상가건물임대차보호법

적용범위

대상 건물

• 사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리목적 영업용으로 사용하는 임대차
• 건물의 현황·용도 등에 비추어 실질적으로 판단 (대판 2009다40967)
• 법인도 임차인에 포함

환산보증금 기준 (시행령 제2조)

환산보증금 = 보증금 + (차임 x 100)

환산보증금 초과 시에도 적용되는 규정

• 대항력 (제3조)
• 계약갱신요구 (제10조 제1항~제3항)
• 차임·보증금 증감청구 (제10조의2)
• 권리금 (제10조의3~제10조의7)
• 3기 차임연체와 해지 (제10조의8)
• 강행규정 (제19조)

대항력 (제3조)

대항요건

건물의 인도 + 사업자등록 신청 → 그 다음 날부터 제3자에 대항

임대인 지위의 승계

• 건물 양도시 양수인에게 임대인의 지위 당연 승계 (주택임대차보호법과 동일)

보증금의 회수

우선변제권 (제5조)

• 대항요건 + 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매시 후순위권리자·채권자보다 우선변제

소액임차인의 최우선변제 (제14조)

임차권등기명령 (제6조)

• 임대차 종료 후 보증금 미반환시 임차인이 법원에 신청
• 등기 후에도 대항력·우선변제권 유지

존속기간 보장

최단기간 (제9조)

• 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우 → 1년으로 봄
• 임차인은 1년 미만 기간의 유효를 주장 가능

계약갱신요구권 (제10조)

• 임차인이 기간 만료 6개월~1개월 전에 갱신 요구 가능
• 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가
• 최초 임대차부터 전체 10년까지 행사 가능 (제10조 제2항)
• 3기의 차임액에 달하도록 연체한 경우 갱신 거절 가능

묵시적 갱신 (제10조 제4항~제5항)

• 기간 만료 6개월~1개월 전에 통지 없으면 → 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신
• 갱신된 임대차의 존속기간은 1년

차임·보증금 증감 (제10조의2, 제11조)

• 증액 한도: 5% 초과 불가
• 증액 후 1년 이내 재증액 불가

권리금 (제10조의3~제10조의7)

의의 (제10조의3)

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등에 대하여 지급하는 대가

임대인의 방해행위 금지 (제10조의4)

임대차기간 만료 6개월~3개월 전까지 다음 행위를 하여서는 안됨:

1. 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금 수수를 거절하게 하는 행위
2. 현저히 고액의 차임 요구
3. 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 거절
4. 기타 방해행위

손해배상 (제10조의4 제3항)

• 임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 발생시킨 경우 → 손해배상 의무
• 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료시 권리금 중 낮은 금액의 범위

적용 제외 (제10조의5)

1. 임차인이 3기 차임 연체 사실
2. 거짓·부정한 방법으로 임차
3. 임대인의 동의를 받아 전대한 경우 전대차 종료 후 전차인에게 적용
4. 임대인의 철거·재건축
5. 기타

동시이행 부정

• 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 동시이행관계 아님

기타

• 편면적 강행규정: 임차인에게 불리한 약정은 효력 없음 (제19조)
• 미등기전세에도 준용 (제17조)
• 일시사용 임대차에는 적용 배제 (제16조)

주택임대차보호법 vs 상가건물임대차보호법 비교

관련 개념

• 임대차
• 주택임대차보호법
• 계약총론

핵심 암기 포인트

• 환산보증금: 보증금 + (차임 x 100). 서울 9억원 기준
• 대항요건: 건물의 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날부터 대항력
• 우선변제권: 대항요건 + 확정일자
• 소액임차인(서울): 보증금 6,500만원 이하 → 2,200만원까지 최우선변제
• 최단기간: 1년 미만 → 1년으로 봄 (주임법은 2년)
• 계약갱신요구권: 기간 만료 6개월~1개월 전 요구, 최초 임대차부터 전체 10년까지 행사 가능
• 묵시적 갱신: 갱신된 임대차 존속기간 1년 (주임법은 2년)
• 차임증액: 5% 초과 불가, 증액 후 1년 이내 재증액 불가
• 3기 차임 연체 시 갱신 거절 가능 (주임법은 2기)
• 권리금 방해행위 금지: 임대차기간 만료 6개월~3개월 전까지
• 환산보증금 초과 시에도 적용: 대항력, 계약갱신요구, 증감청구, 권리금, 3기 연체 해지

OX 퀴즈

Q1. 상가건물임대차에서 대항력은 건물의 인도와 주민등록을 마치면 발생한다. → X (주민등록이 아니라 사업자등록 신청이다)

Q2. 환산보증금이 상한을 초과하면 대항력 규정이 적용되지 않는다. → X (환산보증금 초과 시에도 대항력은 적용된다)

Q3. 상가임대차의 계약갱신요구권은 최초 임대차부터 전체 5년까지 행사 가능하다. → X (전체 10년까지 행사 가능하다)

Q4. 상가임대차의 최단존속기간은 2년이다. → X (1년이다. 2년은 주택임대차보호법이다)

Q5. 묵시적 갱신 시 갱신된 임대차의 존속기간은 2년이다. → X (1년이다. 주임법의 묵시적 갱신이 2년이다)

Q6. 임차인이 2기 차임을 연체하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있다. → X (상가임대차는 3기 차임 연체 시 거절 가능하다. 2기는 주임법이다)

Q7. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행관계이다. → X (동시이행관계가 아니다)

Q8. 환산보증금 초과 시 권리금 규정은 적용되지 않는다. → X (환산보증금 초과 시에도 권리금 규정은 적용된다)

Q9. 갱신요구 기간은 기간 만료 6개월~2개월 전이다. → X (상가임대차는 6개월~1개월 전이다. 6개월~2개월 전은 주임법이다)

함정 노트

주요 판례

• 대판 2006.1.13, 2005다64002 — 상가건물임대차보호법상 대항력 취득을 위한 사업자등록은 임대차 목적물의 소재지에서 신청하여야 하고, 사업자등록 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생한다.
• 대판 2006.1.13, 2005다54981 — 상가건물임대차보호법 제2조 제1항의 적용범위인 보증금액의 판단은 임대차 목적물의 환산보증금을 기준으로 하며, 환산보증금 = 보증금 + (차임 × 100)으로 산정한다.
• 대판 2002.3.12, 2000다24184 — 채권 우선변제를 목적으로 사업자등록을 하고 실제 사업을 영위하지 않은 경우에는 보호대상이 되지 않는다.
• 대판 2006.10.13, 2006다56299 — 사업자등록을 마친 사업자가 폐업신고 후 다시 같은 상호·등록번호로 사업자등록을 한 경우, 상가건물임대차보호법상 대항력 및 우선변제권이 존속하지 않는다.
• 대판 2009.6.11, 2009다40967 — 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지이며, 이 기간은 제척기간.
• 대판 2014.12.11, 2014다39909 — 계약 해제로 사업자가 이미 받은 금전 반환 시 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항은 불공정 약관에 해당하여 무효.