부동산 경기변동론
1. 일반경기변동의 종류
| 순환 | 주기 | 원인 | 별칭 |
|---|---|---|---|
| 키친순환 | 약 3~4년 | 통화공급, 이자율, 기업 재고 변동 | 소순환, 재고순환 |
| 쥬글라 순환 | 약 10년 | 기업의 설비투자 변동 | 주순환 |
| 쿠즈네츠 순환 | 약 20년 | 건축활동 | 건축순환 |
| 콘트라티에프 순환 | 약 50년 | 기술혁신, 신자원 개발 | 장기적 순환 |
2. 부동산경기변동의 특징
- 지역별 다른 양상 (부동성), 유형별 다른 변화 (개별성)
- 변동주기 약 20년 (일반경기의 약 2배)
- 일반경기보다 진폭이 크다 (높은 정점, 낮은 저점)
- 순환국면이 일정치 않다
- 비대칭적: 회복기는 길고 완만, 후퇴는 짧고 빠르게 진행
- 일반경기보다 후행하는 것이 일반적 (선행·
역행· 동행· 독립 가능) - 상업용·
공업용은 일반경기와 동행, 주거용은 역행(역순환) 경향
3. 부동산경기 순환국면
| 국면 | 업자 태도 | 사례가격 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 회복시장 | 매수자→매도자 중시로 변화 | 기준가격 또는 하한선 | 투기 서서히 나타남, 공실률 감소, 금리 낮아짐 |
| 상향시장(호황) | 매도자 중시 더 커짐 | 하한선 | 건축허가 증가, 가격 상승, 거래 활발 |
| 후퇴시장 | 매도자→매수자 중시로 변화 | 기준가격 또는 상한선 | 금리 높아짐, 공실률 증가, 거래 한산 |
| 하향시장(불황) | 매수자 중시 더 커짐 | 상한선 | 거래 저조, 가격 하락, 금리 매우 높음 |
| 안정시장 | - | 신뢰할 수 있는 기준 | 가격변화폭 작음, 불황에 강한 부동산 |
불황에 강한 부동산: 위치가 좋고 규모가 작은 주택, 도심지 점포
4. 경기변동의 유형
| 유형 | 내용 | 예시 |
|---|---|---|
| 순환적 변동 | 주기적 상승· |
건축허가량의 증감 반복 |
| 무작위적(불규칙적) 변동 | 예기치 못한 비주기적 변동 | 정부 규제 변화, 자연재해 |
| 계절적 변동 | 1년 단위 계절 변화 | 이사철 임대차시장, 방학 대학가 |
| 장기적(추세적) 변동 | 50년 이상 장기 영향 | 경제성장, 기술혁신 |
5. 경기측정지표
| 지표 | 선행/동행/후행 | 비고 |
|---|---|---|
| 건축허가량 | 선행 | 가장 많이 사용 |
| 건축착공량 | 동행 | |
| 건축완공량 | 후행 | 자료 구하기 어려움 |
| 택지 분양실적 | 선행 | |
| 주택거래량 | 동행 |
6. 거미집이론 (Cob-web Theorem)
부동산 공급의 시차(time lag)로 인해 가격과 공급량이 순환적으로 변동하는 현상을 설명.
유형
| 유형 | 조건 | 결과 |
|---|---|---|
| 수렴형 | 수요 기울기 > 공급 기울기 (수요 비탄력적) | 균형으로 수렴 |
| 발산형 | 수요 기울기 < 공급 기울기 (공급 비탄력적) | 균형에서 이탈 |
| 순환형 | 수요 기울기 = 공급 기울기 | 동일 진폭 반복 |
- 공급이 탄력적일수록 발산형, 공급이 비탄력적일수록 수렴형
- 부동산시장은 공급의 비탄력성으로 인해 발산형 경향
핵심 암기 포인트
- 키친순환: 3~4년 (재고) / 쥬글라: 10년 (설비투자) / 쿠즈네츠: 20년 (건축) / 콘트라티에프: 50년 (기술혁신)
- 부동산 변동주기: 약 20년 (일반경기의 약 2배)
- 비대칭적: 회복기 길고 완만, 후퇴 짧고 빠름
- 경기측정지표: 건축허가량(선행), 건축착공량(동행), 건축완공량(후행)
- 택지 분양실적: 선행 / 주택거래량: 동행
- 상업용·
공업용은 일반경기와 동행, 주거용은 역행(역순환) - 거미집이론: 수요 기울기 > 공급 기울기 → 수렴형 / 수요 < 공급 → 발산형
- 부동산시장은 공급 비탄력성으로 발산형 경향
- 불황에 강한 부동산: 위치 좋고 규모 작은 주택, 도심지 점포
OX 퀴즈
Q1. 부동산경기는 일반경기보다 선행하는 것이 일반적이다. → X (일반경기보다 후행하는 것이 일반적)
Q2. 부동산경기의 변동주기는 일반경기의 약 2배인 20년이다. → O
Q3. 부동산경기변동은 회복기가 짧고 빠르며, 후퇴기가 길고 완만하다. → X (회복기가 길고 완만, 후퇴가 짧고 빠름 — 비대칭적)
Q4. 건축착공량은 부동산경기의 선행지표이다. → X (건축착공량은 동행지표, 건축허가량이 선행지표)
Q5. 거미집이론에서 공급이 탄력적일수록 수렴형이 된다. → X (공급이 탄력적일수록 발산형, 비탄력적일수록 수렴형)
Q6. 쿠즈네츠 순환은 건축활동에 의한 약 20년 주기의 순환이다. → O
Q7. 주거용 부동산은 일반경기와 동행하는 경향이 있다. → X (주거용은 역행(역순환) 경향, 상업·
Q8. 하향시장(불황)에서 사례가격은 하한선으로 작용한다. → X (하향시장에서 사례가격은 상한선, 상향시장에서 하한선)
함정 노트
- ⚠️ "부동산경기는 일반경기에 선행" → 일반적으로 후행 (선행·
역행· 동행· 독립도 가능하나 후행이 일반적) - ⚠️ "건축허가량 = 동행지표" → 건축허가량은 선행, 착공량이 동행, 완공량이 후행
- ⚠️ "공급 비탄력적 → 발산형" → 공급 비탄력적일수록 수렴형, 공급 탄력적일수록 발산형
- ⚠️ "회복기는 짧고, 후퇴기는 길다" → 정반대. 회복기가 길고 완만, 후퇴가 짧고 빠름
- ⚠️ "상향시장 사례가격 = 상한선" → 상향시장(호황)은 하한선, 후퇴·
하향시장은 상한선