업무보증 설정 (법 제30조)

1. 업무보증의 의의

취지

• 개업공인중개사의 업무활동의 사회적 안전 확보
• 배상능력이 없는 경우 보증기관이 대신 배상하여 의뢰인 보호
• 개업공인중개사의 사회 일반에 대한 신용 제고 및 중개활동 원활화

성격

• 업무상 중개에 의한 채무지급을 담보하기 위한 보증금
• 업무개시 전에 설정하는 금전

2. 보증 설정 시기

• 등록통지를 받은 후, 업무 개시 전에 보증 설정
• 보증 설정 후 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고 (영 제24조 제2항)
• 신고 후 → 등록증 교부
• 특수법인도 업무 시작 전에 보증 설정 및 신고 필요

신고의 예외

• 보증기관(보증보험회사·공제사업자·공탁기관)이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우 → 신고 생략 가능

3. 보증 방법 (3가지 중 택1)

4. 보증금액 (영 제25조)

5. 공탁금의 회수 및 제한

회수 제한

• 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내 회수 불가 (법 제30조 제4항)
• 등록취소된 경우, 법인 해산한 경우에도 3년 회수 제한 적용

회수 제한 미적용

• 법인 대표자가 사망한 경우 → 대표자 교체로 해결, 회수 제한 미적용

6. 보증의 유지·변경·재설정

보증 유지

• 업무를 하는 동안 계속 유지해야 함

보증 변경 (영 제25조 제1항)

• 다른 종류의 보증으로 변경 시: 기존 보증 효력 기간 중에 새 보증 설정 → 신고 → 기존 보증 해제
• 기존 보증을 먼저 해제하면 안 됨 (공백 방지)

보증기간 만료 재설정 (영 제25조 제2항)

• 보증기간 만료일까지 다시 보증 설정하고 신고
• 만료 시 보증 효력 없어짐 → 업무기간 중 계속 효력 유지 필요

휴업·업무정지 중 만료

• 휴업 또는 업무정지 중 보증 만료 시 → 만료일까지 재설정 불필요, 재개업 시 다시 설정 (국토교통부 유권해석)

손해배상 후 재설정 (영 제26조 제2항)

• 보증보험금·공제금·공탁금으로 손해배상이 이루어진 경우
• 15일 이내 재가입 또는 부족액 보전

7. 보증사항 설명·교부 의무 (법 제30조 제5항)

설명 시기

• 중개가 완성된 때

설명 내용

• 보장금액, 보증보험회사·공제사업자·공탁기관 및 소재지, 보장기간 등

교부

• 관계증서의 사본 교부 또는 관계증서에 관한 전자문서 제공

위반 시

• 100만원 이하 과태료

8. 미설정 시 제재

• 업무보증 미설정 후 업무 개시: 임의 등록취소 + 업무정지 처분

9. 보증보험 vs 공제 vs 공탁 비교

핵심 암기 포인트

1. 보증 설정 시기: 등록통지 후 업무 개시 전
2. 보증 방법: 보증보험 / 공제 / 공탁 (택1)
3. 개인: 2억원, 법인: 4억원 + 분사무소당 2억원, 특수법인: 2천만원
4. 공탁금 회수 제한: 폐업·사망 후 3년
5. 손해배상 후 재설정: 15일 이내
6. 보증 변경: 기존 보증 효력 중 새 보증 설정 → 기존 먼저 해제 금지
7. 보증사항 미설명·미교부: 100만원 이하 과태료
8. 보증 미설정 후 업무: 임의 등록취소 + 업무정지
9. 법인 대표자 사망 → 공탁금 회수 제한 미적용

OX 퀴즈

Q1. 개업공인중개사는 개설등록 시 업무보증을 설정해야 한다.

X — 업무보증은 등록통지를 받은 후, 업무 개시 전에 설정한다 (등록 시가 아님).

Q2. 개인인 개업공인중개사의 업무보증금액은 1억원 이상이다.

X — 개인인 개업공인중개사의 보증금액은 2억원 이상이다.

Q3. 법인인 개업공인중개사가 분사무소를 1개 두는 경우 총 보증금액은 6억원 이상이다.

O — 본점 4억원 + 분사무소 2억원 = 6억원 이상.

Q4. 공탁금은 폐업 후 1년이 지나면 회수할 수 있다.

X — 폐업 후 3년 이내에는 회수할 수 없다.

Q5. 보증을 변경하려면 기존 보증을 먼저 해제한 후 새 보증을 설정해야 한다.

X — 기존 보증 효력 기간 중에 새 보증을 설정하고, 신고 후 기존 보증을 해제해야 한다.

Q6. 보증보험금으로 손해배상을 한 경우 30일 이내에 다시 보증을 설정해야 한다.

X — 15일 이내에 다시 보증을 설정해야 한다.

Q7. 휴업 기간 중 보증이 만료되면 만료일까지 반드시 재설정해야 한다.

X — 휴업 중 만료 시 만료일까지 재설정 불필요, 재개업 시 다시 설정하면 된다.

Q8. 보증사항을 거래당사자에게 설명하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

X — 보증사항 미설명·미교부 시 100만원 이하 과태료이다.

함정 노트