공인중개사법

1. 법의 성격 및 구성

법의 성격

• 부동산 중개에 있어 일반법(기본법)적 성격: 부동산 중개에 우선 적용
• 민법·상법에 대한 특별법적 성격: 중개 관련 규정에서 민법·상법보다 우선 적용
• 중간법(혼합법)적 성격: 공법과 사법이 혼합된 사회법

법의 구성

• 일부 사항은 지방자치단체의 조례로 위임 (행정수수료, 주택 중개보수 범위 등)

2. 목적 (법 제1조)

3. 주요 용어 정의 (법 제2조)

중개 (법 제2조 제1호)

중개대상물에 대하여 거래 당사자간에 매매·교환·임대차, 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것

• "그 밖의 권리"에는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 가등기담보권, 임차권, 환매권 등 포함
• 저당권 설정 알선도 중개에 해당 (대판 1996.9.24)

중개업 (법 제2조 제3호)

다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것

• "업으로 한다" = 반복·계속하여 영업으로 알선·중개 (대판 1988.8.9)
• 우연한 기회에 단 1회 중개 → 중개업 아님

개업공인중개사 (법 제2조 제4호)

공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자

소속공인중개사

개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자

4. 법체계 개요

공인중개사법은 다음의 주요 장으로 구성:

5. 관련 페이지

• 중개대상물
• 개설등록과결격사유
• 중개계약
• 확인설명의무
• 중개보수
• 손해배상책임
• 행정처분
• 벌칙과과태료
• 공인중개사협회

주요 조문 원문

출처: 공인중개사법 [법률 제21024호, 2025. 8. 14., 일부개정] [시행 2026. 2. 15.]

제2조 (정의)

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. **"중개"**라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
3. **"중개업"**이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
4. **"개업공인중개사"**라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
5. **"소속공인중개사"**라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
6. **"중개보조원"**이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

시험 포인트: 중개의 정의에서 "알선"이 핵심이다. 직접 매매는 중개가 아니다. 중개업의 3요소(타인의 의뢰 + 보수 + 업으로)를 반드시 암기할 것. 소속공인중개사와 중개보조원의 차이(자격 유무, 업무범위)가 자주 출제된다.

제9조 (중개사무소의 개설등록)

①중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 **"등록관청"**이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.

②공인중개사(소속공인중개사는 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항에 따라 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.

③제1항에 따라 중개사무소 개설등록의 기준은 대통령령으로 정한다.

시험 포인트: 등록관청은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이다 (시ㆍ도지사가 아님). 소속공인중개사는 개설등록 불가. 등록기준은 대통령령(시행령) 사항이다.

제10조 (등록의 결격사유 등)

①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다.

1. 미성년자
2. 피성년후견인 또는 피한정후견인
3. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
4. 금고 이상의 실형 선고 → 집행종료 또는 면제일부터 3년 미경과자
5. 금고 이상의 집행유예 → 유예기간 만료일부터 2년 미경과자
6. 제35조제1항에 따라 공인중개사 자격취소 후 3년 미경과자
7. 공인중개사 자격정지 기간 중인 자
8. 등록취소(제38조제1항제2호ㆍ제4호~제8호, 같은 조 제2항제2호~제11호) 후 3년 미경과자
9. 업무정지처분 후 폐업신고 → 업무정지기간 미경과자
10. 업무정지처분받은 법인의 사유발생 당시 사원ㆍ임원 → 업무정지기간 미경과자
11. 이 법 위반 300만원 이상 벌금형 선고 후 3년 미경과자
12. 사원ㆍ임원 중 제1호~제11호 해당자가 있는 법인

②제1항제1호~제11호 해당자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다.

시험 포인트: 결격사유는 매년 출제 빈도가 매우 높다. 실형 3년 / 집행유예 만료 후 2년 / 자격취소 3년 / 벌금 300만원 이상 3년 등 기간을 정확히 암기. 소속공인중개사ㆍ중개보조원에게도 동일하게 적용된다는 점(제2항) 주의.

제25조 (중개대상물의 확인ㆍ설명)

①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다.

④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

시험 포인트: 설명시기는 "중개 완성 전"(계약 전)이다. 설명 대상은 "권리를 취득하고자 하는 의뢰인"(매수인ㆍ임차인)이다. 2025.8.14. 개정으로 신탁원부가 근거자료에 추가되었다. 서명ㆍ날인은 개업공인중개사 + 소속공인중개사(있는 경우) 함께.

제32조 (중개보수 등)

①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.

③제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.

④주택의 중개보수와 실비의 한도: 국토교통부령 범위 안에서 시ㆍ도 조례로 정함 주택 외: 국토교통부령으로 정함

시험 포인트: 고의ㆍ과실로 무효ㆍ취소ㆍ해제 시 보수 청구 불가. 주택 중개보수는 "국토교통부령 범위 + 시ㆍ도 조례"로 이원화. 보수 지급시기는 시행령 사항이다.

제33조 (금지행위)

①개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
2. 미등록 중개업자임을 알면서 그를 통해 중개를 의뢰받거나 명의 이용하게 하는 행위
3. 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
4. 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 판단을 그르치게 하는 행위
5. 양도ㆍ알선 등이 금지된 분양ㆍ임대 관련 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
6. 중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
7. 탈세 등 관계법령 위반 목적으로 미등기 부동산이나 전매제한 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기 조장행위
8. 부당한 이익 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 시세에 부당한 영향을 주는 행위
9. 단체 구성하여 중개를 제한하거나 단체 외 자와 공동중개를 제한하는 행위

시험 포인트: 제1호~제4호 위반 → 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금(제49조). 제5호~제9호 위반 → 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금(제48조). 특히 "직접 거래"와 "쌍방 대리" 금지(제6호)는 빈출.

제38조 (등록의 취소)

①필수적 취소 (취소하여야 한다)

1. 사망 또는 법인 해산
2. 거짓이나 부정한 방법으로 개설등록
3. 결격사유 해당(제10조제1항제2호~제6호, 제11호ㆍ제12호). 다만, 법인 결격사유는 2개월 이내 해소 시 제외
4. 이중등록
5. 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사ㆍ중개보조원ㆍ사원ㆍ임원이 된 경우 5의2. 중개보조원 고용기준 위반
6. 등록증 양도ㆍ대여
7. 업무정지기간 중 중개업무 또는 자격정지 소속공인중개사에게 업무 시킨 경우
8. 최근 1년 이내 2회 이상 업무정지 후 다시 업무정지 해당행위

②임의적 취소 (취소할 수 있다) — 등록기준 미달, 2이상 사무소, 임시시설, 겸업위반, 6개월 초과 휴업, 정보비공개, 거래계약서 거짓기재, 손해배상보장 미이행, 금지행위, 1년 3회 이상 처분 후 재위반, 사업자단체 공정거래법 위반

시험 포인트: "필수적 취소"와 "임의적 취소"의 구분이 매우 중요. 청문은 제1항제2호~제8호 및 제2항 각 호 사유로 취소 시 실시(제3항).

제39조 (업무의 정지)

①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다.

주요 사유:

• 결격사유 해당자를 소속공인중개사ㆍ중개보조원으로 둔 경우 (2개월 내 해소 시 제외)
• 인장등록 미이행 또는 미등록 인장 사용
• 전속중개계약서 미사용 또는 미보존
• 중개대상물 정보 거짓 공개
• 확인ㆍ설명서 미교부 또는 미보존
• 확인ㆍ설명서 서명ㆍ날인 미이행
• 거래계약서 미작성ㆍ미교부 또는 미보존
• 거래계약서 서명ㆍ날인 미이행
• 보고ㆍ자료제출ㆍ검사 거부 등
• 제38조제2항 각 호 해당
• 1년 이내 2회 이상 업무정지ㆍ과태료 후 다시 과태료 해당행위
• 사업자단체 공정거래법 위반
• 그 밖의 법 위반

③업무정지처분은 사유 발생일부터 3년이 지나면 할 수 없다.

제48조 ~ 제51조 (벌칙)

제48조 (3년 이하 징역 / 3천만원 이하 벌금)

1. 미등록 중개업 (무등록 영업)
2. 거짓ㆍ부정 방법으로 개설등록
3. 금지행위 중 제33조제1항제5호~제9호 위반
4. 제33조제2항 각 호 위반 (시세 부당영향 목적 업무방해)

제49조 (1년 이하 징역 / 1천만원 이하 벌금)

1. 자격증 양도ㆍ대여 1의2. 자격증 양도ㆍ대여 알선
2. 비공인중개사의 명칭 사용
3. 이중등록 또는 둘 이상 사무소 소속
4. 2이상 사무소 설치
5. 임시 중개시설물 설치 5의2. 중개보조원 고용기준 위반
6. 비개업자의 명칭 사용 ("공인중개사사무소", "부동산중개") 6의2. 비개업자의 표시ㆍ광고
7. 등록증 양도ㆍ대여 7의2. 등록증 양도ㆍ대여 알선
8. 거래정보 정보 공개 위반
9. 업무상 비밀 누설
10. 금지행위 중 제33조제1항제1호~제4호 위반

제50조 (양벌규정) — 소속공인중개사ㆍ중개보조원ㆍ법인 사원ㆍ임원의 위반행위 → 행위자 + 개업공인중개사에게도 벌금형 부과. 다만, 상당한 주의ㆍ감독을 게을리하지 않은 경우 제외.

제51조 (과태료)

• 500만원 이하: 부당 표시ㆍ광고, 확인ㆍ설명 위반, 연수교육 미이수, 보고ㆍ자료제출 거부 등
• 100만원 이하: 등록증 미게시, 명칭 미사용, 이전ㆍ휴업ㆍ폐업 미신고, 손해배상 미설명 등

시험 포인트: 벌칙 금액과 해당 조문의 매칭이 핵심. 금지행위 중 제1호~제4호는 1천만원, 제5호~제9호는 3천만원으로 구분 암기. 양벌규정에서 "상당한 주의ㆍ감독" 면책사유도 출제 빈도 높다.