공인중개사법령 및 중개실무

2차 시험 과목. 40문항, 100점 만점.

과목 구성

이 과목은 크게 3개 파트로 나뉜다:

PART 1. 공인중개사법령

Chapter 1. 총칙

• 용어정의: 중개, 중개업, 개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개보조원
• 중개대상물: 토지, 건축물, 입목, 광업재단, 공장재단
• 공인중개사정책심의위원회: 국토교통부 설치, 7명 이상 11명 이내, 재적 과반수 출석·출석 과반수 찬성

Chapter 2. 공인중개사 시험제도 및 교육

• 공인중개사시험: 시험시행기관, 응시자격, 합격기준
  • 시·도지사(원칙) / 국토교통부장관(예외)
  • 매 과목 40점 이상 + 전과목 평균 60점 이상
  • 부정행위자: 5년간 응시정지
• 교육제도: 실무교육(45시간), 직무교육(3~4시간), 연수교육(12~16시간, 2년마다)

Chapter 3. 중개업등록 및 결격사유

• 개설등록과결격사유
  • 등록관청: 시장·군수·구청장
  • 등록 성격: 기속적, 일신전속적, 1인 1등록, 1인 1사무소
  • 결격사유 11종: 미성년자, 피성년·피한정후견인, 파산미복권, 형벌 등
  • 법인 등록기준: 자본금 5천만원 이상, 대표자 공인중개사, 임원·사원 1/3 이상 공인중개사

Chapter 4. 중개업무

• 중개사무소: 사무소 요건, 분사무소, 이전신고
• 개업공인중개사의의무: 명칭표시, 성명표기, 게시의무, 인장등록, 겸업제한
• 휴업·폐업 신고: 3개월 초과 휴업 → 사전신고, 6개월 초과 불가

Chapter 5. 중개계약제도와 부동산거래정보망

• 중개계약: 일반중개계약(의뢰인 요청), 전속중개계약(7일 내 공개, 2주 1회 통지)
• 부동산거래정보망: 지정요건(500명 이상), 운영규정(3개월 내 제정)

Chapter 6. 개업공인중개사의 의무

• 확인설명의무: 권리취득 의뢰인에게, 중개완성 전 설명, 확인설명서 3년 보관
• 거래계약서작성: 필요적 기재사항 9개, 5년 보관, 거짓기재·이중계약서 금지
• 손해배상책임: 보증보험/공제/공탁, 개인 2억 이상, 법인 4억 이상 (분사무소당 2억 추가)
• 금지행위: 직접거래·쌍방대리, 투기조장, 보수초과수수, 시세부당영향 등
• 계약금등 반환채무이행보장: 예치 권고

Chapter 7. 중개보수

• 중개보수: 주택(시·도 조례), 주택외(천분의 9 이내), 오피스텔(천분의 5/4)
  • 쌍방으로부터 각각 수수
  • 부가가치세 별도 (일반과세자만)
• 실비: 권리관계 확인 비용, 계약금 반환보장 비용

Chapter 8. 공인중개사협회 및 보칙

• 공인중개사협회: 비영리사단법인, 임의설립·임의가입, 발기인 300인, 창립총회 600인
• 공제사업: 손해배상 보장, 공제규정 국토교통부장관 승인

Chapter 9. 지도·감독

• 행정처분
  • 자격취소(절대, 시·도지사): 부정취득, 양도대여, 정지 중 업무, 금고형
  • 자격정지(임의, 6개월, 시·도지사): 이중소속, 인장, 확인설명, 금지행위
  • 등록취소(절대/임의, 등록관청): 거짓등록, 결격사유, 이중등록 등 / 등록기준미달, 겸업위반 등
  • 업무정지(임의, 6개월, 등록관청): 등록취소 대신 가능
  • 행정제재처분 효과의 승계: 폐업 후 재등록 시 지위 승계

Chapter 10. 벌칙

• 벌칙과과태료
  • 3년/3천만원: 무등록, 거짓등록, 직접거래·쌍방대리, 투기조장, 업무방해
  • 1년/1천만원: 양도대여, 이중등록, 유사명칭, 비밀누설, 보수초과
  • 500만원 이하 과태료: 부당광고, 확인설명 위반, 연수교육
  • 100만원 이하 과태료: 게시의무, 명칭, 이전·휴폐업 신고, 반납

PART 2. 부동산 거래신고 등에 관한 법률

• 부동산거래신고절차: 매매계약 30일 이내, 직접거래→공동신고, 중개거래→개업공인중개사
• 외국인부동산취득: 계약 30일 이내 신고, 상속 6개월 이내, 상호주의
• 토지거래허가: 허가구역(5년), 무허가=무효, 이용의무(5년)
• 주택임대차 신고: 보증금 6천만원 초과 / 월차임 30만원 초과, 30일 이내

PART 3. 중개실무

• 중개실무총론: 중개과정 전체 흐름, 의뢰접수~거래완성
• 권리분석: 등기부 분석(갑구·을구), 비등기 권리(법정지상권, 유치권), 주택임대차 확인
• 확인·설명서 작성 실무: 주거용(6쪽), 비주거용(4쪽), 토지(4쪽) 서식
• 계약서 작성 실무: 매매계약, 임대차계약 실무
• 경매기초: 경매·공매 절차, 말소기준권리, 매수신청대리

출제 경향

학습 전략

1. 행정처분 비교표 완벽 암기: 절대등록취소 vs 임의등록취소 vs 업무정지 사유 구분
2. 결격사유 기간 정확히 암기: 3년(자격취소, 등록취소, 300만원 벌금), 2년(집행유예 만료 후), 5년(부정행위)
3. 중개보수 계산: 주택(구간별 요율), 주택외(천분의 9), 월세 계산공식
4. 확인·설명서와 거래계약서 비교: 보관기간(3년 vs 5년), 작성의무자, 서명날인 의무자
5. 벌칙과 과태료 금액 구분: 3년/3천만원 vs 1년/1천만원 vs 500만원 vs 100만원