계약총론

계약의 성립

청약과 승낙

• 청약: 계약의 내용을 결정할 수 있을 정도로 구체적이어야 함
• 승낙: 청약에 대한 동의의 의사표시, 청약의 내용과 일치해야 함
• 변경을 가한 승낙: 새로운 청약으로 봄 (제534조)

청약의 구속력 (제527조)

• 승낙기간을 정한 청약: 그 기간 내에 철회 불가
• 승낙기간을 정하지 않은 격지자 간 청약: 상당한 기간 내에 철회 불가 (제528조)
• 승낙기간을 정하지 않은 대화자 간 청약: 대화 계속 중에 승낙 없으면 효력 상실 (제529조)

연착된 승낙 (제528조 제2항)

• 승낙기간 경과 후 도달한 승낙 → 청약자가 새로운 청약으로 볼 수 있음
• 연착 통지의무: 청약자는 지체 없이 연착의 통지를 발해야 함 → 통지 안하면 적시에 도달한 것으로 봄 (제530조)

의사실현에 의한 계약 성립 (제532조)

• 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 않은 경우 → 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때 성립

교차청약 (제533조)

• 당사자 간 동일한 내용의 청약이 상호 교차한 경우 → 양 청약이 상대방에 도달한 때 계약 성립

계약금 (제565조)

• 해약금으로 추정: 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약 해제 가능
• 이행의 착수 전까지만 해제 가능
• 토지거래허가를 받은 것은 이행의 착수에 해당하지 않음 (대판 2008다62427)

동시이행항변권 (제536조)

의의

쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리

성립요건

1. 쌍방이 서로 대가적 의미의 채무 부담
2. 상대방의 채무가 변제기에 있을 것 (예외: 불안의 항변권 제536조 제2항)
3. 상대방이 이행 또는 이행제공을 하지 않고 이행 청구할 것

동시이행관계 인정 여부

효과

• 이행지체 저지: 항변권 존재 자체로 이행지체 책임 면함 (항변권 행사 불요)
• 상환이행판결: 피고가 항변시 원고 패소가 아닌 상환이행 판결
• 소멸시효: 동시이행항변권은 시효 진행에 영향 없음

위험부담 (제537조~제538조)

채무자위험부담주의 (원칙, 제537조)

쌍무계약에서 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행불능 → 채무자는 상대방 이행을 청구하지 못함

채권자위험부담주의 (예외, 제538조)

채권자의 책임 있는 사유 또는 채권자의 수령지체 중 쌍방 책임 없는 사유로 이행불능 → 채무자는 상대방 이행을 청구 가능

대상청구권

이행불능의 결과로 채무자가 취득한 대체이익을 채권자가 청구하는 권리 (수용보상금 등)

계약의 해제와 해지 (제543조~제553조)

해제와 해지의 비교

법정해제권 (제544조~제546조)

1. 이행지체로 인한 해제 (제544조): 상당한 기간을 정하여 최고 → 불이행시 해제
2. 이행불능으로 인한 해제 (제546조): 최고 없이 즉시 해제

해제의 효과

• 원상회복의무 (제548조): 쌍방 동시이행관계
• 금전 반환시 이자 가산
• 손해배상 청구와 병존 가능 (제551조)
• 해제로 인한 원상회복의무와 손해배상의무는 동시이행관계 (대판 95다25138)
• 제3자의 권리를 해하지 못함 (제548조 제1항 단서): 해제 전 제3자가 취득한 권리 보호

제3자를 위한 계약 (제539조~제542조)

• 요약자(채권자)와 낙약자(채무자) 사이 계약으로 수익자(제3자)가 직접 권리 취득
• 수익자의 권리는 수익의 의사표시(제539조 제2항)를 한 때 확정적으로 발생 → 이후 요약자·낙약자의 합의로 변경·소멸 불가 (제541조)
• 보상관계(요약자-낙약자)의 하자: 계약 효력에 영향 → 낙약자는 보상관계의 항변으로 수익자에게도 대항 가능
• 대가관계(요약자-수익자)의 하자: 계약 효력에 영향 없음 → 낙약자는 대가관계의 하자를 이유로 수익자에게 대항 불가
• 수익자가 수익의 의사표시 전: 요약자는 계약을 변경·소멸시킬 수 있음

쌍무계약 관련 추가 규정

불안의 항변권 (제536조 제2항)

• 상대방의 재산이 계약 후 현저히 감소하여 반대급부를 이행할 수 없을 현저한 사유가 있는 때 → 선이행의무자도 이행 거절 가능

대상청구권

• 이행불능의 결과로 채무자가 취득한 대체이익(수용보상금, 보험금 등)을 채권자가 청구하는 권리
• 명문규정은 없으나 판례·통설에 의해 인정

관련 개념

• 매매 — 재산권 이전 + 대금 지급 (제563조)
• 임대차 — 사용·수익 + 차임 지급 (제618조)
• 법률행위
• 물권변동 — 계약에 의한 물권변동과 등기 (민법 제186조)
• 중개계약 — 중개계약과 거래계약의 구별 (중개법)
• 중개대상물 — 매매·교환·임대차 등 중개대상 행위 (중개법)

핵심 암기 포인트

• 계약금: 해약금으로 추정, 매수인 포기 / 매도인 배액 상환 → 해제. 이행의 착수 전까지만 가능
• 토지거래허가 취득은 이행의 착수에 해당하지 않음 (대판 2008다62427)
• 동시이행항변권(제536조): 항변권 존재 자체로 이행지체 책임 면함(행사 불요)
• 동시이행 인정: 전세금반환↔인도·말소, 해제 원상회복, 보증금반환↔인도
• 동시이행 부정: 채권변제↔담보권말소, 변제↔채권증서반환, 임차권등기명령 등기말소↔보증금반환
• 위험부담: 원칙 채무자위험부담(제537조), 예외 채권자 귀책·수령지체 시 채권자위험부담(제538조)
• 해제: 일시적 계약, 소급효(원상회복). 해지: 계속적 계약, 장래효
• 이행지체 해제(제544조): 상당기간 정하여 최고 → 불이행시 해제
• 해제와 제3자: 해제 전 제3자의 권리를 해하지 못함 (제548조 제1항 단서)

OX 퀴즈

Q1. 계약금은 항상 해약금의 성질을 가진다. → X (해약금으로 추정될 뿐이며, 당사자의 약정에 따라 다른 성질을 가질 수 있다)

Q2. 동시이행항변권은 행사해야만 이행지체 책임을 면할 수 있다. → X (항변권이 존재하는 것 자체로 이행지체 책임을 면하며, 별도의 행사는 불요하다)

Q3. 임대차보증금반환의무와 임차권등기명령에 의한 등기 말소의무는 동시이행관계이다. → X (보증금반환이 선이행이며, 동시이행관계가 아니다)

Q4. 이행불능의 경우에도 상당한 기간을 정하여 최고한 후 해제해야 한다. → X (이행불능의 경우에는 최고 없이 즉시 해제할 수 있다)

Q5. 계약 해제 후의 원상회복의무는 동시이행관계에 있다. → O (쌍방의 원상회복의무는 동시이행관계이다)

Q6. 해지는 소급효를 가진다. → X (해지는 장래효이다. 소급효를 가지는 것은 해제이다)

Q7. 토지거래허가를 받은 것은 이행의 착수에 해당한다. → X (이행의 착수에 해당하지 않는다, 대판 2008다62427)

Q8. 제3자를 위한 계약에서 대가관계(요약자-수익자)의 하자는 계약 효력에 영향을 미친다. → X (대가관계의 하자는 계약 효력에 영향 없다. 보상관계의 하자가 영향을 미친다)

함정 노트

주요 판례

동시이행항변권

• 대판 1980.7.8, 80다725 — 부동산매매에서 부동산의 인도·명도의무도 잔대금지급의무와 동시이행관계에 있다.
• 대판 1989.10.27, 88다카33442 — 매수인이 선이행의무 있는 중도금을 지급하지 않은 채 잔대금 지급기일이 도과하면, 중도금·잔대금 지급의무와 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있다.
• 대판 1998.3.13, 97다54604 — 쌍무계약에서 쌍방 채무가 동시이행관계에 있으면, 반드시 동시이행항변권을 행사하지 않아도 이행지체 책임을 지지 않는다.

계약해제

• 대판 2002.11.26, 2002다46492 — 이행에 착수한다 함은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것이다.
• 대판 2000.2.11, 99다62074 — 민법 제565조의 '당사자 일방'은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하므로, 매수인 자신이 이행에 착수한 경우 매수인도 계약금 포기 해제를 할 수 없다.
• 대판 1996.8.20, 96다17653 — 계약해제 전에 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하여 보호된다.

계약의 해지

• 대판 2003.1.24, 2000다5336 — 합의해지는 새로운 계약으로서, 민법 제548조 제2항은 적용되지 않으므로 약정 없는 한 반환금전에 이자를 가산할 의무가 없다.

동시이행항변권 추가 판례

• 대판 2000.11.28, 2000다8533 — 가압류등기 등이 있는 부동산 매매에서 매도인의 소유권이전등기의무와 가압류등기 말소의무도 대금지급의무와 동시이행관계.
• 대판 1991.3.22, 90다9797 — 매매대금 채권이 소유권이전등기청구권과 동시이행관계에 있더라도 매매대금청구권은 그 지급기일 이후 소멸시효가 진행한다.
• 대판 2000.6.9, 2000다9123 — 매매계약 해제 시 매도인의 대금 반환에 대한 제548조 제2항의 법정이자는 원상회복 범위로서 동시이행 여부와 무관하게 부가된다.
• 대판 1990.12.21, 90다카24076 — 임대차 종료 후 임차인이 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하면 불법점유가 아니나, 사용·수익하면 부당이득 반환의무 있다.

제3자를 위한 계약

• 대판 1997.10.24, 97다28698 — 매매 중도금·잔금을 매도인의 채권자에게 직접 지급하기로 한 약정은 제3자를 위한 계약이자 병존적 채무인수.

약관

• 대판 1999.9.7, 98다19240 — 약관의 중요내용이라도 당연히 적용되는 법령에 규정된 사항은 특별한 사정이 없는 한 별도 설명의무 없다.
• 대판 1998.2.27, 96다8277 — 약관 조항이 당사자 간 약정의 취지를 명백히 하는 확인적 규정에 불과하면 설명의무 위반이 아니다.

계약체결상의 과실

• 대판 1993.9.10, 92다42897 — 최종합격자 통지 후 발령을 반복 지연한 학교법인은 불법행위자로서 신뢰이익 상당의 손해를 배상해야 한다.