매매

의의 (제563조)

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성·쌍무·유상 계약

매도인의 담보책임

권리의 하자에 관한 담보책임

물건의 하자에 관한 담보책임

특정물 하자담보책임 (제580조)

• 선의·무과실의 매수인만 행사 가능
• 하자로 계약 목적 달성 불가 → 해제 + 손해배상
• 목적 달성 가능 → 손해배상만 청구
• 권리행사기간: 사실을 안 날부터 6개월 (제척기간, 제582조)

종류물 하자담보책임 (제581조)

• 특정물과 동일한 권리 + 완전물급부청구권 (하자 없는 물건 교부 청구)

경매에서의 담보책임 (제578조)

• 권리의 하자에만 적용 (물건의 하자에는 적용 안됨, 제580조 제2항)
• 1차적으로 채무자, 2차적으로 배당받은 채권자에 대해 책임 추궁

환매 (제590조~제595조)

의의

매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 경우, 일정 기간 내에 환매권을 행사하여 목적물을 되찾는 것

환매기간

환매의 효과

• 환매대금: 매매대금 + 매수인이 부담한 매매비용
• 환매등기 후 제3자의 제한물권은 소멸 (대판 2000다27411)
• 목적물의 과실과 대금의 이자는 상계한 것으로 봄 (제590조 제3항)

교환 (제596조)

• 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약
• 교환에는 매매에 관한 규정이 준용됨 (제567조)
• 보충금(차액 조정을 위한 금전): 금전 이외의 재산권 외에 금전의 보충지급이 있어도 교환 성립
• 보충금을 지급하는 당사자에게도 매매의 담보책임 규정 적용

관련 개념

• 계약총론
• 임대차
• 물권변동 — 매매에 의한 소유권이전과 등기 (민법 제186조)
• 소유권이전등기 — 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차 (공시법)
• 중개대상물 — 매매는 주요 중개대상 행위 (중개법)
• 중개보수 — 매매 거래 시 중개보수 산정 (중개법)
• 확인설명의무 — 매매 중개 시 확인·설명 의무 (중개법)

핵심 암기 포인트

• 매매: 낙성·쌍무·유상 계약
• 권리 전부 타인(제570조): 선의 → 해제+배상, 악의 → 해제만
• 권리 일부 타인(제572조): 대금감액 + 배상(선의), 선의 시 해제도 가능
• 수량부족·일부멸실(제574조): 대금감액 + 배상(선의), 선의 시 해제도 가능
• 저당권 등 제한(제576조): 해제+배상, 매수인 선의·무과실 필요
• 특정물 하자담보(제580조): 선의·무과실의 매수인, 권리행사기간 안 날부터 6개월(제척기간)
• 종류물 하자담보(제581조): 특정물과 동일 + 완전물급부청구권
• 경매의 담보책임(제578조): 권리의 하자에만 적용, 물건의 하자에는 적용 안 됨
• 환매기간: 부동산 5년, 동산 3년

OX 퀴즈

Q1. 매매계약에서 목적물의 권리 전부가 타인에게 속하는 경우 악의의 매수인은 해제와 손해배상을 모두 청구할 수 있다. → X (악의의 매수인은 해제만 가능하고, 손해배상은 청구할 수 없다)

Q2. 특정물 하자담보책임의 권리행사기간은 사실을 안 날부터 1년이다. → X (6개월이다, 제582조)

Q3. 경매에서 매수한 물건에 하자가 있는 경우 담보책임을 추궁할 수 있다. → X (경매에서의 담보책임은 권리의 하자에만 적용되고, 물건의 하자에는 적용되지 않는다)

Q4. 종류물 하자담보책임에서는 완전물급부청구권이 인정된다. → O (종류물의 경우 특정물과 동일한 권리에 더하여 완전물급부청구권이 인정된다)

Q5. 환매기간은 부동산의 경우 최장 3년이다. → X (부동산은 최장 5년이다. 동산이 3년이다)

Q6. 저당권에 의한 제한이 있는 경우 매수인의 주관적 요건으로 선의만 있으면 담보책임을 추궁할 수 있다. → X (선의·무과실이 필요하다)

Q7. 환매대금은 원래 매매대금만을 반환하면 된다. → X (매매대금 + 매수인이 부담한 매매비용이 환매대금이다)

함정 노트

주요 판례

매매의 성립·계약금

• 대판 1996.4.26, 94다34432 — 매매목적물과 대금은 계약체결 당시 구체적으로 확정하지 않아도 확정할 수 있는 방법과 기준이 있으면 족하다.
• 대판 1987.2.24, 86누438 — 매매계약에서 계약금은 해약금의 성질을 가지며, 위약금 특약이 있는 경우에만 손해배상액 예정의 성질을 갖는다.
• 대판 2002.11.26, 2002다46492 — 이행의 착수란 객관적으로 외부에서 인식 가능한 정도로 채무이행행위의 일부를 하거나 전제행위를 하는 것이다.

매도인의 담보책임

• 대판 1993.9.10, 93다20283 — 특정한 매매 목적물이 타인 소유에 속하더라도 매매계약이 원시적 이행불능으로 당연무효라 볼 수 없다 (타인권리매매 유효).
• 대판 1967.5.18, 66다2618 전원합의체 — 타인권리매매에서 권리이전 불능 시 선의 매수인에 대해 불능 당시 시가 기준으로 이행이익을 배상해야 한다.
• 대판 1977.7.26, 77다811 — 수량을 지정한 매매란 당사자가 일정 수량에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우를 말한다.
• 대판 1995.6.30, 94다23920 — 매도인의 하자담보책임은 무과실책임이지만, 하자 발생·확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 배상범위를 정할 수 있다 (과실상계 유추적용).

매매의 일방예약

• 대판 1997.7.25, 96다47494 — 매매예약완결권은 형성권으로, 행사기간 약정이 없으면 예약 성립 때부터 10년 내에 행사해야 하고, 도과 시 제척기간 경과로 소멸.

해약금 해제 추가 판례

• 대판 2009.4.23, 2008다50615 — 당사자가 제565조 해약권을 배제하기로 약정하면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없다.
• 대판 1981.10.27, 80다2784 — 매도인이 계약금 배액을 상환하고 해제하려면 해제의사표시와 배액의 이행제공이 있으면 족하고, 상대방이 수령 거부해도 공탁 불요.

담보책임 추가 판례

• 대판 2002.12.26, 2002다9523 — 타인권리매매에서 매도인의 귀책사유로 이행불능 시, 제570조 단서에 의한 청구가 불가해도 채무불이행 일반규정(제546조·제390조)에 의해 해제·손해배상 가능.
• 대판 1992.10.27, 92다21784 — 가등기 목적 부동산을 매수한 후 본등기가 경료되어 소유권을 상실하면 제576조가 준용되어 담보책임을 부담한다.
• 대판 1996.12.10, 94다56098 — 수량 지정 매매에 해당해도, 수량 부족 원인이 계약 후 기부채납 등 사후 사유이면 제574조 담보책임을 물을 수 없다.
• 대판 1985.4.9, 84다카2525 — 50일간 운행정지처분된 차량을 매도한 경우, 즉시 운행 목적의 매수인이 선의·무과실이면 제580조 하자담보책임으로 계약 해제 가능.