유치권 (제320조~제328조)

의의

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리 (제320조)

법적 성질

법정담보물권

• 일정 요건 충족 시 법률에 의해 당연히 성립 → 등기 불요
• 당사자 약정에 의해 유치권을 성립시킬 수 없음
• 다만 유치권 배제(포기) 특약은 유효 (제320조는 임의규정, 대판 2010마1544)

담보물권적 성질

• 부종성·수반성: 피담보채권 없으면 유치권 불인정, 피담보채권과 점유 이전 시 유치권도 이전
• 불가분성: 채권 전부 변제 시까지 유치물 전부에 대하여 권리 행사 (대판 2005다16942)

인정되지 않는 성질

• 우선변제권 없음
• 물상대위성 없음
• 추급력 없음 (점유 상실 시 소멸)

성립요건

1. 타인의 물건 (또는 유가증권)

• 채무자뿐 아니라 제3자 물건도 가능 (채무자 소유 불요)
• 부동산 일부에도 성립 가능
• 수급인 재료·노력으로 건축된 독립 건물 → 수급인 소유이므로 유치권 불가 (대판 91다14116)
• 토지에 부합한 정착물(독립 건물 아닌 것) → 토지의 부합물이므로 유치권 불가 (대판 2007마98)

2. 적법한 점유

• 점유는 성립요건이자 존속요건 → 점유 상실 시 유치권 소멸
• 직접점유·간접점유 모두 가능, 단 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유는 불가
• 불법행위로 인한 점유는 유치권 불성립
• 임대차 해지·기간만료 후 동시이행항변권에 기하지 않고 점유하면서 지출한 필요비 → 유치권 불인정
• 점유가 적법한 것으로 추정됨 → 부적법 주장하는 자에게 입증책임 (대판 2009다5162)

3. 물건에 관하여 생긴 채권 (견련관계)

견련관계 인정 (유치권 성립)

견련관계 부정 (유치권 불성립)

• 목적물의 점유 중에 피담보채권이 발생할 것을 요하지 않음 → 점유 이전에 채권 발생 후 점유 취득해도 유치권 성립

4. 채권의 변제기 도래

• 변제기는 성립요건 → 변제기 미도래 시 유치권 불성립
• 유익비상환청구권에 대해 법원이 상당한 기간을 허여한 경우 → 유치권 불성립

5. 유치권 배제특약의 부존재

• 유치권 포기 특약은 유효 (대판 2010마1544)
• 배제특약의 효력은 특약 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장 가능
• 원상복구 약정 → 유익비·필요비 포기 취지로 해석 → 유치권 배척 (대판 73다2010)

유치권의 효력

유치적 효력 (유치할 권리)

• 모든 사람(대세)에 대해 유치권 주장 가능
• 경매절차 매수인에 대하여도 피담보채권 변제 시까지 인도 거절 가능
• 다만 매수인에게 피담보채권의 변제를 청구할 권리는 없음 (대판 95다8713)

경매개시결정과의 관계

• 경매개시결정 기입등기 후(압류 효력 발생 후) 점유 이전받아 유치권 취득 → 매수인에게 대항 불가 (대판 2010마1544)
• 압류 효력 발생 전에 취득한 유치권 → 매수인에게 대항 가능

환가를 위한 경매권 (제322조 제1항)

• 유치권자는 채권 변제를 위해 유치물을 경매 가능
• 우선변제를 위한 경매가 아님 → 형식적 경매(환가 경매)

간이변제충당 (제322조 제2항)

• 정당한 사유 시 감정인 평가에 의해 유치물로 직접 변제 충당 가능 (법원 허가)
• 허가 결정 시 유치권자가 유치물 소유권 취득 → 등기 없이 물권 변동 (제187조)

과실수취권 (제323조)

• 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 채권 변제에 충당 가능
• 과실이 금전 아닌 때 → 경매하여야 함
• 충당 순서: 이자 먼저 → 잉여 시 원본

유치권자의 의무

선관주의의무 (제324조 제1항)

• 선량한 관리자의 주의로 유치물 점유
• 자기 재산과 동일한 주의보다 무거운 의무

무단 사용·대여·담보제공 금지 (제324조 제2항)

• 채무자의 승낙 없이 사용·대여·담보제공 금지
• 예외: 보존에 필요한 사용은 채무자 승낙 없이 가능
• 공사대금채권 유치권자가 주택에 거주 → 보존에 필요한 사용 해당 (대판 2011다107009)
• 보존에 필요한 사용이라도 차임 상당 이득 → 소유자에게 반환 의무 있음
• 소유자 동의 없이 유치권자로부터 임차한 자의 점유 → 경락인에게 대항 불가 (대판 2002마3516)

의무위반의 효과 (제324조 제3항)

• 의무 위반 시 채무자가 유치권 소멸 청구 가능 (형성권)
• 위반만으로 자동 소멸하는 것이 아님 → 소멸청구가 있어야 소멸
• 여러 필지 중 일부에서 위반 → 위반 필지에 대해서만 소멸청구 가능 (대판 2018다301350)

유치권의 소멸

점유의 상실 (제328조)

• 점유 상실 → 유치권 소멸
• 점유침탈 후 점유회수의 소로 승소하여 점유 회복 → 유치권 부활
• 단지 점유회수의 소를 제기할 수 있다는 사정만으로는 부활 불가

다른 담보의 제공 (제327조)

• 채무자(또는 소유자)가 상당한 담보 제공 → 유치권 소멸 청구 가능
• 담보 제공에 대해 유치권자의 승낙 또는 이에 갈음하는 판결 필요

기타

• 피담보채권의 소멸, 혼동, 공용수용, 포기, 몰수
• 유치권 자체는 소멸시효에 걸리지 않음 (목적물에 대한 타인의 시효취득으로도 소멸하지 않음)
• 단, 유치권 행사는 피담보채권의 소멸시효 진행에 영향 없음 (제326조)

부동산경매와 유치권의 관계

관련 개념

• 담보물권
• 담보물권_저당권
• 임대차

핵심 암기 포인트

• 법정담보물권: 요건 충족 시 법률에 의해 당연 성립, 등기 불요
• 성립요건 5가지: 타인의 물건 + 적법한 점유 + 견련관계 + 변제기 도래 + 배제특약 부존재
• 우선변제권 없음, 물상대위 없음, 추급력 없음
• 점유 = 성립요건 + 존속요건: 상실 시 소멸
• 경매개시결정 후 취득 유치권: 매수인에게 대항 불가
• 견련관계 부정: 임차보증금, 권리금, 매매대금, 건축자재대금
• 선관주의의무: 채무자 승낙 없이 사용·대여·담보제공 금지 (보존 필요 사용은 허용)
• 의무위반 → 소멸청구 필요 (자동 소멸 아님)

OX 퀴즈

Q1. 유치권에는 우선변제권이 있다. → X (유치권에는 우선변제권이 없다)

Q2. 유치권은 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다. → X (제3자 소유 물건에도 성립 가능)

Q3. 유치권자가 의무에 위반하면 유치권은 즉시 소멸한다. → X (채무자의 소멸청구가 있어야 소멸)

Q4. 임차보증금반환청구권은 건물에 대한 유치권의 피담보채권이 될 수 있다. → X (견련관계 부정)

Q5. 경매개시결정 기입등기 후에 취득한 유치권도 매수인에게 대항할 수 있다. → X (압류 효력 발생 후 취득한 유치권은 매수인에게 대항 불가)

Q6. 유치권자는 채무자의 승낙 없이도 유치물의 보존에 필요한 사용은 할 수 있다. → O (제324조 제2항 단서)

Q7. 유치권의 행사는 피담보채권의 소멸시효 진행을 중단시킨다. → X (유치권 행사는 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다, 제326조)

Q8. 유치권 배제(포기) 특약은 무효이다. → X (유치권 포기 특약은 유효하다, 제320조는 임의규정)

함정 노트

주요 판례

견련관계

• 대판 1995.9.15, 95다16202 — 건물 신축공사 수급인이 공사금채권이 있으면 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있으며, 점유 상실 등 특단의 사정 없는 한 소멸하지 않는다.
• 대판 1976.5.11, 75다1305 — 임차보증금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.
• 대판 1994.10.14, 93다62119 — 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권 행사 불가.
• 대판 1976.9.28, 76다582 — 채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장이므로 물건과 원채권 사이에 견련관계가 있으면 유치권항변 가능.

불법행위에 의한 점유

• 대판 1989.2.14, 87다카3073 — 건물 점유자가 건물에 유치권이 있더라도 그 건물의 존재·점유가 토지소유자에게 불법행위가 되면 토지소유자에게 유치권으로 대항 불가.
• 대판 1967.1.24, 66다2144 — 임대차계약 해지 후(권원 없는 점유) 지출한 필요비·유익비에 대해서는 유치권이 성립하지 않는다.

유치권 배제특약

• 대판 1975.4.22, 73다2010 — 임차인이 원상회복 특약을 한 경우 필요비·유익비 상환청구권을 미리 포기한 취지로 볼 수 있어 유치권 주장 불가.

견련관계 추가 판례

• 대판 1993.3.26, 91다14116 — 수급인 소유의 기성부분(독립한 건물)에 대해서는 자기 소유이므로 유치권을 가질 수 없다 (타물권성).
• 대판 1967.11.28, 66다2111 — 기초·벽체·옥상 스라브만 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주 후 완성한 자는 제3취득자에 대해 유치권 행사 가능.
• 대판 1976.3.23, 76다172 — 유익비상환청구권은 점유물 반환 시 비로소 발생하므로 소유권이전등기 말소만 구하는 경우에는 유치권항변 불가.
• 대판 1977.12.13, 77다115 — 토지임차인의 부속물매수청구권은 건물 등 공작물 임대차에서 생기는 것이므로 토지에 대한 유치권 주장 불가.

유치권 배제특약 추가 판례

• 대판 1996.8.20, 94다44705 — 임차인이 증축부분을 임대인 소유로 귀속시키는 약정은 원상회복의무 면제 대신 비용청구권 포기를 포함하므로, 강행규정 위반이 아니고 유익비 상환 청구 불가.