경매·공매의 권리분석과 취득알선 실무

1. 경매와 공매의 비교

구분	경매	공매
근거법	민사집행법	국세징수법 등
실시 기관	법원	한국자산관리공사(캠코) 등
목적	채권자의 채권 회수	체납세금 징수 등
절차	경매신청→개시결정→배당→낙찰	공매공고→입찰→낙찰→대금납부

2. 법인의 겸업 업무 (법 제14조 제1항 제6호)

법인인 개업공인중개사가 할 수 있는 경매·공매 관련 업무:

경매·공매 대상 부동산에 대한 권리분석
취득의 알선
매수신청 또는 입찰신청의 대리

3. 공인중개사의 매수신청대리인 등록

근거

민사집행법 및 대법원 규칙
개업공인중개사는 매수신청대리인으로 등록하여 경매 입찰 대리 가능

등록 절차

관할 법원에 매수신청대리인 등록 신청
공인중개사 자격증, 개설등록증 등 첨부

4. 경매 절차 개요

단계	내용
1. 경매신청	채권자가 법원에 신청
2. 경매개시결정	법원이 개시결정, 압류 등기 촉탁
3. 배당요구종기	채권자의 배당요구 마감
4. 매각기일 공고	최저매각가격 결정, 물건명세서 공개
5. 입찰	매수희망자 입찰
6. 매각허가결정	최고가 매수인에 대해 매각 허가
7. 대금납부	매수인이 대금 납부
8. 소유권이전등기	법원의 촉탁에 의한 등기
9. 배당	채권자에 대한 배당 실시

5. 경매 권리분석 핵심

말소기준권리

경매로 소멸하는 권리와 인수하는 권리를 구분하는 기준
일반적으로 압류등기, (근)저당권, 담보가등기 중 가장 먼저 설정된 것

소멸하는 권리

말소기준권리 이후에 설정된 전세권, 저당권, 임차권 등

인수하는 권리

말소기준권리 이전에 설정된 용익물권 (지상권, 지역권 등)
대항력 있는 임차인 (말소기준권리보다 선순위)
법정지상권, 유치권 등

6. 매수신청대리 가능 주체 (법 제14조 제2항)

주체	매수신청대리 가능
법인인 개업공인중개사	O
공인중개사인 개업공인중개사	O
부칙 개업공인중개사	X (변호사법 위반)

업무 범위 구분

업무	법원 등록 필요
권리분석	불요
취득 알선	불요
매수신청 대리 (민사집행법)	법원에 등록 필요 + 감독
공매 입찰 대리 (국세징수법)	불요

중개업과 겸업의 차이

구분	중개업	겸업(경매대리 등)
적용 법률	공인중개사법	대법원 규칙 등 (공인중개사법 미적용)
인장 사용	등록 인장 사용	등록 인장 불요 (매수신청대리 등록 시 별도)
보수	법정 중개보수	대법원 규칙에 의한 수수료
서명날인	법정 의무	공인중개사법상 의무 아님

관련 개념

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