등록의 결격사유 (법 제10조)

1. 결격사유의 의의

취지

• 개업공인중개사는 국민의 소중한 재산을 다루는 직업이므로, 개설등록에 일정한 제한을 가하는 것
• 결격사유는 개업공인중개사뿐만 아니라 소속공인중개사, 중개보조원, 법인의 임원·사원(분사무소 책임자 포함)에게도 적용

관계기관 조회

• 등록관청은 결격사유 해당 여부를 확인하기 위해 관계 기관에 조회 가능

결격사유의 효과

• 결격사유 해당 → 개설등록 불가, 법인 임원·중개보조원·소속공인중개사 종사 불가
• 등록 후 결격사유 해당 → 등록관청은 절대 등록취소 (단, 등록취소로 인한 3년 기간 적용 안 됨)

2. 결격사유 11종 상세

(1) 제한능력자

미성년자 (만 19세 미만)

• 미성년자는 개업공인중개사가 될 수 없으며, 중개업 종사 불가
• 혼인에 의한 성년의제 불인정: 민법상 혼인으로 성년으로 의제되더라도, 공인중개사법에서는 인정하지 않음
• 법정대리인의 동의를 받아도 결격사유에서 벗어나지 못함

피성년후견인

• 사무처리 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대해 가정법원이 성년후견개시 심판
• 법정대리인의 동의가 있더라도 언제나 취소 가능한 행위능력 없는 자
• 등록취소 시 3년 기간 적용 안 됨 → 취소선고를 받으면 즉시 재등록 가능

피한정후견인

• 사무처리 능력이 부족한 사람에 대해 가정법원이 한정후견개시 심판
• 선고를 받지 않은 사무처리 능력 부족자는 결격사유자가 아님
• 등록취소 시 3년 기간 적용 안 됨 → 취소선고를 받으면 즉시 재등록 가능

피특정후견인

• 결격사유에 해당하지 않음 (일시적 후원 또는 특정 사무에 관한 후원)

(2) 파산자로서 복권되지 않은 자

• 파산선고를 받고 복권되지 않은 자는 개업공인중개사 불가
• 복권 방법: 면책결정, 파산선고 취소, 파산선고 후 10년 경과(당연복권)
• 등록취소 시 3년 기간 적용 안 됨 → 복권되면 즉시 재등록 가능

(3) 금고 이상 실형

• 집행종료(만기출소) 또는 집행면제일로부터 3년 경과하지 않은 자

• 등록취소 시 3년 기간 적용 안 됨 (형벌 자체의 3년과 별도)

(4) 금고 이상 집행유예

• 유예기간 만료일로부터 2년 경과하지 않은 자
• 집행유예 기간 중에는 당연히 결격

(5) 자격취소

• 공인중개사 자격취소일로부터 3년 경과하지 않은 자

(6) 자격정지 기간 중

• 공인중개사 자격정지 기간 동안은 결격

(7) 등록취소

• 등록취소일로부터 3년 경과하지 않은 자
• 예외 (3년 적용 안 되는 경우):
  • 사망·해산으로 인한 등록취소
  • 결격사유(제한능력자·파산자·형벌)로 인한 등록취소
  • 등록기준 미달로 인한 등록취소

(8) 업무정지 중 폐업한 자

• 업무정지 기간이 경과할 때까지 결격

(9) 업무정지 사유 발생 당시 법인 임원·사원

• 업무정지 기간이 경과할 때까지 결격

(10) 공인중개사법 위반 300만원 이상 벌금

• 이 법 위반으로 300만원 이상 벌금 선고일로부터 3년 경과하지 않은 자
• 다른 법률 위반 벌금은 해당 안 됨

(11) 법인의 임원·사원 중 결격사유자

• 법인의 임원·사원 중 결격사유자가 있으면 법인 자체가 결격
• 2개월 내 해소 시 등록 유지

3. 결격사유 기간 총정리

기간 계산 주의사항

• 결격사유 기간은 초일 산입 (오전 0시부터 시작하므로)

4. 법인의 결격사유 특칙

법인 자체의 결격

• 대표자·임원·사원 중 결격사유 해당 → 법인 결격사유 해당 → 절대 등록취소
• 단, 2개월 내 결격사유를 해소하면 등록취소 안 됨

소속공인중개사·중개보조원의 결격

• 소속공인중개사·중개보조원이 결격사유 해당 → 개업공인중개사가 2개월 내 해소
• 미해소 시 → 개업공인중개사 업무정지 처분

5. 양벌규정과 결격사유

• 양벌규정으로 받은 벌금형 → 결격사유에 해당 안 됨 (법 제50조)
• 개업공인중개사가 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우 → 양벌규정 미적용

핵심 암기 포인트

1. 결격사유는 개업공인중개사 + 소속공인중개사 + 중개보조원 + 법인 임원·사원 모두 적용
2. 피특정후견인은 결격사유에 해당하지 않음
3. 혼인에 의한 성년의제 → 공인중개사법에서 불인정
4. 금고 이상 실형: 집행종료/면제일부터 3년
5. 금고 이상 집행유예: 유예기간 만료일부터 2년
6. 등록취소: 취소일부터 3년 (사망·해산·결격사유·등록기준미달 취소는 적용 안 됨)
7. 이 법 위반 벌금 300만원 이상: 선고일부터 3년
8. 법인 임원·사원 결격 해소 기한: 2개월
9. 기간 계산: 초일 산입
10. 양벌규정 벌금 → 결격사유 해당 안 됨

OX 퀴즈

Q1. 피특정후견인은 공인중개사법상 결격사유에 해당한다.

X — 피특정후견인은 결격사유에 해당하지 않는다.

Q2. 미성년자가 혼인하여 성년으로 의제되면 개업공인중개사가 될 수 있다.

X — 공인중개사법은 혼인에 의한 성년의제를 인정하지 않는다.

Q3. 금고 이상의 집행유예를 받은 자는 유예기간 만료일로부터 3년이 경과해야 결격사유에서 벗어난다.

X — 유예기간 만료일로부터 2년이 경과하면 결격사유에서 벗어난다.

Q4. 결격사유로 인한 등록취소의 경우에도 취소일로부터 3년간 결격사유가 적용된다.

X — 결격사유(제한능력자·파산자 등)로 인한 등록취소는 3년 기간이 적용되지 않는다.

Q5. 가석방된 자의 결격사유 해제 시점은 가석방일로부터 3년이다.

X — 가석방의 경우 잔여형기 경과 후 3년 추가이다 (예: 잔여형기 2년 + 3년 = 5년).

Q6. 양벌규정에 의하여 개업공인중개사에게 부과된 벌금형은 결격사유에 해당하지 않는다.

O — 양벌규정으로 받은 벌금형은 결격사유에 해당하지 않는다.

Q7. 법인의 임원 중 결격사유에 해당하는 자가 있으면 즉시 등록이 취소된다.

X — 2개월 내 해소하면 등록이 취소되지 않는다.

Q8. 다른 법률 위반으로 300만원 이상의 벌금을 선고받은 자도 결격사유에 해당한다.

X — 이 법(공인중개사법) 위반으로 300만원 이상 벌금일 때만 결격사유이다.

Q9. 일반사면을 받은 경우에도 결격사유 기간 3년이 적용된다.

X — 일반사면은 형선고 효력이 소멸되므로 결격사유에 해당하지 않는다.

Q10. 파산선고 후 10년이 경과하면 복권 판결 없이도 결격사유에서 벗어난다.

O — 파산선고 후 10년 경과 시 당연복권되어 결격사유에서 벗어난다.

함정 노트