기, 불법말소등기, 중복보존등기, 허무인명의등기, 표제부등기, 명백한 부실등기, 지분합 1 초과 등기

OX 퀴즈

Q1. 부동산등기에는 공신력이 인정된다. → X (우리나라는 공신력을 절대적으로 부정한다 — 통설, 판례)

Q2. 점유권과 유치권도 등기할 수 있다. → X (점유권·유치권은 등기할 수 없는 권리이다)

Q3. 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다. → O (법 제23조 제1항, 공동신청주의)

Q4. 등기관은 등기원인의 실질적 유효성까지 심사한다. → X (형식적 심사주의 — 제출서면의 형식적 적법성만 심사)

Q5. 등기의 효력은 등기가 완료된 때부터 발생한다. → X (등기를 마치면 접수한 때부터 효력 발생 — 법 제6조 제2항)

Q6. 같은 구에서 한 등기의 순위는 접수번호에 따른다. → X (같은 구에서는 순위번호에 따르고, 다른 구에서는 접수번호에 따른다)

Q7. 가등기에도 추정적 효력이 인정된다. → X (가등기(예비등기)에는 추정력이 부정된다)

Q8. 부동산등기법은 물적 편성주의를 채택하고 있다. → O (1필지 토지 또는 1개 건물에 대하여 1개의 등기기록)

Q9. 환매특약은 등기하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있다. → X (환매특약은 등기해야 제3자에게 대항 가능)

Q10. 등기관의 과오로 인한 손해는 국가배상법에 의해 배상된다. → O (국가배상책임주의)

함정 노트

• ⚠️ 공신력 vs 추정력: 공신력은 '부정'하지만, 추정력은 '인정'한다 — 혼동 주의. 추정력이 부정되는 7가지 사유를 별도로 암기해야 함
• ⚠️ 효력 발생시기: '등기 완료 시'가 아닌 **'접수 시'**부터 효력 발생 — 시험에서 자주 함정으로 출제
• ⚠️ 형식적 심사주의 vs 실질적 심사주의: 등기법은 형식적 심사, 지적법은 실질적 심사 — 반대로 적용하는 함정 주의
• ⚠️ 대항력: 임차권·환매특약·신탁은 등기해야 대항 가능. 물권변동적 효력(성립요건)과 대항적 효력을 구분해야 함
• ⚠️ 등기부와 대장의 이원화: 사실관계는 대장(지적공부), 권리관계는 등기부 — 역할 혼동 금지

주요 조문 원문

출처: 부동산등기법 [법률 제20435호, 2025. 1. 31.] [시행 2025. 1. 31.]

제3조 (등기할 수 있는 권리 등)

등기는 부동산의 **표시(表示)**와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.

1. 소유권(所有權)
2. 지상권(地上權)
3. 지역권(地役權)
4. 전세권(傳貰權)
5. 저당권(抵當權)
6. 권리질권(權利質權)
7. 채권담보권(債權擔保權)
8. 임차권(賃借權)

시험 포인트: 8종의 등기할 수 있는 권리를 정확히 암기. 점유권ㆍ유치권은 등기 불가. 환매특약ㆍ신탁은 "권리"가 아닌 별도 등기유형이다.

제4조 (권리의 순위)

①같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.

②등기의 순서는 등기기록 중 **같은 구(區)**에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다.

시험 포인트: 같은 구 = 순위번호, 다른 구 = 접수번호. 매우 빈출.

제6조 (등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)

①등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.

②등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.

시험 포인트: 효력발생시기는 "등기완료 시"가 아니라 **"접수 시"**이다. 대표적 함정 문제.

제22조 (신청주의)

①등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다. 다만, 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

시험 포인트: 원칙은 신청주의. 예외적으로 직권등기가 있다 (등기관의 직권에 의한 경정등기, 말소등기 등).

제23조 (등기신청인)

①등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. (공동신청주의)

②소유권보존등기 또는 소유권보존등기의 말소등기 → 등기명의인(될 자)이 단독 신청

③상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계 → 등기권리자가 단독 신청

④판결에 의한 등기 → 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독 신청. 공유물 분할 판결 → 등기권리자 또는 등기의무자가 단독 신청

⑤부동산표시의 변경ㆍ경정 → 소유권의 등기명의인이 단독 신청

⑥등기명의인표시의 변경ㆍ경정 → 해당 권리의 등기명의인이 단독 신청

⑦신탁등기 → 수탁자가 단독 신청

시험 포인트: 공동신청이 원칙, 단독신청은 예외. 단독신청의 유형(보존등기, 상속, 판결, 표시변경ㆍ경정, 신탁등기)을 모두 암기. 소유권보존등기는 등기명의인될 자가 단독 신청.

제29조 (신청의 각하)

등기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다. 다만, 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다.

1. 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우
2. 사건이 등기할 것이 아닌 경우
3. 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우
4. 방문신청 시 당사자나 대리인이 출석하지 아니한 경우
5. 신청정보의 제공이 대법원규칙 방식에 맞지 아니한 경우
6. 신청정보의 부동산 또는 권리 표시가 등기기록과 불일치
7. 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 불일치 (포괄승계인 신청 등 예외)
8. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 불일치
9. 등기에 필요한 첨부정보 미제공
10. 취득세, 등록면허세 또는 수수료 미납 또는 다른 법률 의무 미이행
11. 신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 토지대장ㆍ임야대장 또는 건축물대장과 불일치

시험 포인트: 각하사유 11개는 매년 출제된다. 특히 "등기할 것이 아닌 경우"(제2호), "등기의무자 표시 불일치"(제7호), "대장과 불일치"(제11호)가 빈출. 보정기한은 "보정명령 다음 날까지". 형식적 심사주의의 핵심 조문.

제88조 (가등기의 대상)

가등기는 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 한다. 그 청구권이 **시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)**일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다.

제89조 (가등기의 신청방법)

가등기권리자는 제23조제1항에도 불구하고 가등기의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있을 때에는 단독으로 가등기를 신청할 수 있다.

시험 포인트: 가등기는 "청구권의 보전"이 목적. 시기부ㆍ조건부 청구권도 가능. 가등기 단독신청 요건: (1) 의무자의 승낙 또는 (2) 법원의 가처분명령.

제81조 (신탁등기의 등기사항)

①등기관이 신탁등기를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 기록한 **신탁원부(信託原簿)**를 작성하고, 등기기록에는 그 신탁원부의 번호 및 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항을 기록하여야 한다.

주요 기록사항:

• 위탁자, 수탁자 및 수익자의 성명ㆍ주소
• 수익자 지정ㆍ변경 권한자
• 수익권 발생ㆍ소멸의 조건
• 신탁관리인 (선임 시)
• 신탁의 목적
• 신탁재산의 관리ㆍ처분ㆍ운용ㆍ개발 방법
• 신탁종료의 사유
• 유언대용신탁, 수익자연속신탁, 수익증권발행신탁, 유한책임신탁 등의 뜻

③신탁원부는 등기기록의 일부로 본다.

제82조 (신탁등기의 신청방법)

①신탁등기의 신청은 해당 부동산에 관한 권리의 설정등기, 보존등기, 이전등기 또는 변경등기의 신청과 동시에 하여야 한다.

②수익자나 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청할 수 있다.

시험 포인트: 신탁원부는 등기기록의 일부. 신탁등기는 권리등기와 "동시" 신청. 수탁자가 단독 신청(제23조제7항). 수익자ㆍ위탁자의 대위신청 가능.

제52조 (부기로 하는 등기)

등기관이 다음의 등기를 할 때에는 부기로 하여야 한다.

1. 등기명의인표시의 변경ㆍ경정 등기
2. 소유권 외의 권리의 이전등기
3. 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기
4. 소유권 외의 권리에 대한 처분제한 등기
5. 권리의 변경ㆍ경정 등기 (등기상 이해관계인 승낙 필요)
6. 환매특약등기
7. 권리소멸약정등기
8. 공유물 분할금지 약정등기

시험 포인트: 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다(제5조). 소유권 이전은 주등기, 소유권 외의 권리의 이전은 부기등기.