주택법

주택의 건설·공급 및 주거생활 안정에 관한 법률. 시험에서 3~5문항 출제.

주택의 분류

구조에 따른 분류

• 단독주택: 1세대가 독립 주거 (단독주택, 다중주택, 다가구주택)
• 공동주택: 벽·복도·계단 등 공동 사용 (아파트, 연립주택, 다세대주택)
• 세대구분형 공동주택: 내부공간 일부를 세대별 구분, 구분소유 불가

건설재원에 따른 분류

• 국민주택: 국가·지자체·LH·지방공사 건설 또는 재정·주택도시기금 지원 주택으로 국민주택규모 이하
• 민영주택: 국민주택 외의 주택
• 국민주택규모: 주거전용면적 85㎡ 이하 (비수도권 읍·면 100㎡ 이하)

도시형 생활주택

• 300세대 미만, 국민주택규모, 도시지역에 건설
• 종류: 아파트형, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택

준주택

• 주택 외 건축물로 주거시설 이용 가능: 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔

주택단지

• 별개 주택단지 기준: 철도·고속도로, 폭 20m 이상 일반도로, 폭 8m 이상 도시계획예정도로

주택조합

사업계획승인

승인대상

• 단독주택 30호 이상, 공동주택 30세대 이상의 주택건설사업 (리모델링은 증가 세대수 기준)
• 대지조성사업: 10,000㎡ 이상
• 50호/50세대 이상 기준 적용: 공공사업 조성용지 일단 공급 단독주택, 한옥, 단지형 연립·다세대(전용 30㎡ 이상, 진입도로 6m 이상), 정비구역 주거환경개선사업 공동주택 등

사업계획승인 제외 (건축허가로 처리)

• 준주거·상업지역(유통상업 제외)에서 300세대 미만 주택+주택 외 시설 동일건축물, 주택 연면적 비율 90% 미만
• 농어촌정비법에 따른 생활환경정비사업(농협중앙회 자금)

승인권자

의제 처리

• 사업계획승인 시 다수의 인·허가가 의제 (건축허가, 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가 등)

투기과열지구

지정권자

• 국토교통부장관 또는 시·도지사 (주거정책심의위원회 심의)

지정요건

• 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
• 청약경쟁률, 분양권 전매거래량 등 고려

지정효과

• 분양가상한제 적용 가능
• 재건축 조합원 지위양도 제한
• 주택담보대출 제한
• 전매행위 제한

해제

• 6개월마다 유지 여부 재검토
• 지정사유 해소 시 해제

조정대상지역

지정권자: 국토교통부장관

지정요건

• 주택가격·청약경쟁률·분양권전매량 등이 일정 기준 이상

지정효과

• 주택 전매행위 제한
• 주택담보대출비율(LTV) 규제 강화

분양가상한제

• 공공택지: 의무 적용
• 민간택지: 투기과열지구 내 일정 요건 충족 시 적용

리모델링

• 리모델링 기본계획: 시장·군수·구청장이 수립 (10년 단위)
• 세대수 증가형 리모델링: 기존 세대수의 15% 이내 증가 허용

관련 개념

• 건폐율용적률 | 용도지역
• 부동산학개론: 주택정책 (분양가상한제, 공공임대주택, 임대료 규제)
• 부동산학개론: 부동산의개념과분류 (건축법상 주택분류)
• 건축법 (다중주택, 다가구주택, 아파트 등 건축법상 정의)

핵심 암기 포인트

• 국민주택규모: 주거전용면적 85㎡ 이하 (비수도권 읍·면 100㎡ 이하)
• 도시형 생활주택: 300세대 미만, 국민주택규모, 도시지역 건설
• 별개 주택단지: 폭 20m 이상 일반도로, 폭 8m 이상 도시계획예정도로
• 사업계획승인대상: 단독 30호, 공동 30세대 이상 / 대지조성 10,000㎡ 이상
• 승인권자: 10만㎡ 이상 → 시·도지사(대도시 시장), 10만㎡ 미만 → 시장·군수 등
• 승인 제외: 준주거·상업지역(유통상업 제외) 300세대 미만 + 주택 연면적 90% 미만
• 투기과열지구 지정권자: 국토교통부장관 또는 시·도지사 (주거정책심의위원회 심의)
• 투기과열지구 재검토: 6개월마다 (반기마다)
• 리모델링 세대수 증가: 기존 세대수의 15% 이내
• 준주택: 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔

OX 퀴즈

Q1. 국민주택규모란 주거전용면적 85㎡ 이하를 말한다. → O (비수도권 읍·면은 100㎡ 이하)

Q2. 도시형 생활주택은 500세대 미만의 국민주택규모 주택이다. → X (300세대 미만)

Q3. 투기과열지구의 지정권자는 시·도지사이다. → X (국토교통부장관 또는 시·도지사이므로, 시·도지사만이 지정권자는 아님)

Q4. 투기과열지구 지정 후 1년마다 유지 여부를 재검토하여야 한다. → X (6개월마다)

Q5. 사업계획승인권자는 시장·군수·구청장이다. → X (시·도지사 또는 대도시 시장)

Q6. 세대수 증가형 리모델링은 기존 세대수의 20% 이내에서 증가가 허용된다. → X (15% 이내)

Q7. 오피스텔은 주택법상 준주택에 해당한다. → O

Q8. 폭 20m 이상의 일반도로로 분리되면 별개의 주택단지로 본다. → O

함정 노트

• ⚠️ 85㎡ vs 100㎡: 국민주택규모는 원칙 85㎡, 비수도권 읍·면만 100㎡. 지역 조건 확인 필수
• ⚠️ 300세대 vs 500세대: 도시형 생활주택은 300세대 미만. "500세대"는 오답
• ⚠️ 투기과열지구 지정권자: 국토교통부장관 또는 시·도지사 (제63조 제1항)
• ⚠️ 6개월 vs 1년: 투기과열지구 재검토는 6개월, 1년으로 바꿔 출제 주의
• ⚠️ 승인권자 vs 허가권자: 사업계획승인은 시·도지사, 건축허가는 시장·군수·구청장
• ⚠️ 15% vs 20%: 리모델링 세대수 증가는 15%. 20%는 오답 선지

주요 조문 원문

출처: 주택법 [법률 제21323호, 2026. 2. 3., 일부개정]

제2조 (정의) - 주요 용어

1. **"주택"**이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. **"준주택"**이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. **"국민주택"**이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

   • 가. 국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택
   • 나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

4. **"국민주택규모"**란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다.

5. **"민영주택"**이란 국민주택을 제외한 주택을 말한다.

시험 포인트: 국민주택규모 = 85㎡ 이하 (비수도권 읍·면 = 100㎡ 이하). 국민주택 = 국민주택규모 이하 + (국가·LH·지방공사 건설 또는 재정·기금 지원). 준주택 = 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔 (시행령).

제15조 (사업계획의 승인)

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다.

1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 시ㆍ도지사 또는 인구 50만 이상의 대도시의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

시험 포인트: 사업계획승인권자는 시·도지사 (대도시 시장). 10만㎡ 기준으로 승인권자가 달라짐. 건축허가(시장·군수·구청장)와 혼동 주의.

제63조 (투기과열지구의 지정 및 해제)

① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다.

② 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.

④ 투기과열지구에서 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.

⑥ 국토교통부장관은 반기마다(6개월마다) 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다.

시험 포인트: 지정권자 = 국토교통부장관 또는 시·도지사 (주거정책심의위원회 심의). 재검토 = 반기마다(6개월). "1년마다"로 바꿔 출제 주의. 지정효과: 분양가상한제 적용, 전매행위 제한, 재건축 조합원 지위양도 제한 등.