확인·설명서 작성·교부·보관 (법 제25조 제3항)

1. 확인·설명서 작성

작성 시기

• 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 작성 (법 제25조 제3항)

작성 주체

기재사항

• 확인·설명 자료 항목: 개업공인중개사가 설명 과정에서 제시한 자료 기재
• 대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항: 매도·임대 의뢰인에게 요구한 사항 및 자료 제출 여부
• 내·외부 시설물 상태(건축물·벽면·도배), 환경조건(비선호시설 제외)의 확인 자료 요구 및 불응 여부

2. 서명·날인

서명·날인 의무자

위반 시 제재

• 개업공인중개사: 업무정지 처분
• 소속공인중개사: 자격정지 처분 (3개월)

3. 교부 및 보관

교부

• 거래당사자 쌍방에게 교부 (법 제25조 제3항)
• 확인·설명 상대방은 권리취득 의뢰인이지만, 확인설명서 교부는 쌍방

보관

• 3년간 보관 (영 제21조 제3항)
• 공인전자문서센터 보관 시 면제 (전자문서 및 전자거래 기본법에 따른 센터)

위반 시 제재

• 교부·보관 위반: 업무정지 처분

4. 확인·설명서 서식 종류

5. 확인·설명서 vs 거래계약서 비교

6. 주요 판례

핵심 암기 포인트

1. 확인설명서 작성 시기: 거래계약서 작성 시
2. 작성 주체: 개업공인중개사(의무), 소속공인중개사(가능), 중개보조원(불가 - 대여행위)
3. 서명날인: 개업공인중개사 + 중개행위 한 소속공인중개사 (연명)
4. 중개보조원: 서명날인 의무 없음
5. 교부: 거래당사자 쌍방
6. 보관: 3년 (거래계약서는 5년)
7. 공인전자문서센터 보관 시 보관의무 면제
8. 주거용 건축물: 6쪽, 비주거용/토지: 4쪽

OX 퀴즈

Q1. 확인·설명서는 권리를 취득하고자 하는 의뢰인에게만 교부하면 된다.

X — 확인·설명서는 거래당사자 쌍방에게 교부해야 한다.

Q2. 확인·설명서의 보관 기간은 거래계약서와 동일하게 5년이다.

X — 확인·설명서는 3년, 거래계약서는 5년이다.

Q3. 중개보조원이 확인·설명서를 작성하면 대여행위로 처벌받을 수 있다.

O — 중개보조원의 확인설명서 작성은 대여행위로 처벌 대상이다.

Q4. 중개보조원은 확인·설명서에 서명·날인할 의무가 있다.

X — 중개보조원에게는 서명·날인 의무가 없다 (하여도 되고 하지 않아도 됨).

Q5. 확인·설명서를 공인전자문서센터에 보관한 경우에도 별도 보관의무가 있다.

X — 공인전자문서센터 보관 시 보관의무 면제된다.

Q6. 비주거용 건축물의 확인·설명서 서식은 6쪽이다.

X — 비주거용 건축물은 4쪽, 주거용 건축물이 6쪽이다.

Q7. 소속공인중개사가 중개행위를 한 경우 개업공인중개사와 함께 서명·날인해야 한다.

O — 중개행위를 한 소속공인중개사는 개업공인중개사와 함께 서명·날인해야 한다.

Q8. 확인·설명서 서명·날인을 위반한 개업공인중개사에게는 과태료가 부과된다.

X — 서명·날인 위반 시 개업공인중개사에게는 업무정지 처분이 내려진다 (과태료 아님).

함정 노트