소유권보존등기
1. 의의
소유권보존등기는 미등기의 부동산에 관하여 최초로 하는 등기를 말한다. 등기기록을 새로이 개설하며 모든 등기의 기초가 된다.
주요 특징
- 등기의무자가 없다 → 등기명의인이 될 자의 단독신청
- 등기필정보, 인감증명 불요
- 소유권보존가등기 불가능 (청구할 상대방이 없으므로 채권적 청구권 없음)
- 등기원인과 그 연월일 없음 (따라서 제3자의 허가서 등 불요)
- 부동산의 특정일부에 대한 보존등기, 공유지분에 대한 보존등기 불가능
2. 토지의 소유권보존등기 신청인 (법 제65조)
| 신청인 | 내용 |
|---|---|
| 1. 대장에 최초 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인, 포괄승계인 | 토지(임야)대장등본에 의함. '국'으로부터 이전등록을 받은 자도 가능 (토지만) |
| 2. 확정판결에 의하여 소유권을 증명하는 자 | 이행· |
| 3. 수용에 의해 소유권을 취득한 자 | 미등기토지의 수용 |
3. 건물의 소유권보존등기 신청인 (법 제65조)
| 신청인 | 내용 |
|---|---|
| 1. 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인, 포괄승계인 | '국'으로부터 이전등록을 받은 자는 불가 (토지와 차이) |
| 2. 확정판결에 의하여 소유권을 증명하는 자 | 국가를 상대로 한 소유권확인판결 불가 (토지와 차이) |
| 3. 수용에 의해 소유권을 취득한 자 | 미등기건물의 수용 |
| 4. 특별자치도지사· |
사실확인서에 의함 (건물만 가능, 구분건물 포함) |
시험 포인트: 포괄수증자도 "그 밖의 포괄승계인"에 해당하므로 직접 자기 명의로 보존등기 가능
4. 절차
- 법 제65조 각 호 중 해당 근거 조항을 신청정보에 제공
- 등기원인과 그 연월일은 제공 불요
- 첨부정보: 토지대장/임야대장 정보 (토지), 건축물대장 정보 (건물)
- 건물 소유권보존등기 시 대지 위 여러 건물이 있으면 건물 소재도 첨부 (단, 건축물대장 정보 제공 시 면제)
5. 구분건물의 소유권보존등기
- 1동의 건물의 소재도, 각 층의 평면도, 전유부분의 평면도 첨부 (단, 건축물대장 정보 제공 시 면제)
- 1동의 건물 중 일부만 보존등기 신청 시 → 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 함 (대위신청 허용)
6. 미등기부동산의 처분제한등기와 직권보존 (법 제66조)
등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다.
7. 원시취득이지만 보존등기가 아닌 경우
다음은 원시취득이지만 소유권보존등기가 아닌 소유권이전등기를 한다:
- 등기된 부동산의 수용
- 부동산의 점유시효취득
- 공유자 중 1인이 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 경우
관련 개념
핵심 암기 포인트
- 보존등기 특징: 미등기 부동산에 최초 등기, 단독신청, 등기의무자 없음, 등기필정보·
인감증명 불요 - 토지 신청인 3자: 대장에 최초 소유자로 등록된 자(+상속인·
포괄승계인), 확정판결로 증명하는 자, 수용으로 취득한 자 - 건물 신청인 4자: 대장에 최초 소유자(+상속인·
포괄승계인), 확정판결로 증명하는 자, 수용으로 취득한 자, 특별자치도지사· 시장· (건물만 가능)군수· 구청장의 확인 - 토지 vs 건물 차이: 토지 = '국'으로부터 이전등록받은 자 가능, 국가 상대 판결 가능 / 건물 = 둘 다 불가
- 포괄수증자: '그 밖의 포괄승계인'에 해당 → 직접 자기 명의로 보존등기 가능
- 보존가등기: 불가 (청구할 상대방 없음)
- 특정일부·
공유지분 보존등기 : 불가 - 구분건물: 일부만 보존등기 시 나머지 표시등기를 동시 신청 (대위신청 허용)
- 직권보존 (법 제66조): 미등기부동산에 처분제한등기 촉탁 시 등기관이 직권으로 보존등기
OX 퀴즈
Q1. 소유권보존등기는 공동신청으로 한다. → X (등기의무자가 없으므로 단독신청)
Q2. 건물의 소유권보존등기는 '국'으로부터 이전등록을 받은 자도 신청할 수 있다. → X (토지만 가능, 건물은 불가)
Q3. 건물 소유권보존등기 시 국가를 상대로 한 소유권확인판결도 가능하다. → X (토지만 가능, 건물은 불가)
Q4. 소유권보존등기의 가등기가 가능하다. → X (청구할 상대방이 없어 불가)
Q5. 특별자치도지사의 확인으로 토지의 소유권보존등기를 신청할 수 있다. → X (건물에만 가능, 토지는 불가)
Q6. 포괄수증자는 직접 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다. → O (포괄승계인에 해당)
Q7. 등기된 부동산의 수용은 소유권보존등기를 한다. → X (등기된 부동산의 수용은 소유권이전등기)
함정 노트
- ⚠️ 토지 vs 건물 신청인 차이: '국'으로부터 이전등록, 국가 상대 판결 → 토지만 가능. 특별자치도지사 확인 → 건물만 가능 — 출제 빈도 높음
- ⚠️ 원시취득이지만 이전등기: 등기된 부동산의 수용, 점유시효취득, 공유자 지분포기·
상속인 없이 사망은 소유권이전등기 - ⚠️ 구분건물 일부 보존등기: 나머지 표시등기를 동시 신청해야 함 — '동시' 요건을 빠뜨리는 함정
- ⚠️ 직권보존등기: 미등기부동산에 처분제한등기 촉탁 시에만 가능 — 일반적인 경우에는 직권보존 불가