주택저당채권 유동화 (MBS)
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1. 의의
- 비현금자산인 주택저당채권을 담보 또는 기초로 하여 새로운 증권을 발행하여 현금화하는 수단
- 자본시장의 자금을 간접적으로 부동산시장으로 유입
- 유동화 조건: 대출이자율 > 저당수익률 > 요구수익률
2. 저당시장의 구조
| 구분 | 1차 저당시장 | 2차 저당시장 |
|---|---|---|
| 별명 | 주택담보대출시장 | 주택자금공급시장 |
| 기능 | 저당채권이 형성되는 시장 | 저당채권이 유동화되는 시장 |
| 참여자 | 대출수요자 + 금융기관 | 대출기관 + SPC + 투자자 |
| 역할 | 대출 실행 | 1차 시장에 자금 공급 |
- SPC(특별목적회사): 주택저당증권 발행을 목적으로 설립. 대출기관과 자본시장을 연계
- 우리나라: 한국주택금융공사가 SPC 역할
3. 유동화증권(MBS)의 종류
종합 비교표
| 구분 | MPTS(지분형) | MBB(채권형) | MPTB(혼합형) | CMO(혼합형) |
|---|---|---|---|---|
| 저당채권 소유권 | 투자자 | 발행자 | 발행자 | 발행자 |
| 원리금수취권 | 투자자 | 발행자 | 투자자 | 투자자 |
| 조기상환위험 | 투자자 | 발행자 | 투자자 | 투자자 |
| 채무불이행위험 | 투자자 | 발행자 | 발행자 | 발행자 |
| 콜방어기능 | 없다 | 있다 | 없다 | 있다 |
MPTS(Mortgage Pass-Through Securities) - 지분형 MBS
- 차입자의 원리금상환액이 투자자에게 그대로 전달(pass through)
- 소유권·
원리금수취권 모두 투자자 - 모든 위험(채무불이행·
조기상환) = 투자자 부담 - 콜방어기능 없음
- 발행액 = 주택저당채권 총액 (같음)
MBB(Mortgage Backed Bond) - 채권형 MBS (이중담보)
- 저당채권을 담보로 발행기관이 채권 발행 → 투자자에게 매각
- 소유권·
원리금수취권 모두 발행자 보유 - 모든 위험 = 발행자 부담 → 투자자에게 안정적
- 콜방어기능 있음 (만기전 변제하지 않는 약속)
- 초과담보 제공 필요 (발행액 < 저당채권 총액)
- MPTS보다 현금흐름이 안정적이고 확실성이 큼
MPTB(Mortgage Pay-Through Bond) - 혼합형 MBS (전이)
- MBB + MPTS의 혼합 형태
- 소유권 = 발행자, 원리금수취권 = 투자자
- 채무불이행위험 = 발행자, 조기상환위험 = 투자자
- 콜방어기능 없음
CMO(Collateralized Mortgage Obligation) - 혼합형 MBS (트렌치)
- MPTB의 단점 보완, 다양한 트렌치(tranche) 구성
- 만기별로 그룹을 나누어 상이한 이자율 적용, 원금 지급 순서 차등
- 소유권 = 발행자, 원리금수취권 = 투자자
- 채무불이행위험 = 발행자, 조기상환위험 = 투자자
- 콜방어기능 있음 (이전 트렌치 원금 지급 완료 전까지 다음 트렌치 원금 미지급)
4. MBS 발행 효과
- 주택금융시장과 자본시장의 연결
- 금융기관의 유동성 확보 → 추가 대출 여력
- 장기·
저금리 주택자금 공급 활성화 - 주택구입 기회 증가, 자가소유가구 비중 증가
- 대출기관의 재무상태 건전성 증가
핵심 암기 포인트
- MPTS(지분형): 소유권·
원리금 투자자, 모든 위험 투자자, 콜방어 없음 - MBB(채권형): 소유권·
원리금 발행자, 모든 위험 발행자, 콜방어 있음, 초과담보 - MPTB(혼합): 소유권 발행자, 원리금 투자자, 채무불이행=발행자, 조기상환=투자자
- CMO(혼합): MPTB와 동일 구조 + 트렌치 구분, 콜방어 있음
- 콜방어: MBB(있음), CMO(있음) / MPTS(없음), MPTB(없음)
OX 퀴즈
Q1. MPTS의 투자자는 조기상환위험을 부담하지 않는다. → X (MPTS는 모든 위험 투자자 부담)
Q2. MBB는 지분형 증권이다. → X (채권형 증권. 지분형은 MPTS)
Q3. MBB의 투자자는 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖는다. → X (MBB 소유권은 발행자. 투자자가 소유권 보유는 MPTS)
Q4. MBB 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다. → O
Q5. CMO는 트렌치별로 적용되는 이자율이 동일하다. → X (트렌치별로 상이한 이자율)
Q6. MPTB의 주택저당채권 소유권은 투자자에게 이전된다. → X (MPTB 소유권은 발행자. 투자자는 원리금수취권)
Q7. CMO는 콜방어기능이 없다. → X (CMO는 콜방어기능 있음)
Q8. MBS 발행으로 자가소유가구 비중이 감소한다. → X (증가)
함정 노트
- ⚠️ "MBB: 지분형 증권" → MBB는 채권형, 지분형은 MPTS
- ⚠️ "MBB 소유권 = 투자자" → MBB 소유권·
원리금수취권 모두 발행자 (투자자 갖는 것은 MPTS) - ⚠️ "MPTB 소유권 = 투자자" → MPTB 소유권 = 발행자, 원리금수취권만 투자자 (제35회, 감평 2020 출제)
- ⚠️ "MPTB 채무불이행위험 = 투자자" → MPTB 채무불이행위험 = 발행자 (제32회 출제)
- ⚠️ "CMO 조기상환위험 = 발행자" → CMO 조기상환위험 = 투자자 (제15회 출제)
- ⚠️ "콜방어: MPTS 있음, MBB 없음" → 반대. MBB·
CMO만 콜방어 있음