공인중개사법 용어 정의 (법 제2조)
1. 중개 (법 제2조 제1호)
중개대상물에 대하여 거래 당사자간에 매매·
중개의 대상 행위
| 행위 | 민법 근거 | 내용 |
|---|---|---|
| 매매 | 민법 제563조 | 재산권 이전 + 대금 지급 |
| 교환 | 민법 제596조 | 금전 이외의 재산권 상호 이전 |
| 임대차 | 민법 제618조 | 사용· |
| 그 밖의 권리 | - | 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 가등기담보권, 임차권, 환매권 등 |
중개 판단 기준
- 개업공인중개사의 주관적 의사가 아닌 객관적 행위로 판단 (대판 1995.9.29)
- 거래 일방 당사자의 의뢰만으로도 중개에 해당 (대판 1995.9.29)
중개와 유사 개념 비교
| 구분 | 중개와의 차이점 |
|---|---|
| 위임 | 무상 원칙, 적극적 사무처리 / 중개는 유상 원칙, 거래 성립 시 보수 |
| 고용 | 일의 완성 무관 보수 / 중개는 일의 완성 시 보수 |
| 대리 | 법률행위, 거래당사자 / 중개는 사실행위, 제3자 |
| 도급 | 일의 완성의무 / 중개는 완성의무 없음 |
2. 공인중개사 (법 제2조 제2호)
공인중개사법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자
3. 중개업 (법 제2조 제3호)
다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것
중개업의 요건
- 반복·
계속성 : 영업으로 알선·중개 (대판 1988.8.9) - 영업성: 보수를 받을 목적
- 우연한 기회에 1회 중개 → 중개업 아님 (대판 1988.8.9)
- 보수를 현실적으로 받지 않고 약속만 한 경우 → 중개업 아님 (대판 2006.9.22)
4. 개업공인중개사 (법 제2조 제4호)
공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자
종류
- 공인중개사인 개업공인중개사: 개인
- 법인인 개업공인중개사: 일반 중개법인, 특수법인
특수법인
| 법인 | 근거법 | 중개 범위 | 등록 | 업무보증 |
|---|---|---|---|---|
| 지역농업협동조합 | 농업협동조합법 제57조 | 농지 매매· |
불요 | 2천만원 이상 |
| 지역산림조합 | 산림조합법 제46조 | 임야· |
불요 | 2천만원 이상 |
| 산업단지관리기관 | 산업집적법 제30조 | 산업단지 내 공장용지· |
불요 | 2천만원 이상 |
| 한국자산관리공사 | 자산관리공사법 제26조 | 비업무용 부동산 매매 | 필요 | 2천만원 이상 |
중개의 유형
| 분류 기준 | 유형 | 내용 |
|---|---|---|
| 거래행위 성격 | 상사중개 | 타인의 상행위를 중개 (상인) |
| 민사중개 | 혼인· |
|
| 개입 정도 | 지시중개(전시중개) | 정보· |
| 참여중개 | 확인설명· |
- 민사중개도 상법 제46조(기본적 상행위) 적용 → 상법상 보수청구권(상법 제100조) 적용 (판례)
부칙에 의한 개업공인중개사 (부칙 제6조)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 업무지역 | 사무소 소재 시· |
| 업무지역 확대 | 거래정보망 가입 시 정보망에 공개된 물건만 타 지역 가능 |
| 경매· |
불가 (변호사법 위반) |
| "공인중개사사무소" 명칭 | 사용 불가 (위반 시 100만원 이하 과태료) |
| 업무지역 위반 | 업무정지 처분 |
5. 소속공인중개사 (법 제2조 제5호)
개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 보조하는 자
6. 중개보조원 (법 제2조 제6호)
공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 현장안내 및 일반서무 등 단순 업무를 보조하는 자
중개보조원의 제한
- 중개대상물의 확인·
설명 불가 - 거래계약서 작성 불가 (대여행위에 해당)
- 현장안내 시 중개의뢰인에게 중개보조원임을 미리 고지 (법 제18조의4)