중개사무소 개설등록

1. 등록의 의의 및 성격

등록의 의의

• 중개사무소 개설등록이란 등록관청에 비치된 중개사무소개설등록대장에 등재함으로써 이루어지는 행정행위
• 등록은 낮은 의미의 허가로서, 허가적 성격이 있으나 재량 없이 기속적으로 처리

등록의 성격 (4가지)

등록의 효과

• 부동산 중개업을 적법하게 영위할 수 있는 지위 취득
• 단, 등록만으로는 업무 개시 불가 → 업무보증 설정 후 업무 개시
• 등록통지를 받은 후 업무를 개시하면 이미 등록 상태이므로 무등록업자에는 해당하지 않음
• 등록을 받지 않고 중개업을 한 경우 처벌을 받으나, 그 행위의 사법상 효력까지 부정되지는 않음

2. 등록할 수 있는 자

개인

• 공인중개사 자격을 갖춘 자 (소속공인중개사 제외)
• 소속공인중개사는 이중소속 금지 → 등록 불가

법인

• 상법상 회사 또는 협동조합기본법상 협동조합 (사회적협동조합 제외)
• 특수법인(자산관리공사 등)도 등록 필요하나, 법인 등록기준은 적용 안 됨

주의

• 부동산전시업이나 인터넷을 통한 중개업무도 반드시 개설등록 필요 (국토교통부 유권해석 2000.9.26)

3. 등록관청

시장·군수·구청장 (사무소를 두고자 하는 지역 관할)

4. 등록 기준 (영 제13조)

공인중개사인 개업공인중개사

법인인 개업공인중개사 (특수법인 적용 안 됨)

등록기준 미달 효과

• 등록 전 미달 → 등록 반려
• 등록 후 미달 → 등록취소 또는 업무정지 처분 가능 (법 제38조 제2항)

5. 등록 절차

제출서류 (규칙 제5조)

1. 개설등록신청서
2. 실무교육수료확인증 사본
3. 여권용 사진
4. 사무소 확보 증명서류 (임대차계약서 또는 건물등기사항증명서 등)
5. 결격사유 해당 없음 증명서류 (외국인만)

등록 처리

• 등록관청은 신청일로부터 7일 이내 등록 → 서면 통지
• 업무보증 설정 확인 후 → 등록증 교부
• 등록사항을 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통지

등록 반려 사유

1. 등록의 결격사유에 해당하는 경우
2. 개설등록 기준에 적합하지 않은 경우
3. 기타 법령에 따른 제한에 위반되는 경우

6. 이중등록·이중소속 금지

이중등록 (법 제12조 제1항)

• 개업공인중개사가 2중으로 등록받는 것 금지
• 폐업신고 절차 미완료 상태에서 다른 곳 등록 → 이중등록 해당
• 위반 시: 절대 등록취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금

이중소속 (법 제12조 제2항)

• 개업공인중개사가 다른 법인의 사원·임원, 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사 등이 되는 것
• 소속공인중개사가 다른 법인의 사원·임원이 되는 것도 해당
• 절대적으로 금지 (법 제12조 제2항)
• 위반 시: 개업공인중개사 → 절대 등록취소, 소속공인중개사 → 자격정지 (모두 1년/1천만원)

7. 등록증 양도·대여 금지 (법 제19조)

• 타인에는 가족도 포함
• 다른 사람의 성명·상호를 사용하여 중개업무를 하는 것도 해당

8. 업무개시 관련 세부사항

등록 후 업무 미개시 시 제재

등록신청 상태에서 업무 개시

• 아직 등록이 되지 않은 상태 → 무등록 중개업 해당 (3년/3천만원)

9. 종별 변경 (규칙 제4조)

등록신청서 재제출

• 개업공인중개사가 종별을 달리하여 업무하고자 할 때 → 등록신청서 재제출
• 변동사항 없는 서류는 재제출 불요 (실무교육수료확인증, 사무소확보 증명 등)
• 종전 등록증 반납
• 별도 폐업신고 불요 (국토교통부 1999.9.3)

부칙 개업공인중개사의 종별변경 특례 (규칙 제5조 제4항)

• 공인중개사 자격 취득 후 동일 관할구역 내에서 공인중개사인 개업공인중개사로 계속 → 등록증 재교부 신청만으로 충분
• 동일 관할구역 밖 또는 법인으로 변경 → 등록신청서 재제출 필요

10. 수수료 납부 정리 (법 제47조)

• 관할 내 이전 시 등록증 변경교부 → 수수료 불요
• 관할 외 이전 시 등록증 재교부 → 수수료 납부

11. 등록의 효력 소멸

소멸하는 경우

• 개인 개업공인중개사 사망 / 법인 해산 → 자연 소멸
• 폐업신고 수리 → 소멸
• 등록취소 처분 → 소멸

소멸하지 않는 경우

• 휴업신고·업무정지처분 시
• 이전신고 미이행 시
• 결격사유 해당 시 (등록취소 처분이 있어야 소멸)
• 폐업신고 미수리 상태
• 법인 대표자 사망 시 (대표자 변경으로 해결)

핵심 암기 포인트

1. 등록 성격 4가지: 기속적, 일신전속적, 1인1등록, 1인1사무소
2. 등록관청: 시장·군수·구청장 (비자치구는 시장)
3. 법인 자본금: 5천만원 이상, 임원·사원 공인중개사 비율: 1/3 이상
4. 실무교육: 등록신청일 전 1년 이내 (폐업 후 1년 내 재등록 시 면제)
5. 등록 처리: 신청 후 7일 이내, 등록사항 협회 통지: 다음달 10일까지
6. 가설건축물대장 건물은 사무소로 사용 불가
7. 이중등록·이중소속 → 모두 절대 등록취소
8. 등록증 양도·대여 → 절대 등록취소

OX 퀴즈

Q1. 중개사무소 개설등록은 등록관청의 재량에 의해 허가되는 재량적 성격을 가진다.

X — 개설등록은 요건 충족 시 재량 없이 처리하는 기속적 성격이다.

Q2. 법인인 개업공인중개사의 자본금 요건은 3천만원 이상이다.

X — 법인의 자본금 요건은 5천만원 이상이다.

Q3. 비자치구(행정구)의 경우 구청장이 등록관청이 된다.

X — 비자치구(행정구)의 경우 시장이 등록관청이 된다.

Q4. 개업공인중개사가 등록통지를 받은 후 업무보증을 설정하지 않고 업무를 개시하면 무등록업자에 해당한다.

X — 이미 등록한 상태이므로 무등록업자에 해당하지 않으나, 업무보증 미설정으로 등록취소 및 업무정지 처분 가능.

Q5. 폐업 후 1년 이내에 재등록하는 경우에도 실무교육을 다시 이수하여야 한다.

X — 폐업 후 1년 이내 재등록 시 실무교육 면제 (법 제34조 제1항 단서).

Q6. 법인의 대표자뿐만 아니라 임원·사원도 등록신청일 전 1년 이내에 실무교육을 이수해야 한다.

O — 법인의 경우 대표자·임원·사원 모두 실무교육 이수 필요.

Q7. 개업공인중개사가 폐업신고를 완료하지 않은 상태에서 다른 곳에 등록하면 이중등록에 해당한다.

O — 폐업신고 미완료 상태에서 다른 곳 등록 시 이중등록 해당.

Q8. 가설건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 개설할 수 있다.

X — 가설건축물대장에 기재된 건물은 중개사무소로 사용 불가.

Q9. 법인인 개업공인중개사의 대표자는 공인중개사가 아니어도 된다.

X — 법인의 대표자는 반드시 공인중개사이어야 한다.

Q10. 법인의 임원·사원 중 공인중개사의 비율은 대표자를 포함하여 1/3 이상이어야 한다.

X — 대표자를 제외하고 임원·사원의 1/3 이상이 공인중개사이어야 한다.

Q11. 등록관청은 신청일로부터 14일 이내에 등록을 처리해야 한다.

X — 신청일로부터 7일 이내에 등록을 처리해야 한다.

Q12. 사회적협동조합도 중개법인으로 등록할 수 있다.

X — 사회적협동조합은 제외되며, 일반 협동조합만 가능하다.

Q13. 등록을 받지 않고 중개업을 한 경우 그 거래행위는 사법상 무효이다.

X — 처벌은 받으나 거래행위의 사법상 효력까지 부정되지는 않는다.

Q14. 등록사항은 다음달 15일까지 공인중개사협회에 통지해야 한다.

X — 다음달 10일까지 통지해야 한다.

Q15. 이중소속 위반 시 소속공인중개사는 자격이 취소된다.

X — 소속공인중개사는 자격정지 처분을 받는다 (자격취소가 아님).

Q16. 등록증을 가족에게 대여하는 것은 등록증 대여에 해당하지 않는다.

X — 타인에는 가족도 포함되므로 등록증 대여에 해당하며 절대 등록취소 사유이다.

Q17. 법인 대표자가 사망하면 법인의 개설등록 효력이 소멸한다.

X — 대표자 변경으로 해결 가능하며, 등록 효력은 소멸하지 않는다.

Q18. 개업공인중개사가 휴업신고를 하면 등록의 효력이 소멸한다.

X — 휴업신고 시 등록 효력은 소멸하지 않는다. 등록취소 처분이 있어야 소멸한다.

함정 노트