프로젝트파이낸싱(PF)과 주택연금
📖 상위 문서: 부동산금융론
1. 프로젝트 파이낸싱 (PF)
의의
- **사업성(현금흐름)**을 기반으로 자금 조달
- 사업주의 신용이 아닌 프로젝트 자체의 수익성에 근거
- 비소구금융(non-recourse) 또는 제한적 소구금융(limited recourse)
- 대출 상환 재원이 프로젝트 수익에 한정
- 사업 실패 시 사업주 개인 재산에 대한 청구권 제한
PF의 특징
| 특징 | 내용 |
|---|---|
| 적합 대상 | 대규모 개발사업 |
| 부외금융 | 사업주의 재무제표에 영향 최소화 |
| 위험분산 | 참여자 간 위험 분산 효과 |
| 높은 금융비용 | 일반 대출보다 금리 높음 |
| 상환 재원 | 프로젝트에서 발생하는 현금흐름 |
비소구 vs 제한적 소구
| 구분 | 비소구금융 | 제한적 소구금융 |
|---|---|---|
| 사업주 책임 | 프로젝트 수익 범위 내 | 일부 사업주 책임 존재 |
| 대출자 위험 | 높음 | 중간 |
| 실무 적용 | 드문 편 | 대부분 이 형태 |
2. 주택연금 (역모기지/역저당)
의의
- 역저당(역모기지) 방식: 주택을 담보로 매월 연금 수령
- 일반 모기지와 반대 방향: 일반 = 대출받고 갚아나감, 역 = 연금 받고 사후 정산
- 한국주택금융공사가 보증서 발급 → 은행이 연금 지급
가입요건
| 항목 | 요건 |
|---|---|
| 연령 | 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상 |
| 국적 | 부부 중 1명 이상 대한민국 국민 |
| 주택가격 | 부부기준 공시가격 등 12억원 이하 |
| 다주택 | 합산가격 12억원 이하이면 가능 |
| 초과 시 | 12억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 시 가입 가능 |
우대방식
- 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우
- 일반주택연금보다 월지급금을 최대 20% 우대
정산 방식
- 가입자 사망 시 주택 처분하여 대출금 정산
- 처분 후 잔액 있으면 상속인에게 반환
- 부족하면 한국주택금융공사가 부담 (가입자 상속인에게 청구하지 않음)
핵심 암기 포인트
- PF = 사업성(현금흐름) 기반 자금 조달, 비소구/제한적 소구 금융
- PF = 부외금융 (재무제표 영향 최소화), 대규모 개발사업 적합
- 주택연금 = 역모기지(역저당), 만 55세 이상, 공시가격 12억원 이하
- 한국주택금융공사 보증 → 은행 연금 지급
- 사망 시 주택 처분하여 정산
OX 퀴즈
Q1. PF는 사업주의 신용을 기반으로 자금을 조달한다. → X (프로젝트 자체의 수익성에 근거)
Q2. PF에서 비소구금융이란 사업주가 모든 책임을 지는 것을 의미한다. → X (비소구 = 상환 재원이 프로젝트 수익에 한정, 사업주 개인 책임 제한)
Q3. PF는 사업주의 재무제표에 큰 영향을 미친다. → X (부외금융으로 재무제표 영향 최소화)
Q4. 주택연금은 만 60세 이상 주택소유자만 가입할 수 있다. → X (만 55세 이상)
Q5. 주택연금 가입 시 공시가격 12억원 초과 단독주택은 가입이 불가능하다. → O (12억원 이하만 가능)
Q6. 주택연금 가입자 사망 시 상속인이 잔여 대출금을 부담해야 한다. → X (부족분은 한국주택금융공사가 부담)
함정 노트
- ⚠️ "PF = 사업주 신용 기반" → 프로젝트 수익성 기반 (사업주 신용은 일반 대출)
- ⚠️ "비소구 = 사업주 전액 책임" → 비소구는 사업주 책임 제한 (프로젝트 범위 한정)
- ⚠️ "주택연금: 만 60세 이상" → 만 55세 이상 (2014년 하향 조정)
- ⚠️ "주택연금: 9억원 이하" → 12억원 이하 (2023년 상향 조정)
- ⚠️ "다주택자 가입 불가" → 합산 12억원 이하이면 가능