중개계약제도
1. 중개계약의 의의
- 중개계약: 개업공인중개사와 의뢰인 간의 계약 (≠ 거래계약)
- 거래계약: 의뢰인 양 당사자 간의 계약
2. 일반중개계약 (법 제22조)
특징
- 의뢰인이 다수의 개업공인중개사에게 중개 의뢰 가능
- 가장 먼저 중개를 성사시킨 개업공인중개사가 보수를 받음
- 우리나라에서 가장 많이 이용되는 형태
일반중개계약서 작성
- 의뢰인이 작성을 요청할 수 있음 (의무 아님)
- 개업공인중개사는 요청을 거절할 수 있음
- 유효기간: 법정 규정 없음 (당사자 약정)
기재사항 (법 제22조)
3. 전속중개계약 (법 제23조)
정의
중개의뢰인이 특정한 개업공인중개사에게 한정하여 중개를 의뢰하는 계약
개업공인중개사의 의무
| 의무 | 내용 | 위반 시 |
|---|---|---|
| 전속중개계약서 사용 | 국토교통부 정한 서식 사용, 3년간 보존 | 업무정지 |
| 물건정보 공개 | 체결일로부터 7일 이내 거래정보망 또는 일간신문에 공개 | 임의 등록취소/업무정지 |
| 공개 통지 | 공개 후 지체없이 의뢰인에게 문서 통지 | |
| 업무처리상황 통지 | 2주일에 1회 이상 문서로 통지 | |
| 확인· |
성실히 이행 |
- 의뢰인이 비공개 요청 시 → 공개 금지 (위반 시 등록취소 가능)
의뢰인의 의무
| 상황 | 의뢰인 부담 |
|---|---|
| 유효기간 내 타 개업공인중개사에 의뢰하여 거래한 경우 | 중개보수 상당 위약금 |
| 개업공인중개사를 배제하고 소개받은 상대방과 직접거래 | 중개보수 상당 위약금 |
| 스스로 발견한 상대방과 거래 | 중개보수의 50% 범위 내에서 소요 비용 (사회통념상 상당한 비용) |
전속중개계약의 유효기간
- 원칙: 3개월
- 당사자 간 다른 약정 가능 (영 제20조 제1항)
4. 부동산거래정보망 (법 제24조)
정의
개업공인중개사 상호 간에 중개대상물의 정보를 교환하는 정보통신 시스템
거래정보사업자 지정 요건 (규칙 제15조)
- 전국 500명 이상 가입신청 개업공인중개사
- 2개 이상 시·
도에서 각 30명 이상 가입 - 정보처리기사 1인 이상 확보
- 공인중개사 1인 이상 확보
- 적정 컴퓨터 설비 확보
운영규정
- 지정 후 3개월 이내 운영규정 제정 → 국토교통부장관 승인
- 지정 후 1년 이내 거래정보망 설치·
운영
거래정보사업자의 의무
- 의뢰받은 정보만 공개, 차별적 공개 금지
- 위반 시: 지정취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
개업공인중개사의 의무
- 정보를 거짓으로 공개 금지
- 거래완성 시 지체없이 거래정보사업자에게 통보
- 위반 시: 업무정지