중개실무 총론

1. 중개실무의 개념

• 개업공인중개사가 실제 중개업무를 수행하는 과정에서 필요한 실무 지식
• 중개의뢰 접수부터 거래 완성까지의 전 과정

2. 중개실무 과정

중개 절차 흐름

3. 중개계약 단계

의뢰인과의 관계

• 매도·임대 의뢰: 물건 접수, 가격 상담
• 매수·임차 의뢰: 희망 조건 파악, 물건 소개

중개계약 유형

• 일반중개계약: 다수 개업공인중개사에 의뢰 가능
• 전속중개계약: 특정 개업공인중개사에 독점 의뢰

4. 물건 조사·확인 단계

조사 방법 (중개대상물 조사·확인)

1. 공부 조사: 등기사항증명서, 토지·건축물대장, 토지이용계획확인서 등
2. 현장 조사: 물건 상태, 점유 관계, 시설물 상태, 환경조건
3. 권리관계 조사: 등기부 갑구·을구, 전입세대, 확정일자 부여현황
4. 공법상 제한 조사: 용도지역·지구, 도시계획시설, 허가구역 여부

매도·임대 의뢰인에 자료 요구

• 물건 상태에 관한 자료 요구 가능 (법 제25조 제2항)
• 불응 시 → 매수·임차 의뢰인에게 설명 + 확인·설명서에 기재

5. 계약 체결 단계

계약서 작성 실무

• 법정서식 없음: 실무상 표준계약서 활용
• 필요적 기재사항 9가지 준수 (거래계약서작성)
• 특약사항: 하자담보책임, 계약금 포기·배액배상, 융자승계 등

계약 체결 관련 법률

• 민법 계약법: 청약·승낙, 계약금, 해제·해지
• 주택임대차보호법: 대항력, 우선변제권, 최우선변제금
• 상가건물임대차보호법: 상가 임차인 보호
• 부동산등기특별조치법: 등기 의무

6. 거래 완성 후 단계

부동산거래신고

• 매매계약 체결 시 30일 이내 신고 (부동산거래신고절차)

소유권이전등기

• 부동산등기특별조치법에 따라 60일 이내 이전등기 신청

중개보수 수령

• 거래대금 지급 완료 시 (중개보수)

관련 개념

• 확인설명의무
• 거래계약서작성
• 중개보수
• 부동산거래신고절차