개업공인중개사의 의무

1. 기본윤리 (법 제29조)

공정한 업무처리의무 (법 제29조 제1항)

• 품위유지: 전문직업인으로서의 교양과 상식 (선언적 의무)
• 신의성실: 공정하게 중개 관련 업무 수행
• 선관주의의무: 법에 규정은 없으나 판례로 확정
  • 중개 완성 후 거래 완성 시까지 선관주의 의무 존속
• 적용 대상: 개업공인중개사, 소속공인중개사 (중개보조원은 미적용)
• 위반 시: 업무정지

비밀준수의무 (법 제29조 제2항)

• 업무상 알게 된 비밀 누설 금지
• 업무를 떠난 후에도 적용
• 적용 대상: 개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개보조원 모두
• 위반 시: 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (반의사불벌죄)
• 예외: 법률상 고지의무, 거래상대방 보호, 본인 승낙

2. 인장등록 (법 제16조)

등록 대상·시기

인장 규격

• 개인: 성명이 나타난 인장, 가로·세로 7mm 이상 30mm 이내
• 법인: 상업등기규칙에 의한 법인 인장

인장 변경

• 변경 시 7일 이내 변경 등록 (단, 중개행위 시에는 반드시 변경 인장 등록 후 사용)

등록 인장 사용 의무

• 거래계약서, 확인·설명서, 중개계약서, 등록관청 제출 서면 등에 사용
• 중개보조원이 인장 사용 → 등록증 대여행위 (등록취소)
• 위반 시: 개업공인중개사 → 업무정지, 소속공인중개사 → 자격정지

3. 겸업제한 (법 제14조)

법인의 겸업 가능 업무 (법 제14조 제1항, 제2항)

• 법인이 이외의 업무를 겸업한 경우: 임의 등록취소 또는 업무정지

4. 중개사무소 명칭·성명표기 (법 제18조)

명칭 의무

• 개업공인중개사: "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개" 문자 사용
• 부칙 개업공인중개사: "공인중개사사무소" 명칭 사용 불가 (위반 시 100만원 이하 과태료)
• 아닌 자의 유사명칭 사용: 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금

성명 표기

• 옥외광고물(벽면이용간판, 돌출간판, 옥상간판)에 개업공인중개사(법인 대표자) 성명 표기
• 위반 시: 100만원 이하 과태료
• 철거명령 불이행 → 행정대집행 가능

5. 게시의무 (법 제17조)

• 중개사무소등록증, 중개보수·실비 요율표 등 사무소에 게시
• 위반 시: 100만원 이하 과태료

6. 휴업·폐업 신고 (법 제21조)

휴업신고

폐업신고

• 사전신고 (하고자 할 때)
• 위반 시: 100만원 이하 과태료
• 사망·해산 시: 폐업신고 의무 없음

재개업

• 업무재개신고서 제출 → 등록증 즉시 반환
• 미신고 재개업: 100만원 이하 과태료

7. 중개대상물 표시·광고 (법 제18조의2)

명시사항

• 중개사무소 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호
• 개업공인중개사 성명 (법인 대표자 성명)
• 중개보조원 관련 사항은 명시 금지

인터넷 광고 추가 명시

• 소재지, 면적, 가격, 종류, 거래형태
• 건축물: 총 층수, 사용승인일, 방향, 방·욕실 수, 입주가능일, 주차대수, 관리비

부당 표시·광고 금지 (법 제18조의2 제4항)

• 존재하지 않는 중개대상물 광고 → 500만원 이하 과태료
• 거짓·과장 표시·광고 → 500만원 이하 과태료
• 실제 중개 의사 없는 광고 → 500만원 이하 과태료

8. 계약금 등의 반환채무이행보장 권고 (법 제31조)

의의

• 거래계약 해제 시 계약금·중도금 반환 보장을 위한 에스크로 유사 제도
• 개업공인중개사가 거래당사자에게 예치를 권고 (의무 아님)

예치기관 및 예치명의자

예치 기간

• 거래계약의 이행 완료 시까지

9. 거래질서 교란행위 신고센터 (법 제33조의2)

설치

• 시·도지사는 거래질서 교란행위 신고의 접수·상담 등을 위해 설치·운영

신고 대상

• 법 제33조 제1항(개업공인중개사 등의 금지행위)을 위반하는 행위

포상금 (법 제46조)

• 등록관청이 신고·고발자에 대해 포상금 지급 가능
• 신고·고발 대상: 무등록중개업, 거짓등록, 등록증·자격증 양도대여, 아닌 자의 광고, 거래질서 교란행위

10. 고용인 관련 세부규정

고용인 신고 (법 제15조)

중개보조원 채용 제한 (법 제15조 제3항)

• 중개보조원 수 ≤ (개업공인중개사 + 소속공인중개사) × 5배
• 위반 시: 등록취소(절대) + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금

중개보조원 고지의무 (법 제18조의4)

• 현장안내 등 업무 보조 시 의뢰인에게 중개보조원임을 미리 고지
• 위반 시: 중개보조원 + 개업공인중개사 각각 500만원 이하 과태료
• 면책: 개업공인중개사가 상당한 주의와 감독을 한 경우 → 과태료 제외

고용인 업무상 행위와 개업공인중개사 책임

관련 개념

• 확인설명의무
• 중개계약
• 행정처분