임대차 (민법)

의의 (제618조)

당사자 일방(임대인)이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성·유상·쌍무 계약

• 임대인이 소유권이나 처분권을 가지고 있을 필요 없음
• 차임은 금전에 한하지 않음

부동산임차권의 대항력

임대인의 의무

• 목적물 인도 및 사용·수익 보장 의무 (제623조)
• 수선의무 (제623조): 임대인이 부담 (cf. 전세권은 전세권자가 부담)
• 필요비 즉시 상환의무 (제626조 제1항)
• 유익비 상환의무 (제626조 제2항): 임대차 종료시, 가액 증가 현존시

임차인의 의무

• 차임 지급의무 (제618조)
• 선관주의의무 (제374조 준용)
• 목적물 반환의무 (임대차 종료시)

임대차의 존속기간

• 민법상 최장기간, 최단기간 제한 없음 (영구적 약정도 가능)

임대차의 갱신

묵시적 갱신 (제639조)

임대차기간 만료 후 임차인이 목적물 사용·수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신 (다만 기간의 정함 없는 것으로)

전대차

• 임대인의 동의 없는 전대: 임대인은 해지 가능 (제629조)
• 적법한 전대: 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무 부담 (제630조)

임차인의 부속물매수청구권 (제646조)

• 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건 또는 임대인으로부터 매수한 물건에 대해 매수 청구 가능
• 형성권이므로 임대인의 동의 불요

토지임차인의 지상물매수청구권 (제643조)

• 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차 기간 만료시
• 계약갱신 못할 경우 임차인은 건물 등의 매수를 청구할 수 있음
• 토지 전세권에도 유추 적용 (대판 2005다41740)

임차인의 통지의무 (제634조)

• 임차물의 수리를 요하는 경우 또는 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때 → 임차인은 지체 없이 임대인에게 통지 의무
• 이미 임대인이 알고 있는 경우에는 통지의무 면제

임차권의 양도·전대 (제629조)

• 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못함
• 위반 시: 임대인은 계약을 해지 가능 (무효가 아님)
• 적법한 전대(임대인 동의 있는 경우): 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무 부담 (제630조)

법정저당권 (제649조)

• 토지임대인이 변제기 경과한 최후 2년분의 차임채권으로 임차인 소유 건물에 대해 압류 → 저당권과 동일한 효력
• 등기 불요 (법률규정에 의한 물권변동)
• 성립시기: 압류등기를 한 때

차임연체와 해지 (제640조)

• 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인 해지 가능
• 2기의 연체는 연속적임을 요하지 않음

관련 개념

• 계약총론
• 매매
• 용익물권 (전세권과 비교)
• 주택임대차보호법
• 상가건물임대차보호법
• 확인설명의무 — 임대차 중개 시 확인·설명 대상 사항 (중개법)
• 중개대상물 — 임대차는 매매·교환과 함께 주요 중개대상 행위 (중개법)
• 등기부구조 — 부동산임차권은 을구에 등기 가능 (공시법)

핵심 암기 포인트

• 임대차: 낙성·유상·쌍무 계약, 임대인에게 소유권·처분권 불요
• 수선의무: 임대인 부담 (제623조) — 전세권에서는 전세권자 부담
• 필요비: 즉시 상환 (제626조 제1항) / 유익비: 임대차 종료시, 가액 증가 현존시 (제626조 제2항)
• 민법상 임대차 최장기간·최단기간 제한 없음 (특별법에 의한 제한은 별도)
• 묵시적 갱신(제639조): 임대인이 상당한 기간 내 이의 안하면 동일 조건 갱신(기간 미정)
• 전대차: 임대인 동의 없는 전대 → 임대인 해지 가능 (제629조)
• 부속물매수청구권(제646조): 형성권(임대인 동의 불요), 임대인 동의 얻어 부속한 물건 or 임대인으로부터 매수한 물건
• 차임연체 해지(제640조): 2기의 차임액에 달하는 때, 연속적일 필요 없음
• 지상물매수청구권(제643조): 토지 전세권에도 유추적용 (대판 2005다41740)

OX 퀴즈

Q1. 임대인은 반드시 목적물의 소유자여야 한다. → X (임대인이 소유권이나 처분권을 가지고 있을 필요가 없다)

Q2. 민법상 임대차의 존속기간에는 최단기간 제한이 있다. → X (민법상 최장기간, 최단기간 제한 없음. 특별법에 의한 제한은 별도)

Q3. 임대차에서 수선의무는 임차인이 부담한다. → X (수선의무는 임대인이 부담한다. 전세권에서만 전세권자 부담)

Q4. 부속물매수청구권은 임대인의 동의가 있어야 행사할 수 있다. → X (부속물매수청구권은 형성권이므로 임대인의 동의가 필요 없다)

Q5. 차임연체로 인한 해지는 연속 2기의 차임을 연체한 경우에만 가능하다. → X (연체액이 2기의 차임액에 달하면 되고, 연속적임을 요하지 않는다)

Q6. 임대인의 동의 없이 전대한 경우 전대차는 무효이다. → X (전대차 자체가 무효는 아니나, 임대인은 계약을 해지할 수 있다)

Q7. 지상물매수청구권은 토지 전세권에는 적용되지 않는다. → X (토지 전세권에도 유추적용된다, 대판 2005다41740)

함정 노트

⚠️ "민법상 임대차 최단기간 2년" → 민법에는 최단기간 제한 없음. 2년은 주택임대차보호법상 최단기간

주요 판례

임차권의 물권화 (제622조)

• 대판 1986.11.25, 86다카1119 — 건물등기의 지번이 토지등기 지번과 일치하지 않아도, 사회통념상 동일성이 있고 쉽게 경정등기할 수 있으면 대항력을 갖춘 것으로 본다.

임대인의 의무

• 대판 1999.7.9, 99다10004 — 통상의 임대차에서 임대인의 의무는 임차목적물을 제공하여 사용·수익하게 하는 것에 그치고, 임차인의 안전 배려·도난 방지 등 보호의무까지 부담하지 않는다.
• 대판 1994.12.9, 94다34692 — 수선의무 면제 특약이 있어도 그 범위를 명시하지 않는 한 대파손 수리, 주요 구성부분 대수선, 기본 설비 교체 등 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다.

임차인의 권리·의무

• 대판 1993.10.8, 93다25738 — 삼계탕집 경영을 위한 보일러·온돌방 등 설치비용은 건물의 보존이나 객관적 가치 증가를 위한 것이 아니므로 필요비·유익비로 볼 수 없다.
• 대판 1992.11.24, 92다31163 — 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있다는 특약은 강행규정인 제628조에 위반하여 효력 없다.

임대차의 종료

• 대판 2003.8.22, 2003다19961 — 민법 제651조 제1항(임대차 존속기간 20년 상한)은 강행규정이다.
• 대판 1990.1.23, 88다카7245 — 임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우 임차인은 계약갱신 청구 불가하며, 부속물매수청구권도 행사할 수 없다.

차임증감 관련

• 대판 1996.11.12, 96다34061 — 차임불증액 특약이 있더라도 이를 유지하는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변경이 있으면 차임증액청구를 인정할 수 있다.
• 대판 1974.8.30, 74다1124 — 차임증액청구가 상당한 경우 그 효력은 재판시가 아니라 청구시에 즉시 발생하며, 재판외 청구도 무방하다.

부속물매수청구권

• 대판 2002.11.22, 2002다38828 — 부속물매수청구의 대상은 건물에 부속된 임차인 소유 물건으로 건물 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한하며, 특수목적 전용 물건은 해당하지 않는다.
• 대판 1983.2.22, 80다589 — 건물 수선·증·개축부분은 건물 구성부분이 되어 독립된 물건이 아니므로 부속물매수청구 대상이 될 수 없다.

지상물매수청구권

• 대판 1995.7.11, 94다34265 전원합의체 — 기간 약정 없는 토지임대차를 임대인이 해지통고한 경우 임차인은 갱신청구권 유무와 관계없이 건물매수청구권 행사 가능.
• 대판 1998.5.8, 98다2389 — 토지임대인과 임차인 사이에 기간 만료시 건물을 양도·철거하기로 한 약정은 제643조의 매수청구권을 배제하는 약정으로 무효 (제652조).
• 대판 1996.3.21, 93다42634 전원합의체 — 임차인 건물이 임대토지와 임차인 토지에 걸쳐 있는 경우 임차지상 건물 중 구분소유 객체가 될 수 있는 부분에 한해 매수청구 허용.

임대차 종료 시 보증금

• 대판 1988.1.19, 87다카1315 — 임차보증금은 임대차 관계에서 임대인이 갖는 일체의 채권을 담보하며, 명도 시 피담보채무를 공제한 잔액에 한해 반환청구권 발생.
• 대판 1989.2.28, 89다카823 — 개발업자와 임차인 간 수수된 권리금은 당연히 소유주에게 효력이 미치지 않으며, 특약 없으면 소유주가 반환할 의무 없다.